4.1.1 物流园区的概念界定
物流园区最早出现在20世纪60年代的日本，是以缓解城市交通压力为主要目的而建设的，而随后物流园区在欧美国家也得到了快速发展，主要是为了降低物流成本而建设。由于物流园区给其所在城市和物流企业带来极大的经济社会效益，中国许多城市也在纷纷规划和建设物流园区。因此，物流园区可以说是物流业发展到一定阶段的必然产物，也是物流业发展到一定阶段所产生的新型物流集聚体。结合国内外的物流园区发展情况，在定义物流园区时，应当包括以下要素。
1.土地规模
物流园区是大概念，而非一般意义上的物流配送中心这样的小概念，这一点在国内外都是明确的。因此，要求物流园区有一定的规模。因为规模大小将决定物流园区所能够承载的设施、功能与服务。比如，上海的第一个保税物流园区是1km2左右，苏州的第一个保税物流中心是0.5km2左右，这些数字都是值得借鉴和参考的。
2.物流设施
物流园区必须具备比较完备的设施，这些设施包括基础设施（用于仓储运输服务的设施）、公共设施（用于工商、税务、海关、商检、银行、保险等服务的设施）以及相关设施（用于办公、住宿、饮食等服务的设施）。
3.进入企业及标准（或规则）
物流园区必须制订明确的进入企业标准，并以市场竞争的规则决定企业进出或去留，而没有标准或在标准问题上先松后紧的做法是不科学的。(https://www.daowen.com)
4.物流服务
物流服务包括基本服务和附加服务（或增值服务），既包括对进入企业的服务也包括对终端客户的服务。物流园区在规划与设计中不能只停留在功能上，必须定义所提供的服务，依据“链”条（需求链、供应链、价值链、产业链、服务链等等）设计物流园区的服务（建议在物流园区规划与设计中引进业务模式）。
5.运营主体
物流需要集约化，土地开发需要集约化，城市需要经营，如果物流园区没有一个明确的运营主体，土地以及各种投资的回报就只能是纸上谈兵。避免出现表面上一个运营主体而实际上是各自为政或者只有管理主体而没有运营主体的局面。单一的通过招商而转让或租赁土地的方式是难以形成真正意义上的运营主体的，经营土地和经营物流园区是两个不同概念。
6.投资主体
投资主体的相关问题对于中国的物流园区尤为重要，绝大多数的物流园区都是从生地开始的，而国外的很多物流园区都是从熟地开始的，即使是政府投资，也不存在政府干预经营的情况。关于投资主体问题，既要明确投资主体本身，也要明确投资主体和运营主体的关系。
根据上述影响因素以及中国实际市场形势，综合考虑定义物流园区如下：物流园区是依托交通区位优势，按照城市空间合理布局的要求，集中建设物流设施，由同一主体运营管理，具备物流服务功能及其配送服务功能，为众多物流相关企业提供设施场所及公共服务，实现物流设施的集约化和物流功能的集成化运作，具有基础性、公共性的物流集中区域。