按揭贷款商品房买卖合同法定解除权行使条件的认定
——融创公司诉詹神光、张益凤商品房买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院（2016）苏02民终91号民事判决书
2.案由：商品房买卖合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：融创公司
被告（被上诉人）：詹神光、张益凤
【基本案情】
2011年6月24日，融创公司与詹神光、张益凤签订商品房买卖合同，约定除首付款外，其余房款107万元办理银行按揭。补充协议约定：若银行解除抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任的，出卖人代买受人清偿全部款项后，出卖人有权自行或指定第三方以原价收购的方式或者解除合同的方式收回并处置买受人所购商品房等。买卖双方根据法律规定或合同约定行使解除权的，应当从解除权事由发生之日起三个月内行使，否则该权利归于消灭。同年11月24日，詹神光、张益凤与农业银行滨湖支行、融创公司签订个人购房担保借款合同，约定：詹神光、张益凤向银行借款107万元，并以购买房屋提供抵押担保，融创公司承担阶段性连带责任保证。合同签订后，银行履行了放款义务，但詹神光、张益凤未按约定归还借款本息，融创公司于2014年1月21日向银行履行代偿义务，其间融创公司未向詹神光、张益凤送达书面的合同解除通知书。2014年11月，融创公司诉至法院要求解除商品房买卖合同。
【案件焦点】
融创公司是否享有案涉商品房买卖合同的约定解除权和法定解除权。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市惠山区人民法院经审理认为：本案所涉买卖合同中约定融创公司代詹神光、张益凤清偿银行抵押贷款后即享有合同解除权，同时约定合同解除权应当在解除事由发生之日起三个月内行使，否则解除权消灭，故融创公司2014年1月21日履行代偿义务后即享有合同解除权，但融创公司在约定的合同解除权行使期限内并未向詹神光、张益凤提出解除合同的意思表示，直至2014年11月12日才诉至法院要求解除合同，因而其约定解除权消灭。据此，该院依法判决：
驳回融创公司的诉讼请求。
融创公司提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：融创公司无权依据法定解除权解除案涉商品房买卖合同。詹神光、张益凤已通过自行支付首付款和银行按揭的方式全部履行完支付房款的义务，即使之后发生银行要求詹神光、张益凤偿付贷款，融创公司为詹神光、张益凤代偿贷款的情形，亦不影响买卖合同项下詹神光、张益凤已履行完支付房款义务的事实认定，詹神光、张益凤仅负有向融创公司偿还代付款的义务。因此，融创公司提出的詹神光、张益凤未结清亦无能力偿还代垫款项的事由并非买卖合同的法定解除条件，融创公司无权据此解除买卖合同。据此，二审法院判决：(https://www.daowen.com)
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案系一起按揭贷款商品房买卖合同纠纷。一审的争议焦点为融创公司是否享有案涉买卖合同的约定解除权，二审的争议焦点为融创公司是否享有案涉买卖合同的法定解除权，两者审查重点有所不同，前者取决于当事人对解除权的约定，后者则取决于法律的具体规定。对于约定解除权的审查，主要着眼于双方合同约定，故相对容易判断，本文不再赘述。而对于法定解除权，尤其本案这类按揭贷款商品房买卖合同纠纷，在多重法律关系相互交织的情形下，如何进行认定，司法实践中存在一定的难点和困惑。
我国《合同法》第九十四条对法定解除权的产生条件作了明确规定，即“因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形”。从前述规定可以看出，根本违约是法定解除权行使的前提条件，没有达到根本违约的程度不得轻易使合同归于消灭，这是根本违约的功能价值所在。在按揭贷款商品房买卖合同中，因涉及相互交织的多重法律关系，对于法定解除权的判断，在具体审判实践中，往往会发生重叠和混淆，以至于影响法定解除权的审查，因此，有必要在厘清各种法律关系的基础上准确适用法定解除权。
1.厘清按揭贷款商品房买卖合同中的法律关系
在按揭贷款商品房买卖合同中，存在多重法律关系：开发商与购房人之间的买卖关系、银行与购房人之间的借款关系、银行与开发商之间的担保关系、开发商与购房人之间的追偿关系。因此，购房合同和贷款合同既有联系，又相互独立。
一是两个合同形式上联系紧密。从当事人合同地位来看，除了银行以外，其他当事人均在两个合同中涉及，购房合同中的购房人是贷款合同中的借款人，购房合同中的开发商是贷款合同中的保证人，三者既有对抗性，也有一致性。从合同标的物看，商品房既是购房合同的标的物，又往往是贷款合同项下的抵押物。从资金流向看，购房人办理按揭贷款的目的是解决资金不足，所借款项全部支付给开发商作为购房款，按揭贷款资金流向开发商，甚至并不经过购房人之手，由银行按照购房人指令直接支付给开发商；但一旦购房人未按期还贷，开发商往往会被追究代偿责任，本金金额往往就是购房人以按揭贷款方式支付的房款金额，资金流向貌似又回到了购房之初购房人仅支付首付款的状态。
二是两个合同实质上相互独立。一方面，按揭合同虽然因购房合同而产生，但在效力上并不完全从属于购房合同。当购房合同因法定原因被宣布无效或者被撤销时，并不必然导致贷款合同无效或被撤销，而可能仅是一个解除的事由。另一方面，购房合同和按揭贷款合同履行期限不一致。购房合同在购房人以首付款加按揭贷款的方式支付给开发商，开发商将符合合同约定的商品房交付于购房人之时，即因履行完毕而终止，但按揭贷款合同并未随之终止，一般言之，贷款合同的履行期限少则几年，多则几十年。
因此，基于两个独立合同之间存在着千丝万缕的纠葛，实践中，为保障各方利益，当事人会在一份合同中约定以另一份合同的履行为该份合同解除之条件，如本案中融创公司与詹神光、张益凤约定，在融创公司代偿银行贷款后，可以以解除购房合同的方式来行使追偿权。此种约定使原本联系紧密但相互独立的两个合同产生了实质关联。
2.按揭贷款商品房买卖合同纠纷中对法定解除权的审查
如前所述，行使法定解除权的前提条件是根本违约，故无论按揭贷款商品房买卖合同纠纷中涉及的法律关系如何纷繁复杂，都应当坚持立足于需要行使解除权的合同本身，除去当事人特别约定之外，严格遵循合同相对性原则，审查有无出现使合同目的无法实现的情形。
本案中，融创公司与詹神光、张益凤在涉购房合同中对于出现特定情形约定了两种处理方式，一种是正常追偿，另一种是以解除购房合同的方式收回并处置买受人所购商品房来实现追偿，即在购房合同中以其承担了贷款合同中的担保责任作为购房合同内约定解除权的解除事由。后者使两个相互独立的合同发生了关联，但这种关联因当事人的约定而产生，故应按约定履行才发生法律效力，否则归于消灭后，两个合同即不再产生由此及彼的约束力。融创公司因未及时行使约定解除权，故只能在继续履行购房合同的情况下向詹神光、张益凤追偿。融创公司在二审中认为詹神光、张益凤下落不明，缺乏清偿能力，导致其向银行履行担保责任，属于解除购房合同的法定事由，实质上混淆了购房合同和贷款合同追偿的合同目的。
法院在审查购房合同的法定解除事由时，必须立足购房合同的合同目的能否实现，对于购房人来说，能够得到符合合同约定的房屋为合同目的，对于开发商来说，能全额收取购房人交付的购房款为合同目的。本案中，詹神光、张益凤通过首付款加按揭贷款的方式向融创公司支付了全部购房款，至此融创公司在购房合同项下的合同目的已经全部实现。融创公司之所以代詹神光、张益凤向银行承担责任系基于其与银行之间的保证关系，该保证关系与买卖关系相互独立，除非当事人特别约定，否则融创公司履行代偿义务后不能及时得到追偿并不能成为买卖合同解除的法定事由，融创公司只能基于贷款合同项下的追偿权向詹神光、张益凤另行主张。
编写人：江苏省无锡市中级人民法院 沈君 缪凌 陈迪金