五、租赁合同

（一）租赁合同的相关法律规定

1.租赁合同的概念

租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

2.租赁合同的内容

一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

3.当事人的义务

出租人义务：（1）按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途；（2）按约定履行租赁物的维修义务；（3）出卖出租房屋前，履行向承租人通知义务。

承租人义务：（1）按照约定的方法、用途使用租赁物；（2）妥善使用、保管租赁物的义务；（3）按约定支付租金的义务；（4）租赁期限届满，按时返还租赁物。

4.房屋承租人享有优先购买权、优先承租权。

（二）房屋租赁合同文本

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提示

1.审查出租房的不动产权证原件，核对租赁房屋的基本事实，防范租赁房屋产权纠纷。

2.明确约定租赁房屋面积计算标准，明确租赁房屋计算租金面积是套内面积还是建筑面积，包含多少公摊面积，计算物业管理费的面积，防范当事人对租赁房屋的面积产生争议。

3.明确租赁房屋是否有抵押等限制情况。《民法典》第405条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

4.要求租赁房屋权利人都在租赁合同签名，防范未签字的租赁房屋权利人干涉租赁房屋合同的履行风险。

5.租赁房屋面积大、租金数额大、租期长的，可以先签订租赁房屋意向书，待意向书的条件成就后签订正式租赁房屋合同。

6.房屋租赁合同的签订、履行及纠纷解决，要注意参照《商品房屋租赁管理办法》（2010年12月1日发布）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月29日公布）的相关规定。

（三）买卖不破租赁及其例外情形

案例

基本案情：出租人杨某甲将房产租赁给承租人陈某乙，租期10年。其间，杨某甲向银行借款，以案涉房产抵押担保，后因未能还本付息，被银行起诉，案涉房产被拍卖，李某丙拍卖得到案涉房产。李某丙要求承租人陈某乙搬离出租房，因此产生租赁合同纠纷。

法院认为，案涉房产租赁期限未满，根据《民法典》第725条规定租赁物在承租人按照合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，驳回李某丙的诉讼请求。

买卖不破租赁的例外情形：一是当事人在租赁合同中另有约定，依照约定；二是出租之前已经设立了房产抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动；三是出租之前房产已经被查封。