（1）估价师认为，在估价日该房地产的某项利益被无条件售出时，能够获得以现金形式表示的最优价格，假定：

①自愿的卖方；

②在估价日之前，应有一段合理的时间（就该项房地产的性质和市场情况而言），用来完成相关利益的正常的市场运作，达成价格及其条件的协议，并完成销售过程。

③在估价日或在交易之前假定的任何期间内，市场情况、价值水平及其他相关环境保持不变。

④不考虑具有特殊利益关系的预期购买者的任何额外出价。

⑤交易双方都是在信息完全、谨慎行事和无强制的情况下进行的交易行为。

（2）“公开市场价值”这一表述方法的运用不受任何现有用途或可选用途参照的限制，因为表达资产的价值是通过在公开市场上可以获得的价格来表现的。

（3）这一定义首先要求估价师假定该房地产中的某项利益的出售是估价日完成的，然后其他假定都与这个假想的销售相关。

（4）“„„最优价格„„”，公开市场价值是估价师对在估价日的市场上能获得的最优价格的评价（同样不考虑具有特殊利益关系的预期购买者的任何额外出价）。最优价格并不是一个“公平”的价格，也不是一个平均价格，更不是卖主认为应该获得的价格。

（5）公开市场价值包括这样一个被称为“希望价值”的要素，一旦该资产不是按现有用途（或可选用途）被使用，或是被用以实现任何“合并价值”时，就可能有“希望价值”。“合并价值”是在该房地产与其他房地产合并，或同一房地产中的某些利益的合并中产生的。但其限制条件是，预期实现的“希望价值”，实际上是通过预期购买者在公开市场上的出价（区别于具有特殊利益关系的预期购买者的额外出价）反映出来的。

（6）可选用途的价值应当是与一些法定的真实信息，或用途变化时一些相关的预期或协议（例如上一级房地产所有者的批准）相联系的。估价师不能做出不现实的假定。

（7）①对某项没有规划许可，但有能力开发或再发展的房地产进行估价，通常是很必要的。在公开市场的估价中，不能假定规划许可，除非市场允许做出这样的假定，甚至当市场做出如此假定后，风险补偿也是合理的。

②例如，市场上的预期购买者做出能够得到规划许可的假定，但同时反映出为获得该许可而涉及的风险和延迟的可能性，要在其出价数量上做出扣减。在这种情况下，要获得规划许可假定的公开市场估价额，只能在相应扣减其风险和延迟损失部分的基础上做出，这样才能反映市场的情况。

③进一步举例，当一个规划许可概要已经获准的时候，可以合理地认为预期购买者会假定一个特定的密度或容积率及相应的价值。在这种情况下，由预期购买者在没有任何风险补贴的市场上，做出关于规划许可的假定是正常的。

（8）“„„销售完成„„以现金形式„„在估价日„„”，估价师必须在报告中声明估价日。它可能与报告日期一致，也可能早于报告日期，但不应该晚于报告日期。

定义中说明估价日应与假设的销售完成日是一致的。“以现金形式”是指价格支付应以货币形式来完成，不能以诸如股票、其他债券、物品、原料或服务之类的形式支付。这并不是假定购买者只能靠自有资源解决购买资金，而是说没有借款的来源。

（9）“自愿卖方”的假定对于公开市场价值的定义来说非常关键，因为该房地产实际所有者的真实状况必须要被忽略，而且决不能与假想的“自愿卖方”的想象状况相混淆。按照定义的要求，房地产的出售方是一个拥有执行交易权利的假想的所有者。该假想的卖方既不急于销售，也不会无论价格高低都要勉强或强迫出售其房地产。这样，一个自愿卖方既不会受到现金流动危机或作为急切的受押人之类的个人困境的影响，也不是那种仅按个人意愿偏好的价格出售其房地产的人。

（10）被估价的房地产的实际所有者是否真正把自己认定为“自愿卖方”与公开市场价值的定义或估价的数值是无关的。解释这一论点的一种方法是，一个自愿卖方必须被假定为具有真实的意愿并以最优的价格出售其房地产，无论这种价格是高是低，它都是在现实的市场中在正常的行情下可以获得的最优价格。

（11）“„„一段合理的时间„„”的长度不仅会因特定房地产本身情况的不同而变化，也不会因经济环境、市场状况及供求状况的不同而有所不同。估价师必须对每“一段合理时间”的构成做出判断，正像估价师必须对价值做评判一样，而且“一段合理时间”必须是合理而现实的。“一段合理时间”在一个不良的市场上可能会比在一个完善的市场上长一些，但其长度仅仅与正常销售该房地产、议定价格和其他条款并完成销售所必需的时间相关。(www.daowen.com)

（12）“„„正常交易状况„„”意味着利益交换必须以最恰当的形式进行，使该房地产以最优价格售出，其特质、位置及当时的市场状态均得到体现。正常市场行情应包括的基本要素有：对足够数量的购买者来说，待售房地产及所采取的价格条件的可得性，还有这些潜在的购买者应该有足够的时间来获取他们需要的信息，从而出价购买该房地产，如果出价成功进而完成交易。

（13）“„„市场行情„„在估价日„„”，公开市场价值等于估价当日在市场上可获得的最优价格，因此，估价值也一定反映的是在估价日的市场行情及其他状况，而并非在这之前或之后的某一日的状况。该价格并非是一个能够预期的几个月或几年后的价格，因为到了那个时候，市场已经发生了变化，它是在估价日，在正常销售条件下，在当前的现实状况下可获得的一个最优价格。在下跌的行情中，不允许估价师做出销售将被延迟至市场复苏的假定，而在上涨的行情中，该价格也不应随行情上涨进行推算。

（14）在现实中，常有这种情形，不是在估价日，而是在估价日之前，在无条件合同交换的时候，经过讨价还价最终把价格确定下来。估价师必需做出这样的假定，合同日的价格和市场条件与完成日（即估价日）是一致的。

（15）公开市场交易证据，一般来说，公开市场估价是以同类房地产的公开市场交易证据为基础的。然而，一项估价是一种判断，它应该代表了估价师对该项房地产如果在估价日按照公开市场价值定义中的条件被出售时能够获得的价格的意见。估价师并非一定要无条件遵从市场交易证据，但必须把价格变动趋势和他可以获得的市场证据纳入考虑范围，无论这些交易是否具有直接可比性，估价师要根据自己的判断，调整这种证据以反映公开市场价值定义的要求，并对证据中的不同内容予以不同程度的重视。估价师很少会得到与待估房地产完全类似的房地产在同时交易的证据。估价的技巧常常在于，当可获得的交易证据与价格趋势的解释不具有完全可比性的时候，估价师能对该证据进行主观调整。估价师必须运用技术、经验和判断力来进行估价，做出调整或比较，甚至在缺乏所有直接交易证据的情况下，对一项被认为可能已经有过销售先例的房地产做出公开市场估价。

（16）在下跌的行情中，有时几乎没有“自愿卖方”存在，市场上多数交易都是“被迫销售”的结果，在这样的市场上所支付的价格就不能真正地代表公开市场价值，估价师应忽略这个价格，而选用一个更高的价格水平。这种争论几乎没有价值，而且实际存在的“被迫销售”要比预想的少得多。估价师不应忽视市场证据，他们应该考虑到所有的市场证据，并把重点放在他们认为合适的独立交易上。在一个不景气的市场上，一个重要的销售份额可能是由类似清偿者（或其接受者）的被迫卖方做出的，但估价师应做出判断，看这种销售是否是在合理时间内、在正常市场行情下发生的。清偿者和接受者通常有义务按最优价格进行交易，如果是在合理的时间内、正常行情下，而且交易服从公开市场价值的定义，他们的销售一般可以视为公开市场交易行为。

（17）在一个迅速上涨或下跌的市场行情中，不应过分重视那些可能已经过时的、短期内的历史数据。

（18）“„„具有特殊利益关系的预期购买者„„”。

①公开市场价值的定义要求这样的假定，“不予考虑对该资产具有特别利益关系的预期购买者的任何额外出价”。

②具有特别利益关系的购买者（有时叫特殊购买者）可以这样定义，对这些购买者来说，被估价的房地产或该房地产的收益具有一般市场交易中不存在的特别强的吸引力。大多数情况下，特殊购买者指以下几种情况：

第一，与相关房地产有或可以有特别关系的土地收益的所有者，如相邻房地产收益的所有者；

第二，被估价房地产的其他收益所有者，如上一级房东或转租承租人。

③特殊购买者不一定能在估价日做好准备出价购买该房地产或该房地产的收益，所以公开市场价值不应包括该购买者的额外出价。但如果该购买者处于他经常交易的市场中，或者自愿比其他购买者支付更高的价格，而且如果出了这样的价钱，可以合理地预期他靠较其他购买者高出一筹的出价会赢得该房地产的购买权，这当然是从理论上说。而在现实中，一般很难确定特殊购买者的额外出价的数额，因为他可能并不需要为了确保购买到该项房地产而出价到他能负担的最高限额。另一方面，他决定确保购买到该项房地产，他就会出比必需的数额高一些的价钱。

④一个只是准备出高价购买的购买者不一定就是特殊购买者。他既不是该特定待估方地产的已知购买者，也不是当地房地产的积极购买者。对该房地产具有特别利益关系的购买者中的某一个人，不能被看作一个特殊购买者，例如，购买短期出租投资房地产的免税基金的某个持有人。通常来说，能称其为特殊购买者的预期购买者，一定有对他来说独特的附加潜在价值存在。

⑤上一级房东或现住租用人可以成为特殊购买者，因为两项收益是可以承担的价格水平。但值得注意的是，一个非特殊购买者的出价可能包含其合并价值的一部分，因为非特殊购买者希望最终以一个更高的价格将房地产重新卖给特殊购买者。这样“希望价值”与“合并价值”就合法地被包括进公开市场价值当中，非特殊购买者在公开市场上的出价也反应出了这些问题。由特殊购买者做出的额外出价必须从公开市场价值中排除出去。

⑥公开市场价值的定义并不要求估价师忽略特殊购买者的存在，只是不予考虑他们的额外出价，也不是他们做出的、超过非特殊购买者出价的那一部分。在现实中，特殊购买者的存在可能会影响（经常只是在一定限度上）非特殊购买者的出价水平，这是确定公开市场价值时要考虑的因素。

（19）“„„参与双方在信息完全、谨慎行事的条件下„„”这是假定，自愿的买卖双方都应被合理地告知有关该项资产的属性和特征，其实际的和潜在的用途，以及估价日的市场状况。进一步的假定要求双方的行为都应基于对相关信息的私有性考虑，以及各自在交易中谨慎寻求最优价格这样的出发点。谨慎性是由估价日的市场行情来评定的，而不是以后某些时期的后见之明。卖者在市场上以低于以往市场价格水平的价格出售某项资产也并非必属轻率之举，因为在市场上，其他购买与销售行为其实是在变动了的价格条件下进行的，谨慎行事的买方与卖方应根据当时可获得的最佳市场信息来决定其交易行为。

（20）“„„无强制的条件„„”是指任何一方都是自觉自愿地进行交易，并无一方是被迫或过分强求完成交易。