案例35.没有约定租赁期间的租赁合同，如何认定租期届满之前的预期违约责任?

案例35.没有约定租赁期间的租赁合同，如何认定租期届满之前的预期违约责任?

2011年10月18日，孙某租赁唐某所有的一马路85号二楼房屋。双方签订了《门面租赁协议》。约定租赁时间为两年，自2011年10月18日起至2013年10月18日止。同时，双方还约定签订协议时孙某须一次性付清一年房租，年租为46000元；如孙某超过一个月不按约定付租金，孙某需按年租金的50%支付违约赔偿金给唐某并按实支付房租，且孙某不得将门面私自转租，确需转让他人必须经唐某同意；如唐某不履行或者不完全履行协议，唐某须按年租金的50%支付违约赔偿金给孙某。2012年10月，一年租期即将到期，唐某多次通知孙某缴纳第二年的租金，孙某拒付。2012年11月25日，唐某采用特快专递邮件方式寄出一份门面租金催缴函给孙某，希望孙某在一个星期内交付一年租金及年租金50%的违约金。孙某收到后一直未能支付，而且直至2012年底时，孙某仍未利用所租赁唐某的门面从事任何经营活动。唐某遂于2012年12月诉至郑州市金水区人民法院，请求判决被告支付租金46000元（从2012年10月18日至2013年10月18日）；并承担年租金50%的违约责任即23000元。(https://www.daowen.com)

本案原告唐某与被告孙某自愿签订的《门面租赁协议》是双方的真实意思表示，且合同内容未违反相关法律、法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依约履行合同义务。故在进入第二年租期后，被告应及时支付租金。现原告通过发出信函的方式通知被告限期交纳租金，而被告迟延履行义务，且未在涉案门面内从事任何的经营活动又未与原告解除合同，被告的行为可认定为预期违约，原告的诉请符合事实，于法有据。对原告要求被告交付租金的诉求可以得到法院支持。因协议内容未明确约定第二年租金的交付期限，且至今尚处于原、被告约定的第二年租期内，根据原告现有证据无法充分证实被告的违约行为，故对原告要求被告承担违约金23000元的诉讼请求，法院不予支持。据此，孙某应支付唐某自2012年10月18日起至2013年10月18日止的租金46000元及利息。