解析67.投资性房地产的账务处理
一、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。
(一)企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
(二)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目。
(三)按期(月)对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
(四)将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
(五)处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时借记“投资性房地产减值准备”科目。
二、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。
(一)企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目(成本)，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
(二)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产”科目(成本)，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产”科目(成本)，按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
(三)资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产”科目(公允价值变动)，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产”科目(公允价值变动)。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
(四)将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目(成本、公允价值变动)，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
(五)处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产”科目(成本)、贷记或借记“投资性房地产”科目(公允价值变动)；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
三、投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
“投资性房地产”科目期末借方余额，反映企业采用成本模式计量的投资性房地产成本。企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，反映投资性房地产的公允价值。
投资性房地产的后续计量，通常采用成本模式，只有在满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。
以成本模式计量的投资性房地产在“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目中计量；以公允价值模式计量的投资性房地产在“投资性房地产——成本”和“公允价值变动”科目中计量。
一、投资性房地产后续支出
一 资本化的后续支出
1.成本模式下
(1)投资性房地产转入改扩建时：
借：投资性房地产——厂房(在建)
投资性房地产累计折旧(摊销)
贷：投资性房地产
(2)发生改扩建支出时：
借：投资性房地产——厂房(在建)
贷：银行存款(或应付账款)
(3)改扩建完工时：
借：投资性房地产
贷：投资性房地产——厂房(在建)
2.公允价值模式下
(1)投资性房地产转入改扩建时：
借：投资性房地产——厂房(在建)
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
(2)发生改扩建支出时：
借：投资性房地产——厂房(在建)
贷：银行存款(或应付账款)
(3)改扩建完工时：(https://www.daowen.com)
借：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——厂房(在建)
二 费用化的后续支出
借：其他业务成本
贷：银行存款等科目
二、成本模式计量的投资性房地产与公允价值模式计量的投资性房地产账务处理
(一)采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算。
(二)采用公允价值模式计量的投资性房地产的主要账务处理
1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按确定的成本，借记“投资性房地产”科目(成本)，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
2.将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产”科目(成本)，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务成本，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务成本”科目。
将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产(成本)”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务成本，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
3.投资性房地产进行改良或装修时，应按该项投资性房地产的账面余额，借记“在建工程”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产”科目(成本)，按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产”科目(公允价值变动)。
4.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产”科目(公允价值变动)，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额，借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产”科目(公允价值变动)。
5.将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，应按该项投资性房地产在转换日的公允价值，借记“固定资产”、“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产”科目(成本)，按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产”科目(公允价值变动)，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
6.出售投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产(成本)”科目、贷记或借记“投资性房地产(公允价值变动)”科目；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额，借记“资本公积—其他资本公积”科目，贷记“其他业务成本”科目。
“投资性房地产”科目期末借方余额，反映企业投资性房地产的价值。
例1：东方公司2012年4月31日购入一幢商务楼，用于对外出租，该商务楼的购置价为1680万元，相关税费10万元，预计使用寿命40年，预计净残值10万元，采用直线法折旧。2012年7月1日对外出租，年租金180万元，每月收取租金一次。2012年10月以2000万元的价格对外转让该幢商务楼，已通过银行转账收取转让价款。该商务楼采用成本模式进行后续计量，营业税税率为5%，
(1)确认入账成本：
东方公司购入的商务楼符合投资性房地产的界定条件，该投资性房地产的入账成本为：
入账成本=1680+10=1690(万元)
(2)确认每月租金：
每月租金=180÷12=15(万元)
(3)确认每月折旧费用：
每月的折旧费用=[(1690-10)÷40]÷12=3.5(万元)
(4)购置房地产账务处理：
借：投资性房地产 16900000
贷：银行存款 16900000
(5)收取租金账务处理：
借：银行存款 150000
贷：其他业务收入 150000
(6)提取折旧账务处理：
借：其他业务成本 35000
贷：投资性房地产累计折旧 35000
(7)转让时账务处理
投资性房地产累计折旧=35000×6=210000(元)
借：银行存款 20000000
投资性房地产累计折旧 210000
贷：投资性房地产 16900000
应交税费——营业税 1000000
营业外收入 2310000