中华人民共和国物权法（节录）
（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布 自2007年10月1日起施行）
【本法说明】物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。《物权法》涉及土地管理方面的内容很多，涵盖了土地承包经营权、宅基地使用权、国有建设用地使用权、土地登记发证制度等多个方面。
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第九条 【不动产物权登记生效及例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条 【登记机构及统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
□ 条文解读
综合以上两条，根据我国《物权法》的规定，除国家所有的自然资源的所有权不需要登记外，其余不动产物权的产生、设立、转让和消灭，都应当到有关部门办理登记。土地作为不动产，其物权变动也应当办理登记，经过了登记的权利受法律的保护，任何单位和个人不得干涉。通过土地登记可以明确土地关系，了解土地归谁所有，也是处理土地权属争议和土地纠纷的重要依据。
集体土地所有权登记分为两种：初始登记和变更登记。农村集体刚获得土地所有权的，应当办理初始登记；农村集体土地所有权发生变化的，应当办理变更登记。
在办理集体土地所有权登记时，要注意如下的问题：（1）有权申请办理所有权登记的是集体土地的所有者，即农村集体，具体包括村农民集体、村以下农村集体经济组织和乡镇农民集体。（2）有权办理集体土地所有权登记的是县级以上人民政府土地行政主管部门，由其颁发集体土地所有权证书。集体土地所有权证书是农村集体享有土地所有权的证明。（3）农民集体所有的土地依法改变土地用途的，如依法变为非农业用地的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更申请，由原土地登记机关依法进行变更登记，核发集体土地使用权证书。
由于种种原因，我国土地的登记发证工作进行得并不顺利，目前全国大部分地区尚未颁发集体土地所有权证书，这也是造成土地权属纠纷的一个重要原因。
第十一条 【登记申请材料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条 【登记机构的职责】登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第十三条 【登记机构禁止从事的行为】登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条 【不动产物权登记生效的时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
□ 条文解读
不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。
第十五条 【合同效力与物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
□ 条文解读
以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动一般只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转。当然，违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。
第十六条 【不动产登记簿】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 【不动产登记簿与权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
□ 条文解读
不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据。在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。依据不动产登记所表现的物权即便不存在或内容与实际情况不符，对于信赖这项登记所表征的物权而交易的民事主体，法律仍然承认其交易与该记载真实存在时的交易具有相同的法律效果。不动产物权证书是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中，不动产权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属文书。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。即登记簿的效力优先。
第十八条 【查询、复制登记资料】权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
□ 条文解读
权利人指对登记的不动产享有所有权或他物权的人；而利害关系人指与登记的不动产有一定现实利益关系，并有可能因登记结果的变动而对其利益产生影响的人。
第十九条 【更正登记、异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
□ 条文解读
更正登记与异议登记同样是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。
［更正登记］
更正登记，是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权，此区别于异议登记。因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。更正登记有两种方式，一是经权利人（包括登记上的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人申请的登记，另一种是登记机关自己发现错误后作出的更正登记。
［异议登记］
所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。异议登记的法律效力是，登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为使不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对异议登记的有效期间作出限制。因此，本条规定，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。由于异议登记可以使登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，同时，异议登记的申请人在提出异议登记的申请时也无需充分证明其权利受到了损害，因此，如果申请人滥用异议登记制度，将可能给登记簿上记载权利人的利益造成损害。所以，本条规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条 【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
□ 条文解读
［预告登记］
预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。
［预告登记的适用范围］
预告登记适用于有关不动产物权的协议，在我国主要适用于商品房预售。在商品房预售中，预售登记作出以后，使期房买卖得到了公示，这种期待权具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记后，房屋所有人不得进行一房多卖，否则，其违反房屋预售登记内容作出的处分房屋所有权的行为无效。值得注意的是，预售登记主要是为了保护买受人的利益，如果买受人不愿意进行预售登记，法律不宜强制其办理登记手续。
第二十一条 【登记错误的责任】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二十二条 【登记费用】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
□ 条文解读
注意不动产登记以件计费，而不是按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
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第三十九条 【所有权权能】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条 【设立他物权】所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
□ 条文解读
综合以上两条，依照《物权法》第39、58条的规定，集体土地所有权是指农村集体经济组织，对依法属于其所有的土地享有的占有、使用、收益、处分的权利。占有、使用、收益、处分是法律上所有权的权能。占有，是指农村集体对土地的实际控制；使用，是指在法律规定的范围内，农村集体可以按照自己的意志使用其土地；收益，是指农村集体可以通过对土地的使用等获得经济利益；处分，是所有权的核心，决定着土地的归属，如农村集体在符合法定的条件时，可以通过法定的程序将其所有的土地转让给国家。
集体土地所有权的特征有：（1）集体土地所有权是一种所有权，享有所有权的各项权能，即占有、使用、收益、处分权。根据《物权法》第40条的规定，所有权人可以在自己所有的物上设定用益物权和担保物权。用益物权，是指以一定范围内的使用、收益为目的，以支配物之使用价值为内容而在他人之物上设立的物权。担保物权，是以确保特定债权的实现为目的而于债务人或第三人的特定财产上设定的以支配和取得该特定财产的交换价值为内容的物权。所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，但用益物权和担保物权只享有占有、使用、收益等部分权能，因此所有权被称为完全物权，用益物权和担保物权被称为定限物权。（2）集体土地所有权的主体是农村集体。根据《物权法》第60条和《土地管理法》第10条的规定，农村集体包括三种形式，即村农民集体、村以下农村集体经济组织和乡镇农民集体。除此之外，不存在其他的主体。（3）集体所有的土地包括宅基地、自留地、自留山。此外，农村和城市郊区的土地，除规定属于国家所有的之外，属于农村集体所有。农村集体所有的土地，可以分为两类：一类是农业用地，包括耕地和其他用于种植业、林业、畜牧业和渔业生产的土地，也包括为农业生产服务的水库等配套设施用地；另一类是非农业用地，包括宅基地、乡镇公共设施用地等。
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第四十一条 【国家专有】法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
□ 条文解读
国家专有是指只能为国家所有而不能为任何其他人所拥有。国家专有的财产由于不能为他人所拥有，因此不能通过交换或者赠与等任何流通手段转移所有权。
第四十二条 【征收】为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第四十三条 【耕地保护】国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
第四十四条 【征用】因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
□ 条文解读
征收是为了公共利益的需要，国家将私人所有的财产征归国有。征用是指国家为了公共利益的需要而强制使用公民的私有财产。
征收的条件是：第一，征收的主体只能是国家，必须严格按照法律规定的程序。第二，征收的目的只能是为了发展公共利益的目的，严格禁止征地用于商业开发。 第三，征收必须对被征收人的损失予以合理补偿。
征收的程序：第一，用地者提出申请。用地者依法向有批准权的人民政府提出用地申请，申请使用国有土地中的需要国家征收的原本属于农民集体所有的土地，但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第二，审查和批准。人民政府收到用地者的申请后，土地管理部门应当根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地的标准以及农用地转用标准对建设用地进行审查。涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。审批有三个重点：一是建设单位建设项目已经获得主管机关的批准并且需要使用国有建设用地；二是建设单位持有关批准文件向有批准权的县级以上土地管理部门提出用地申请并且通过其审查，被认为确有需要使用国有土地且有征地必要的；三是由该土地管理部门报经其所属的同级人民政府批准建设单位使用国有土地并决定征收土地。第三，公告登记。国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。用地单位一般会与被征地的农民集体经济组织签订征地补偿协议书，征地单位应该严格执行标准，不得影响农民正常的生存条件。
第四十五条 【国家所有权及其行使】法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
□ 条文解读
国有财产的范围。依据宪法、法律、行政法规，本法第46至52条明确规定矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、城市的土地、国防资产属于国家所有。法律规定属于国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施、文物、农村和城市郊区的土地、野生动植物资源，属于国家所有。除法律规定属于集体所有的外，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有。现行法律、行政法规没有明确规定的，根据本条，可以在制定或者修改有关法律时作出具体规定。
第四十六条 【矿藏、水流、海域的国家所有】矿藏、水流、海域属于国家所有。
第四十七条 【国有的土地范围】城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第四十八条 【森林、山岭、草原、荒地、滩涂等】森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
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第五十九条 【农民集体所有权及重大事项决定程序】农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
□ 条文解读
征地补偿费用主要包括：
第一，土地补偿费。主要是为了弥补被征地的农民集体经济组织的损失。土地补偿费用应当属于土地所有权人所有，通常支付给被征地的集体经济组织，不能归个人所有，由集体经济组织决定其使用方法。土地补偿费的分配与集体经济组织的收益分配不同，它并不考虑集体经济组织成员对组织的贡献大小，只要具有集体经济组织的成员资格即应当享有均等分配土地补偿费用的权利。土地补偿费只能分配给本集体经济组织的成员。成员资格的确定一般有三种方法：一是单一标准，即以是否是本集体组织所在地常住户口作为判断标准；二是复合标准，即以户口标准为基础，辅之以是否在本集体经济组织所在地长期生活为标准；三是根据权利义务关系是否形成的事实作为判断标准，即必须与本集体经济组织形成事实上的权利义务关系。
第二，地上附着物补助费和青苗费。地上附着物是指在土地上人工形成的与土地不可分离的不动产物，如房屋、鱼塘等。青苗是指承包方从事农业耕作，在承包地上生长的庄稼、蔬菜、苗木等。国家征收土地时必然会给土地权利人的财产造成损失，虽然在我国目前的土地征收制度下，被征地的承包农户不是征收法律关系的主体，但这并不等于无视被征收土地的承包农户的财产权。为了弥补被征地农户在农田基本建设中投入的损失，理应对被征地农户给予补偿。由于征收法律关系建立在征收方和发包方之间，征收方往往将地上附着物补助费、青苗费、土地补偿费以及安置补助费一并付给发包方，发包方在收到上述费用后应当将地上附着物补助费和青苗费支付给发包方。
第三，安置补助费。安置补助费是指国家征收集体土地后，安置被征地单位由于征地造成的多余劳动力的补助费用。通过支付安置补助费，保障以土地为主要生产资料和生活资料的失地农户的基本生活，因而安置补助费有很强的人身性。因征用土地需要安置的农民由集体经济组织统一安置的，安置补助费支付给集体经济组织，由其管理使用；由其他单位安置的，安置补助费发放给其他单位；不需要统一安置的，发放给农民个人。
第四，社会保障费用。社会保障费用是指用于对处于劳动年龄段的失地农民进行就业培训的费用以及用于对于老龄人口落实好社会保障政策的费用。将被征地农民纳入统一的失业登记制度和城镇公共就业服务体系接受就业和培训扶持政策，用地单位要优先安排被征地农民就业。在城市规划区外，允许集体经济组织利用自留地发展第三产业，或者以作价出资、入股联营等形式，参与有稳定盈利能力的合作开发建设项目，使被征地农民获得长期稳定的收入。
第六十条 【农民集体所有权的行使】对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
□ 条文解读
根据法律的规定，集体土地的所有权人是所有的集体成员，但是要求所有的成员共同行使集体土地所有权是不现实的，需由一定的组织代表农民集体行使所有权。同时，鉴于集体土地所有权的特殊性，在行使时也应受到一定的限制。具体来说，在行使集体土地所有权时应注意以下的问题：
第一，行使集体土地所有权的主体不是分散的。同国家土地所有权不同，国家土体所有权有一个全国范围内的同一主体，即由国务院代表国家行使，而集体所有的土地属于各级劳动群众所有。根据《物权法》第60条和《土地管理法》第10条的规定，行使集体土地所有权的主体分为三种情况，一是土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织成员或者村民委员会代表集体行使所有权；二是土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；三是土地属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第二，集体土地所有权不得转让，但根据《宪法》第10条和《物权法》第42条的规定，国家可以征收集体所有的土地，但征收的目的必须是基于公共利益的需要，在征收程序上必须符合法定的条件和程序。集体土地所有权只能通过此种方式转让给国家，禁止以其他形式转让给其他主体。
第三，集体所有的土地不得出让。根据《城市房地产管理法》第8条的规定，集体土地只有先通过依法征用转变为国有土地后才能出让。
第四，集体所有的土地的用途有严格的限制。根据《土地管理法》第43条和第63条的规定，集体所有的土地只能用于农业生产或农民宅基地和兴办乡镇企业等与集体密切相关的建设中。
第五，根据《矿产资源法》第3条的规定，地表或地下的矿产资源属于国家所有，不因其依附土地的所有权或者使用权不同而改变，这就意味着集体土地的地表或者地下的矿产资源一律属于国家所有，这是法律对集体土地所有权范围的限制。
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第六十七条 【企业出资人】国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
□ 条文解读
我国《物权法》允许集体出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业，《公司法》第27条也规定，除法律、法规另有规定外，凡是可以用货币估价并可以转让的非货币财产均可作价出资，但《公司法》中所指的作为出资方式的土地使用权仅指国有土地使用权。《土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以，集体土地使用权不得直接作为公司出资。如果集体组织欲以集体所有的土地对外投资，必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地，再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权，然后进行有效的投资。
但需要指出的是，根据《土地管理法》第60条的规定，农村集体经济组织依法取得的建设用地可以用来兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，但应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果涉及占用农用地的，应当依法办理审批手续。为了防止土地流失，如果乡镇企业以建设用地使用权与他人合资、联营的，由集体经济组织取得股权，此股权不得向集体以外的任何人转让。
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第一百一十七条 【用益物权权能】用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
第一百一十八条 【国有、集体自然资源用益物权】国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。
第一百一十九条 【自然资源有偿使用制度】国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。
第一百二十条 【用益物权人、所有权人义务】用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
第一百二十一条 【用益物权人因征收、征用获得补偿】因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
第一百二十二条 【海域使用权】依法取得的海域使用权受法律保护。
第一百二十三条 【探矿权、采矿权、取水权等】依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。
第十一章 土地承包经营权
第一百二十四条 【农村集体经济组织经营体制】农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
第一百二十五条 【土地承包经营权】土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
□ 条文解读
集体土地使用权是指农村集体经济组织的成员，依照法律规定的方式对集体所有的土地进行开发和利用，对集体土地所享有的占有、使用和收益的权利。集体土地使用权属于用益物权的一种，用益物权与所有权的区别是，用益物权是建立在他人所有的物之上的，而且用益物权的权能之中不包括处分权。
根据相关法律的规定，可以看出集体土地使用权主要具有以下特征：
第一，集体土地使用权的主体主要是农村集体组织的成员。这是因为在我国集体土地所有权的主体具有团体性，土地属于农村集体共同所有，而且国家实行保护农村土地的政策，将集体土地使用权的主体主要限定为农村集体组织的成员，可以起到保护耕地、防止变更土地用途等作用。
第二，集体土地使用权的形式。大致来说，集体土地使用权包括以下几种形式：（一）《物权法》第152条规定的宅基地使用权。农民有权获得宅基地使用权来建造房屋。（二）《物权法》第125条规定的土地承包经营权。土地承包经营权在本质也是一种土地使用权。（三）《宪法》规定的自留地、自留山的使用权。自留地、自留山是农业合作化以后集体分配给社员长期使用的土地。自留地主要是菜地，自留山主要为解决社员的生活用材。这种使用权形式自确立后一直保存了下来，1982年宪法也明确肯定了农民对自留地、自留山的使用权。自留地只能用来种植农作物，自留山只能用来种植林木，未经批准，不得改作他用。（四）乡村企业和农村公用事业用地的使用权。农民举办乡镇企业或者乡、村需要占用集体所有的土地的，除了征得土地所有权人的同意外，根据《土地管理法》第61条的规定，还要依据法律规定的程序和方式经过专门的审核和批准。
第三，集体土地使用权是有期限的。如《物权法》和《土地管理法》都规定了土地承包经营权的期限。同时，《土地管理法》第65条规定，符合法定的情形时，农村集体经济组织可以收回集体土地使用权。第四，集体土地使用权在行使时会受到诸多限制。根据《土地管理法》第63条的规定，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。只有符合土地利用总体规划并依法取得了建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情况除外。同时，有关组织和个人必须合理使用土地，切实保护耕地。
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第一百二十七条 【土地承包经营权的设立与登记】土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
□ 条文解读
关于土地承包经营权的取得应该注意：
第一，土地承包经营权主要是基于承包合同取得的。一种是个人与集体经济组织签订的承包合同，无论是采取家庭承包经营方式还是采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，都应签订承包合同。承包合同自成立时生效，承包方自承包合同生效时取得承包经营权。二是通过转让取得土地承包经营权。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，以上述方式流转的，双方应当签订合同。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。
第二，我国《合同法》采用的是合同成立与生效同时的原则。有三项例外：法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定，例如国有土地使用权出让的，在签订土地使用权出让合同并且支付了全部土地使用权出让金以后，还必须依法登记，领取土地使用权证，才能取得出让土地使用权，未登记的不能取得土地使用权；当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效；当事人对合同的效力可以约定附期限，附生效期限的合同，自期限届至时生效。农村土地承包经营合同自依法成立时即可生效。
第三，依《物权法》规定承包合同生效时承包方即可取得承包经营权，为确保农户的土地承包经营权，在承包工作完成以后，县级以上地方人民政府应当向承包方办理土地承包经营权证、林权证等证书，并进行登记造册，保存，确定土地承包经营权。人民政府颁发土地承包经营权证书是确认承包方的土地承包经营权的行政行为，土地承包经营权证书承包方对其承包的土地拥有土地承包经营权的合法凭证，依法受到保护。
第一百二十八条 【土地承包经营权流转】土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
□ 条文解读
我国《物权法》和《土地管理法》都规定要严格保护农用地尤其是耕地，为了切实履行这些规定，我国法律作出了很多相关规定。在我国，集体土地使用权的转让受到较严格的限制，也是为了防止受转让人改变土地的用途，破坏国家的土地利用总体规划。
集体土地使用权的对象可以分为两类，一类是农用地，农用地包括耕地和其他农业用地，以及可用于农业开发的荒山、荒滩、荒沟、荒丘；一类是建设用地，包括宅基地、乡镇企业用地和公益用地等。根据《土地管理法》第63条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，这就意味着农业用地在集体内是可以依法转让的，但不得改变其农业用途。建设用地中的宅基地，符合法律的规定也可以在一定范围内转让。下面我们具体讨论集体土地使用权的转让。
集体内的农业用地转让。这只是在农业内部自愿流转，并未改变集体土地使用权的性质，属于土地使用分配在集体内部的自愿调整，有利于农民调剂余缺。需要注意的是，转让以后的土地，不得改变其农业用地的用途。而且，受转让人受让他人土地取得农业用地使用权后，其拥有的土地面积不得超过当地人民政府规定的最高限额。
承包的土地的转让。我国《物权法》和《农村土地承包法》都允许土地承包经营权的流转，这就意味着承包的土地可以依法转让，即转包。由于多种原因，原承包户不愿继续耕种，经发包方同意，进行土地承包权有偿转让。除可转包之外，同一集体经济组织或不同集体经济组织的承包农户，根据相互间承包田块的地理位置、远近距离、肥沃程度等也可进行承包田互换，其主要目的是便于操作管理。
荒山、荒滩、荒沟、荒丘的使用权转让。为了促进对“四荒”土地的开发和利用，《物权法》第133条规定，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地。这就意味着对“四荒”土地的开发和利用的主体不限于农村集体经济组织的成员，任何企事业单位、社会团体、个人都可以开发“四荒土地”，其转让对象也不应受到限制。
宅基地的转让。我国《物权法》第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
根据《土地管理法》第63条的规定，只有一种情况之下，可以将集体土地使用权转让用于非农业建设，就是对于符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移的情形。这种情形是指乡镇企业破产、兼并，企业的资产（包括厂房等）发生转移而导致土地使用权发生转移，如果土地上没有建筑物等设施，集体土地的使用权将不允许转让，也不得转让用于非农业建设。
……
第一百三十五条 【建设用地使用权】建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
□ 条文解读
建设用地包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。本条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等；附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。
第一百三十六条 【分层设立】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百三十七条 【设立方式】设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
□ 条文解读
建设用地使用权出让的方式主要有两种：有偿出让和无偿划拨。有偿出让是建设用地使用权出让的主要方式，是指出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金。有偿出让的方式主要包括拍卖、招标和协议等。划拨是无偿取得建设用地使用权的一种方式，是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。划拨土地没有期限的规定。
第一百三十八条 【出让合同】采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。
第一百三十九条 【建设用地使用权的登记】设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
第一百四十条 【土地用途变更】建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
第一百四十一条 【土地出让金】建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
第一百四十二条 【建筑物、构筑物及其附属设施归属】建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
□ 条文解读
本条应注意以下几点：
1.这里规定的建筑物、构筑物及其附属设施必须是合法建造产生的。违章建筑是要被没收和强制拆除的，更不会产生合法的所有权。因此，并不在本条的调整范围内。
2.本条所说的例外情况，主要是针对在现在的城市房地产建设中，一部分市政公共设施，是通过开发商和有关部门约定，由开发商在房地产项目开发中配套建设，但是所有权归国家。这部分设施，其性质属于市政公用，其归属就应当按照有充分的证据证明的事先约定来确定，而不是当然地归建设用地使用权人。后续通过房地产交易成为建设用地使用权人的权利人也应当尊重这种权属划分。
3.本条解决的建筑物的原始取得问题。在实践中还存在：地上建筑物不是建设用地使用权人建造；是建设用地使用权人建造，但是基于与他人设立的其他法律关系，如合资、合作等，并约定建筑物权利归属的；建设用地使用权人已经将建筑物预售予他人等情况。在这些情况下，如果当事人只是未办理土地使用权变更登记，而其他方面均合法的情况下，建筑物可归于他人，但应责令双方办理建设用地使用权变更登记手续。
第一百四十三条 【建设用地使用权流转】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
第一百四十四条 【流转合同】建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
第一百四十五条 【建设用地使用权变更登记】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
第一百四十六条 【建筑物等随建设用地使用权一并处分】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条 【建筑物等范围内的建设用地使用权随建筑物等一并处分】建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
□ 条文解读
上述两条规定了建设用地使用权与其地上不动产一并处分的规则。这两条实际上是一个整体，只要建设用地使用权和地上房屋有一个发生了转让，另外一个就要相应转让。从法律后果上说，不可能也不允许，把“房”和“地”转让给分别不同的主体。此外，本条中所讲的附属设施占用范围内的建设用地使用权有可能是一宗单独的建设用地使用权，也有可能是共同享有的建设用地使用权中的份额，特别是在建筑物区分所有的情况下。转让占用范围内的建设用地使用权不可能也不应该导致对业主共同享有的建设用地使用权的分割。在这种情况下，除了本条外，还要依据业主的建筑物区分所有权的有关规定，才能全面确定当事人的权利义务。
第一百四十八条 【提前收回的补偿】建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条 【续期】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
□ 条文解读
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地七十年；物权法对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
第一百五十条 【注销登记】建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
第一百五十一条 【集体土地用作建设用地】集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
第一百五十二条 【宅基地使用权】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
□ 条文解读
宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的占有、使用集体所有的土地，在该土地上建造房屋及其他附属物的权利。其法律特征包括：第一，性质上为用益物权，在宅基地使用权中，权利人有权在土地上建造房屋以及其他附属设施；第二，宅基地使用权主体是农村集体组织的村民，不包括城镇居民，这是因为宅基地使用权制度的设置目的在于有效保障农民的基本生活居住条件和农村社会秩序的稳定；第三，宅基地使用权只能用于建造农村村民的个人住宅，即住房，以及与居住生活有关的其他建筑物和设施，包括厨房、厕所、院墙、储藏室等。宅基地使用权具有一定社会福利性质，因此，不能利用申请到的宅基地从事建造工业厂房等违反其立法本意行为以获取经济利益。
第一百五十三条 【取得、行使和转让依据】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
□ 条文解读
依照我国相关法律规定，公民在宅基地使用权的行使过程中应注意以下问题：第一，农村村民一户只能拥有一处宅基地，而且宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。在农村，如果一家中的子女结婚，成为一户新的家庭，符合条件的即可以依据当地标准申请一处宅基地；第二，农村村民必须依照批准的用途使用宅基地，因为宅基地制度具有一定的社会福利性质，所以取得宅基地使用权的村民非依法定条件和程序不得擅自变更用途，否则集体经济组织有权收回宅基地使用权；第三，农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地，这是“一户一宅”制度的要求，但因自然原因丧失宅基地的村民可以再次申请宅基地；第四，宅基地应当尽量使用村内的空闲地，不得占用农用地，即耕地，必须占用耕地的，应当履行相关的审批手续；第五，宅基地应当合理使用。权利人应在确定的宅基地范围内，依照规定的用途使用宅基地，并不得妨碍公共利益或他人的合法权益；第六，宅基地使用权人的合法权利受法律保护，非因法定原因，比如，公共利益的需要、不按照批准用途使用土地、迁移，不得被收回；第七，宅基地使用权的取得、转让、消灭须办理相应的登记手续。
第一百五十四条 【宅基地使用权因自然灾害等消灭】宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
□ 条文解读
根据法律法规的规定，宅基地使用权消灭的情形，主要有如下几种：
第一，宅基地的征收。根据《物权法》第42条的规定，国家为了社会公共利益的需要，征收宅基地使用权的，该宅基地使用权消灭。在宅基地使用权被征收后，原宅基地使用权人有权向土地所有人重新申请新的宅基地使用权。征收的目的必须是基于公共利益，并且征收必须符合法定的条件和程序。
第二，宅基地的收回。根据《土地管理法》第65条的规定，因乡村公共设施和公益事业建设的需要，农村集体经济组织经县级人民政府批准，有权收回宅基地，但应当向宅基地使用权人补偿因此受到的损害，并对没有宅基地的村民重新分配宅基地。除此之外，宅基地使用权人不按照批准的用途使用宅基地，或者撤销、迁移等原因停止使用宅基地的，农村集体经济组织按照法定的程序也可以收回宅基地。比如宅基地使用权人将宅基地出租等。
第三，宅基地使用权的抛弃。宅基地使用权虽是经审批取得的，但毕竟属于一种民事权利，因此，权利人有权抛弃宅基地使用权。但为防止权利人利用抛弃宅基地使用权而取得其他更为有利的宅基地使用权，宅基地使用权人抛弃宅基地使用权的，不得再申请新的宅基地使用权。
第四，宅基地的灭失。《物权法》第154条规定，宅基地可能因自然灾害等原因而失去，此时，宅基地使用权也就失去了存在的基础，归于消灭。为保障居民的基本生活需要，在宅基地灭失的情况下，原宅基地使用权人有权重新申请宅基地使用权。但是，如果只是宅基地上的建筑物或其他附属物灭失的，则不影响宅基地使用权的效力。宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋，以供居住。
第一百五十五条 【变更、注销登记】已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十四章 地役权
第一百五十六条 【地役权】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第一百五十七条 【地役权约定取得】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
第一百五十八条 【地役权登记】地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百五十九条 【供役地权利人的义务】供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
第一百六十条 【地役权人的义务】地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
第一百六十一条 【地役权期限】地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
第一百六十二条 【地役权法定取得】土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
第一百六十三条 【已有其他用益物权之土地地役权的设立】土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第一百六十四条 【地役权转让】地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
第一百六十五条 【地役权抵押】地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第一百六十六条 【需役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让】需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第一百六十七条 【供役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让】供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
第一百六十八条 【解除地役权的情形】地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
第一百六十九条 【地役权变更登记、注销登记】已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
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