关于已购公有住房上市出售收益分配

由于职工按房改成本价购买公有住房时享受了各种不同程度政策，已购公有住房上市出售带来的经济利益关系较为复杂。这些住房客观上存在着地段、标准等方面的差异，在个人按房改政策购买时，价格上基本上没有考虑或很少考虑这些因素。但再按市场价上市出售时，这些因素必然会变化。因此，为了解决已购公有住房上市出售时，因成交价格差异过大来的收入不公平问题，三部文件对已购有住房上市出售收益分配作了相应规定。按照这一规定，职工个人上市出售已购公有住房取得的价款中，除按规定交纳有关税费外，出售人实际应得收益主要包括两部分：一部分是出售人应得的基本收益，另一部分则是净收益分成。

1.基本收益。是相当于其住房面积标准部分的经济适用住房价款，即该家庭中职务较高一方应享受的住房面积标准与上市出售时当地经济适用住房基准价格之乘积。这一基本思路的确定，主要是考虑保持新、老房改方案之间的衔接和新、老职工利益的平衡。经济适用住房基准价格是住房货币化方案中老职工计发一次性补贴的基础，也是新参加工作职工按月计发住房补贴的依据。因此，已购公有住房上市出售时，把住房面积标准以内的经济适用住房价款确定为出售人应得收益基数，相对而言比较合理的。

2.净收益分成。若因上市出售价格高于经济适用住房基准价格等原因，出售收入高于出售人应得基本收益的，三部文件规定：净收益部分应按超额累进比例或一定比例缴纳所得收益，剩余部分归出售人。所得收益由房地产交易管理部门代收后，按规定上交财政或返还原产权单位。净收益分成的两种处理办法具体采用哪一种，由地方确定，但原则上房屋成交价格差异较大的应当采用超额累进方式，房屋成交价格差异相对较小的一般适用于按一定比例缴纳。北京市采取了按超额累进比例缴纳的方式，即：成交价在4000-5000元/平方米的部分，20%缴纳所得收益，80%归出售人；成交价在5000元/平方米以上的部分，50%缴纳所得收益，50%归出售人。(https://www.daowen.com)

净收益实际上相当于原产权单位购建该住房时实际支付的配套费等土地收益，理论上应当全部返还原产权单位或财政（原由中央财政或地方财政投资的行政机关、事业单位住房）。但考虑到已购公有住房上市出售后，该户家庭按规定不得再按照成本价或标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房，而只能按市场价购买商品房，因此，为了保证其必要的购房能力，调动其购房积极性，将部分净收益留给出售人是必要的，总的精神是这部分收益越高，单位分成的比例也越高。