10.3.4　选取公共投资细分变量

在确定公共投资细分变量的问题上，本文参考了之前学者研究的分类，并在此基础上加以适当改进，使分类更加清晰，数据的选取更有针对性。本文认为，城市道路管网基础设施、生态环境、教育医疗文化事业三者可以大体概括政府公共投资的总的投入量。这三个方面又可以细分为若干更小的变量，本文关于公共投资细分变量的选取如下文所述：

10.3.4.1 城市道路管网基础设施

随着城市化进程的不断深入，城市变得越来越大，地域范围越来越广泛，如果没有相关的周边地区城市基础设施的投入，那么只会不断推高中心城区的房价，使城市中心区域不堪重负，所以必须将城市不断向外发展，形成新的城市副中心或者卫星城，这样对房价的控制起到很大的作用。但是，随之相关的道路建设，公共交通的配套，相关生活服务配套设施的建设都需要公共投资的不断注入，这样才能提升居民工作生活的便利性。因此，参考以上这些条件，综合各种细分变量数据的情况，选取了以下公共投资细分变量：每万人拥有公交车数量、市区人均铺装道路面积、燃气覆盖率。

10.3.4.2 生态环境(https://www.daowen.com)

城市居民不仅有出行便利和生活设施齐全的需求，也有对所工作生活区域良好生态环境的需求，比较好的植被和绿色景观会极大提升城市内居民的幸福感，而居民也会愿意付出更多的代价去获取良好的生活环境，即愿意为住宅景观溢价买单。考虑到这一情况，本文选取了市区人均绿地面积作为城市生态环境的考量指标。

10.3.4.3 教育文化医疗卫生事业

城市居民对住宅已经不仅仅是交通便利、满足居住和生活的要求，对其他方面的要求也日益突出，尤其是现在大部分刚需群体购买住房之后很快就会面临子女入户和入学的问题，于是学区房的概念被越炒越火，教育资源溢价已经非常明显。还有，国家医改迟迟无法推进，导致居民看病难的问题越来越严重，良好的医疗资源也是居民选择在一个区域置业考虑的基本问题。基于这些方面的考虑，本文将教育医疗文化事业这个大的变量细分为每万人拥有医院数量，每万小学生拥有专职教师数量，每万中学生拥有专职教师数量，每万大学生拥有专职教师数量，市区公共图书馆人均藏书数量这五个细分变量。