10.3.2　研究内容

到目前为止，国内外对于公共投资这个词并没有一个统一的概念和分类。在1994年霍尔埃金把公共投资分为四个方面，包括公用事业投资、公路投资（包括普通公路和高速公路）、污水处理设施投资、教育人文事业投资，这种分类的主要依据是公共投资的最终用途和去向；而在2001年越郎盐治则把霍尔埃金的分类中的前三项统一称为基础设施投资，因此越郎盐治主张公共投资分为两个方面，即基础设施投资和教育人文事业投资。本文综合霍尔埃金和越郎盐治的观点，认为公共投资是指政府在城市基础设施建设、教育文化事业、公共环境等方面进行的投资，这些统统都包含在政府公共资本支出中。很明显，公共投资的定义有些许差异，但是都包含城市的道路交通环境、教育人文环境、公共卫生环境，这些环境的提高明显会提高城市区域的舒适度，并且对居民对住宅支付高溢价产生正向的激励作用。

既然存在政府公共投资溢价，那么，该如何对待这部分溢价呢？从文献资料上看，亨利·乔治是第一个对这个问题进行研究的学者。他（1879）认为，之所以一块土地有价值，并且在持续增值，不是因为个人对土地的增值，而是因为整个社会的公共活动，从这个角度来看，个人占有了土地的增值部分是不合理的，应该通过采用某种方法比如征税把这部分收入收回，由整个社会的人共同分享和处理，否则就是不合理的。乔治在他的代表作品《进步与贫困》中把他的思想做了详细阐述，他提出应该对土地增值征收土地增值税，将这部分不劳而获的收益收归国有。从国外这方面的经验来看，美国对这部分来自房屋和土地的溢价主要采用分列税率的土地税来进行征收，而征收也分两种，一种方式是将土地作为税基，而另一种方式则是把土地和房屋作为一个整体进行征收。这个税种内部设置的一些激励因素可以激励开发商在市中心等寸土寸金的区域开发高密度的产品。我国对这部分溢价展开征税开始于20世纪80年代，随着房地产领域税种的增加和征税体系的完善，对公共投资的溢价征税慢慢完善起来，但是总体上来说，还是很不成熟，在国家物业税即将开征的背景下，对这个问题展开研究是很有意义的。(https://www.daowen.com)

所以，在之前学者研究的基础上，本文从全国选取了34个大中城市2003年至2011年的房价与公共投资的截面数据，由于每个城市的公共投资数量都是不尽相同的，这会导致每个城市的便利舒适程度是不同的，而每个城市的房价也是参差不齐的，因此精确计量分析了公共投资各个方向统计量对房价的影响，并试图确定每个具体公共投资变量对房价的增量作用，为政府制定公共投资政策和房地产调控提出理论上的支持。