由于房地产开发产品可以实行预售，所以房地产开发的纳税时间，与其他行业有明显不同。而且由于税收负担相对较大，所以房地产开发企业十分重视税收筹划。但是，由于房地产开发产品的业务流程相对较短，其操作的手段和方法一旦不完善，就会有逃避纳税的嫌疑。

咨询实例

LH房地产开发公司（简称LH公司）取得土地使用权，通过开发项目的立项、规划、审批后，决定为某金融机构开发建造一个5000万元的办公大楼。该金融机构为了加快工程开发项目进度，可以及时按工程进度拨付预付款。按照预算，该项目完工前，房地产公司可以获得开发项目80%的资金，合计4000万元的预收款收入。

按照税法规定，开发产品预收款收入需要缴纳营业税、城建税及教育费附加共计4000×5.5%（综合税费率）=220（万元）；需要预缴企业所得税为4000×15%（当地规定预计利润率）×25%=150（万元）；需要预缴土地增值税为4000×1%（按地方规定）=40（万元）。LH房地产公司合计应缴纳税收410万元。

LH公司为了延迟缴纳410万元的税收，对此进行了税收筹划。

LH公司与关联单位HH公司签订了合作建房协议。协议规定：LH、HH双方合作开发金融机构的办公大楼项目，由LH公司提供土地使用权，HH公司提供资金，合作开发项目实现的利润，双方按规定比例分成。同时，HH公司又与金融机构签订了委托建房协议。协议规定，金融机构委托HH公司在LH公司提供的土地上建造办公大楼。金融机构直接将工程项目预付款项支付给HH公司，不与LH房地产公司发生资金往来。待工程完工结算验收合格后，金融机构再与LH公司签订购房合同，据此办理相关资产的产权转移手续。

2009年年初，三方开始在签订了相关协议的基础上进行操作。截至2009年9月，HH公司共收到金融机构支付的项目预付款4000万元，大部分已经由HH公司直接支付给工程施工单位，余款也暂作为往来款项处理。LH公司认为自己未分得任何收入，也没有在会计账簿上记载反映任何收支情况；HH公司认为自己属于代收代付款项行为，也尚未获得实际结算收入，只是在账簿上反映了资金的往来情况。双方均未就4000万元预收款项申报缴纳税款。

税务认定

2009年10月，当地地税局稽查部门对房地产税收进行专项检查时，发现了这一情况。税务稽查部门认定，LH公司与HH公司双方之间的合作开发关系属于代理关系，不属于税法规定的合作建房关系。(www.daowen.com)

其理由是：土地使用权只属于LH公司，且办理房地产开发项目的任何手续都是以LH公司的名义办理的。LH公司委托HH公司代建房屋，并且代收代付款项，双方之间是名义上的合作建房，实质上属于一种代理建房关系。这在《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号）中也作了明确规定。该文件在答复海口紫荆花园合作开发税收问题的请示中批复：“鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《营业税暂行条例》规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房。”

据此，地方税务局稽查局认为，HH公司收取的4000万元预收款项，实际为LH公司的房地产项目开发预收款项，HH公司支付的工程施工款项实质上是代LH公司付款。LH公司不在自己会计账簿上反映开发产品预收款项收入情况，并且没有向税务机关申报缴纳税收，造成少缴营业税金及附加220万元，少预缴企业所得税150万元，少预缴土地增值税40万元。最终，税务稽查部门认定LH公司这种行为属于隐瞒收入造成少缴营业税收的偷税行为，除要求LH公司补缴220万元营业税和滞纳金外，决定对LH公司处以少缴220万元营业税一倍的罚款；但对LH公司少预缴150万元企业所得税和40万元土地增值税的行为，由于是预缴税款，只补缴税款和加收滞纳金，不予处罚。

同时，税务部门对HH公司的纳税行为也进行了认定。如果HH公司按照与LH公司的协议，自己提供资金参与利润分成，则属于一种资金借贷和代理建房双重关系，应按实际获得的分成收入，分别合理确定资金利息收入和代理收入数额，分别缴纳营业税和相应税收；如果HH公司本身实际没有提供资金，只是从购房者方代收代付资金，则仅属于代理关系。本例中，HH公司实际上就是属于后一种代理关系，应按照代理服务业缴纳营业税及相关税收。如果HH公司另外还从金融机构获得了受托建房收入，则也属代理服务业收入。

政策分析

按照现行政策规定，房地产公司取得预售收入时，要按照规定缴纳税款或预缴税款。《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额中。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。按照以上税法规定，房地产开发公司取得的开发产品预收款性质的任何收入，都应缴纳营业税和预缴企业所得税、土地增值税。

筹划提示

由于房地产市场的价格波动，使房地产企业的税收问题再次引起了人们的注意。其中，特别是土地增值税的税收政策更是如此。这里结合国家有关土地增值税的相关法规，对房地产企业规划土地增值税提出如下建议。