【拓展适用】
一、物权变动与其原因行为的区分
依据我国《物权法》之规定，物权变动是指物权设立、变更、转让和消灭的总称。物权变动的原因，包括法律行为和非法律行为两大类。法律行为主要为依当事人之意思表示而发生的买卖、赠与、互易及遗嘱，非法律行为则主要包括无主物的先占、建筑物的依法建成等事实行为和法律的直接规定（如《物权法》第29条规定的继承、第106条规定的善意取得等）。需要注意的是，关于引起物权变动的法律行为，在法国立法例中，由于采用债权意思主义，当事人间达成合意即可产生物权变动的效力，无需另外作成物权行为，故均表现为合同形式。而德国立法例中，标的物所有权的转移，除登记或交付外，尚需当事人就此作成一个独立于买卖合同的意思合致，即需一个独立的物权行为，故其物权变动的原因并非为债权行为而系物权行为。
关于我国是否承认物权行为理论向来存有争议，但可以确定的是，《物权法》第15条明确对物权变动与其产生的原因行为作出了区分，即有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。[17]尽管通说认为我国并未明确承认物权行为理论，物权变动本身并非为物权行为的后果，但亦不影响原因行为和物权变动相分离的法律关系。所谓物权变动与其原因行为的区分，即为在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，其成立、生效遵循不同的法律依据。具体而言，在此情形下，引起物权变动的买卖、赠与、互易等合同以及遗嘱等原因行为由《合同法》予以调整，物权变动则由《物权法》作出规制。
（一）原因行为的生效要件
在区分规则之下，考量原因行为的效力只需根据法律行为的生效要件，即该意思表示是否为法律所允许即可，物权公示与否并非为原因行为效力的判定因素，即便未经公示亦不可直接否定其效力。
以合同为例，实践中除即时清结买卖合同等特殊情况外，合同的成立和履行往往并非同一时间概念，通常为合同成立时间在先，当事人间依据合同关系建立起债权债务关系，但标的物所有权并不能因此而直接移转，还须有当事人按照约定履行合同的行为，于此，合同的订立和合同的履行即成为两种不同的法律事实，具有了不同的法律意义[18]。关于合同的订立，我国《民法通则》《合同法》等相关法律作出了明确的规定，一般而言，在法律没有特殊规定、当事人亦无另行约定的情况下，行为人具有相应的行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益，合同自成立时即发生效力。[19]合同仅为当事人间的合意，合意一经达成即产生效力，依法须办理登记手续后方能生效的合同，则该手续应视为系合同生效的特殊要件，我国《合同法司法解释（一）》第9条第1款对此有明确规定，即依照《合同法》第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。也就是说，要依据缔约法律行为的生效要件来对合同效力进行判断。
（二）物权变动的生效要件
同样，在区分规则下，判断物权是否发生变动的标准则在于是否公示，而非原因行为的有效成立与否。不动产物权变动以登记为公示要件，《物权法》第15条明确规定未办理物权登记的，不影响合同效力。动产物权的变动以交付为公示要件，《物权法》第23条规定除法律另有规定外，动产物权的设立和转让自交付时发生效力，第212条规定动产质权自出质人交付质押财产时设立等。需注意的是，该标准仅适用于公示设权效力的情形而言，在公示对抗效力的情形下，原因行为的有效成立将直接引致物权变动，公示仅具有对抗效力而非决定物权是否变动的判断标准，在非法律行为的原因事实直接导致物权变动的情形下，公示仅起到宣示效力亦不具有设权效力。[20]
（三）区分原则的意义
将物权变动的原因与结果隔绝为不同的法律事实加以区分，从法律体系而言更符合现代民法的逻辑体系构建，以债权与物权分别规制不同的法律关系。同时，该逻辑构造上的分离进一步在法律效果上割断了两者的关联，使原因行为与物权变动分别适用不同的效力判定标准。从民法实践而言，区分规则相对能够更为合理地解释常见的物权变动交易事实，对区分《物权法》与《合同法》的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障合同当事人的合法权益亦起到了重要作用。
二、公示公信原则与善意取得制度
如前文所述，物权系对标的物的直接支配，其存在及变动需以一定的公示方法表现于外，方得以发生一定的法律效果，而当依公示方法所表现的物权与真实的物权状态并非一致时，对于因信赖该公示方法所表现的物权状态而发生交易行为的第三人，仍赋予其具有与真实物权状态相同的法律效力予以保护，此即所谓公示公信原则。(https://www.daowen.com)
关于善意取得制度，溯其渊源，系罗马法上“无论何人，不能以大于自己所有之权利，转与他人”及“发现我物之处，我取回之”的所有权绝对原则与日耳曼法上“应以手护手[21]”原则的冲撞与融合之产物，更基于日耳曼法上占有与权利合一时的Gewere（占有）观念，该观念认为，占有为权利的外衣，故物的占有者即拥有权利，权利人亦必须占有该物，故受让占有物的人可能取得对物的权利，而有权利之人未占有该物时，其对物之权利的效力即因之减弱。几种法律理念随商品经济的发展逐步完善、交融，最终发展为使因信赖占有而从事交易行为的第三人能够取得对物的权利，近代意义上的善意取得制度由此产生并相继为各国民法所采用。关于善意取得的理论根据，有取得时效说、权利外形说、法律赋权说及占有效力说等多种学说，莫衷一是。无论何种学说，多少可见传统日耳曼法的踪迹和影响，然而随着社会经济的迅速发展，现代善意取得制度自有其法律构造和意义，已不能完全以传统理论分析之。在商品交易频繁且日益重要的现代社会中，善意取得最为重要的制度价值在于保障交易的安全与便捷，减少交易成本。该变迁与改进一是由于若在交易中苛责商品受让人负担无权处分的风险，则受让人势必须辗转调查让与人的处分权限，必然增加交易成本且延长交易时间，无益于交易安全，有违近代法制保护交易安全与便利的宗旨；二是因为占有的公信力。在传统民法中，以占有表征对物的所有权有其先天的缺陷，自所有权观念化后，占有与所有权分离的现象日益增加，该缺陷愈加暴露无遗且不合时宜。然而，在目前动产仍以占有为其物权公示方法的情况下，以占有为表现权利的外观使受让人善意予以信赖时，应可免除受让人对让与人处分权之有无的调查。由此可见，善意取得制度主要源于对交易安全与便利的保障，同时也离不开占有公信力的重要作用。[22]
传统的善意取得制度主要出于对动产的交易安全与便利的保护，且通常以标的物须为动产为其构成要件，因不动产以登记为公示方法，交易上不至于误以占有人为所有人。且不动产与动产性质亦有所差别，基于各国社会实情及法律体系、登记制度等各方因素考量，一些国家未就不动产的善意取得作出规定。然亦有观点认为，善意取得制度适用的前提，是法律物权与事实物权之间不一致之可能性的客观存在。这种不一致在动产即表现为占有所表达的法律物权与事实物权并非一一吻合，在不动产则表现为登记所表达的法律物权与事实物权之差异可能。善意取得制度仅适用于动产的择定，是在法学原理上对善意取得制度内部构造的曲解——在概念逻辑上把上位概念（法律物权与事实物权之差异可能）降低为下位概念（动产占有所表达的法律物权与事实物权之差异可能）适用了。既然登记法律物权与事实物权之间也存在不一致的可能，那么，善意取得制度理应适用于不动产。[23]对此，《瑞士民法典》第973条有类似规定，即出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护[24]。我国台湾地区原并未规定不动产物权的善意取得制度，随着社会的不断发展，为保护第三人利益，维护交易安全，在2010年“民法物权编”修订时增加了759条之一，规定“不动产物权经登记者，推定登记权利人适法有此权利。因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记物权之不实而受影响”，据此亦设定了不动产物权的善意取得制度[25]。我国《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。据此可见，我国《物权法》肯定善意取得既适用于动产亦适用于不动产，究其原因，恐在于出于公信力逻辑的推演，既然基于占有的公信力可适用动产善意取得，则基于瑕疵登记的公信力亦可适用不动产的善意取得，只是善意取得动产的所有权需要完成标的物的交付，与此相对应，善意取得不动产的所有权需要完成变更登记。有观点认为，《物权法》的这一规定显示出我国立法摆脱了罗马法以降经典的、纯粹依据受让人“主观善意”来保护物权取得人的理论束缚，而采纳了依据公示原则来确定善意与否的“客观善意”理论，于理论与实践皆意义重大。[26]
由此可见，公示公信原则实为善意取得制度的重要基石之一，善意取得制度在公示公信原则的基础上得以发展与体现。从本质而言，公示公信原则与善意取得制度均系物权变动中第三人保护的基本规则，只是在对第三人的善意标准中，公示公信原则以公示方法为客观标准，而善意取得制度下则更注重以主观作为善意的衡量标准。在公示公信原则下，当公示的权属状态与真实的权属状态一致时，自无善意取得的适用空间，当公示的权属状态与真实的状态不一致，善意第三人出于公示的公信力信赖该权利归属，则在真实权利人、无权处分人及受让人之间产生权利义务关系，善意取得制度得以适用。在此情形下，善意取得制度不仅确认善意第三人取得物权，亦阻却了真实权利人向善意第三人的追及，代之以债法救济途径向无权处分人提出损害赔偿请求，故公示公信原则与善意取得制度之间虽联系紧密，亦有其各自适用之必要，两者交互协调以维护交易的安全便利，促进社会经济的有序良性发展。
三、不动产登记的制度价值
（一）不动产登记制度概要
罗马法最初对所有权的移转注重形式，其后日尔曼法进一步发展了交付制度，要求当事人在让与土地所有权时，在证人面前不仅要缔结让与契约，而且也必须为物的移转行为的表象行为（如交付象征土地之土块和草茎），让与合意与交付行为构成土地所有权让与的条件。其后又以文书代替象征物的交付，只要将记载当事人让与合意的文书交付与买受人，交付行为即告完成。以此为基础逐步发展成为现代的登记制度。及至现代社会，不动产登记已不再是唯一的登记确权领域，登记制度也被广泛推广至许多动产和无形财产。纵观各国立法例，不动产登记制度以其内容、效力为标准，大致可归纳为三种类型：契约登记制度、权利登记制度、托伦斯登记制度。亦有观点按物权变动模式的不同，依据不动产登记所发生的不同效力，将其区别为实质主义登记与形式主义登记。
我国自周朝开始形成了土地管理制度，历经各朝代发展演化，对土地与房屋有严格的管理体系，然而，“严格地说，我国在民国以前并没有真正形成以公示为目的的登记制度”[27]。通常认为，1922年北京当局（当时的北洋军阀政府）颁布《房地产登记条例》系我国不动产登记制度建立的初始标志。新中国建立以后，对农村和城市土地逐步开展土地登记工作，颁发土地证和房产证，取得了初步成效，却在10年动乱期间遭遇了全面破坏，登记制度基本被废弛。改革开放后，不动产登记制度再度恢复，健全了土地房产管理机构，有关登记的法律法规也渐次颁行，如《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇房屋所有权登记暂行办法》《城市私有房屋管理法》《土地登记条例》等全国性法律法规以及地方政府发布的地方性规章。但与相应社会制度相配套，我国此前有关不动产登记制度的立法显现出较为明显的行政管理倾向，保障交易安全功能尚有待加强。
（二）不动产登记的程序设计
不动产登记是一种程序性制度，其目的在于通过机制的合理化来确定真实的不动产物权，故程序机制的正当性与程序结果的真实性系密不可分，互为因果。然而，由于个体认知能力的局限、社会因素的多端及制度的执行风险，制度设置与目标达成间总存在一定的现实差距，主要体现在程序机制的偏移和程序结果的误差两方面。
所谓程序机制的偏移，即为登记程序没有被合理设置或实施，如登记程序设置不恰当、登记机关不统一、登记流程不完全、登记事项不确定、登记内容不公开或不及时等。在程序机制偏移的情形下，仅仅程序运行的过程本身而无需引入程序外因素即可能造成其违背内在应有价值。为此，在程序设计初衷，即应确立衡量不动产登记程序正当性的价值标准，如程序的同一性，即程序必须形式同一，针对同一事项由同一部门制定同一属性的程序；程序的参与性，在程序中包容和体现参与者与主导者的主体地位，还原程序系为人所用的本来价值；程序的合理性，限制程序主导者的随意性，使之运行更符合逻辑性，等等。以不动产登记制度的正当性价值理念引导程序的设计，赋予不动产登记机关与登记参与人各自独立的自由意志空间，使得登记机关可在合理的权限范围内审查登记，又不致恣意干涉当事人的私权利，而当事人亦可得以自主行使利益保障机制以对抗登记机关的不当行为[28]。在我国具体的立法实践中，应在广泛参考并借鉴他国程序规则基础上充分考量本国国情，设立最为符合其内在价值的程序机制，最大限度避免程序机制的偏移。
程序结果的误差即为不动产登记程序运行的结果不符合权利真实情况。该误差与程序制度本身无涉，而是违背了其运行应达致的外在程序价值，通常表现为登记错误。所谓登记错误，一般认为系表现为在不动产登记簿中记载的物权与真实状态不一致的情形[29]。以错误内容为标准，又可分为事实错误与权利错误。所谓事实错误，是指登记簿中记录的不动产形态、位置、面积等事实状态不符合不动产的真实情况，如房屋建筑面积的少登、位置的错登等。而权利错误是指登记簿中记录的不动产物权的权属、内容与权利真实状况不一致，包括权利的存在、变更、顺位、涂销等各类情形。以错误发生的时间则可区分为初始错误和嗣后错误，以错误程度又可划分为完全错误和部分错误等。当出现程序结果的误差时，登记物权与真实物权不一致，势必反映出真实权利人与登记权利人的权利冲突问题，由此登记权利人无权处分行为的法律效力及真实权利人的权利保障即成为制度设计中需考量的重要因素。
为了弥补可能出现的程序结果误差，德国、瑞士等国家将登记错误的辐射范围限制在内部关系之内，若第三人不知登记错误，信赖登记而与登记权利人发生不动产变动交易即可实现物权的交易目的以保障物权的流动，体现了登记的公信力。我国亦采此立法例，此时即发生不动产物权的善意取得，受让人能善意取得不动产物权，真实物权人则可向无处分权人及登记机关主张损害赔偿。而在法国等国家的立法例中，真实权利人并不受登记错误的影响，仍可通过物权的追及力来恢复自己的物权人地位，并可通过纠正登记错误的程序机制来消除登记簿中的登记权利人以维护物权的静态利益。只有在登记权利人确实对不动产享有真实物权时，第三人才得以取得该物权，否则交易则不具有正当性。登记错误还涉及的另外一个问题为真实权利人如何消除错误恢复其正当权利地位，对此各国民法制度的规定大致相同，采用更正登记和异议登记的方式以保护真实权利人的合法权利，即赋予真实权利人对错误登记进行更正或提出异议抗辩的权利，我国《物权法》第19条对此亦有明确规定。
总之，不动产登记作为一种程序性制度，有必要从制度设计本身即遵循合理逻辑，在登记设权效力的规则下从根本上保障真实权利和登记簿记载的一致性。同时亦要在制度偏移和结果误差范围内赋予真实权利人救济途径和善意第三人保护机制，设置合理的更正登记和异议登记制度，并控制登记对抗和宣示效力规则下的登记权利流通，尽可能降低程序错误发生的可能性[30]。