案例21.如何认定房屋买卖中的价款给付与房屋过户的履行顺序?

案例21.如何认定房屋买卖中的价款给付与房屋过户的履行顺序?

2008年11月赵某购买了位于成都市某区1组1栋1单元2505号房屋（建筑面积112.40平方米），总价款420805元。赵某支付首付款92056元，余款采取银行按揭方式支付。2006年8月，赵某与关某签订了《房屋购销协议》一份。协议约定：甲方（均指赵某）自愿将其所有的位于成都市某区1组1栋1单元2505号房屋（建筑面积112.40平方米）出售给乙方（均指关某）；付款方式为：乙方第一次支付定金10000元，第二次付款100000元，第三次余款于乙方拿到房屋的产权证复印件时付清。同时，合同还约定：甲方应协助乙方办理房屋的过户换证手续或办理公证手续，所产生的一切费用由乙方支付；甲、乙双方成交后，此房的一切权利全部转到乙方名下，属乙方所有；从签订合同之日起，乙方替甲方支付从本日起的按揭款，如乙方未按银行规定还款，所产生的一切后果由乙方承担；甲、乙双方与中介方约定，公证书存放于公证处，待乙方收到本房产权证复印件后，由甲、乙方委托人刘某、中介方及公证处均到场，公证书交予刘某，当日乙方履行第三次付款，付完款后，由刘某将公证书交给乙方。合同签订后，关某按照合同约定分两次支付了购房款110000元，赵某也依约向关某交付了房屋，关某从2006年12月开始支付银行按揭款，并一直居住至今。但由于双方协议约定余款于关某收到房屋产权证复印件后再支付，而关某未拿到房屋产权证故未支付购房余款，赵某以此为由，一直未协助关某办理该房屋的权属转移登记手续。据此，关某向成都市某区人民法院起诉，诉请赵某尽快协助其办理涉案房屋的权属转移登记手续。赵某辩称，关某的诉请无法实施，也忽略了关某本人应当履行的付款义务，只有在付清房款的情况下，赵某才可以配合办理过户登记手续。(https://www.daowen.com)

本案涉及的是合同没有约定履行顺序情况下，当事人行使同时履行抗辩权的问题。争议焦点为：第一，原、被告双方签订的《房屋购销协议》有没有约定履行顺序，第二，原被告双方签订的《房屋购销协议》未约定履行顺序则如何认定双方权利义务。

本案中，赵某与关某签订的《房屋购销协议》属于买卖合同、双务合同，双方当事人互负给付义务。在双务合同中，当事人双方应当按照履约期限同时履行自己的债务。但是本案的合同中没有约定履约期限，当事人应当本着诚实信用的原则在合理的期限内履行自己的债务，而且双方的债务都是可履行的。因此，本案所涉合同符合同时履行抗辩权适用的全部要件，当事人双方均享有同时履行抗辩权，在一方未为对待给付的情况下，另一方可以拒绝自己的履行。赵某在没有收到关某支付的400000元房款的情况下拒绝办理房屋过户手续属于合理行使同时履行抗辩权。关某请求赵某先履行协助办理房屋过户手续的义务于法无据。