（一）租赁合同的概念

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付租赁物供对方使用，收取租金的一方称为出租人；使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。租赁合同是双务合同、诺成合同、有偿合同。

（二）租赁合同的期限

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据《民法典》第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

（三）租赁合同当事人的主要权利和义务

1.出租人的主要权利和义务

出租人的主要权利是收取租金和请求返还原物，主要义务有以下几项。

（1）租赁物的交付并保持租赁物适租。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

（2）维修租赁物。出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

（3）权利瑕疵担保。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

2.承租人的主要权利和义务

（1）支付租金。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据《民法典》第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限在一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

（2）按约定使用租赁物。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照合同法律制度相关规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

（3）妥善保管租赁物。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

（4）不得任意改变、增设。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

（5）返还租赁物。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

（6）不得随意转租。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。(www.daowen.com)

承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

（7）收益权。在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

（四）租赁合同的特殊效力

（1）所有权变动不破租赁。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

（2）房屋共同居住人的继续承租权。承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

（3）优先承租权。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

（4）房屋承租人的优先购买权。

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

【案例5-16】　甲租用乙的房屋，双方签订了租赁合同，约定租赁期限为3年，一年后，乙有意将房屋出售并及时通知了甲，并询问甲是否有意以10万元购买该房屋，甲觉得10万元太贵无力承受而不买，此时有丙愿意以11万元购买该房屋，乙、丙遂签订了房屋买卖合同，乙以11万元的价格将该房屋卖给了丙。

（1）乙、丙的房屋买卖合同是否影响甲对该房的租用？

（2）甲是否对该房屋享有优先购买权？

【解析】　（1）《民法典》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故乙、丙的买卖合同不影响甲的租用。

（2）《民法典》规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，本案例中乙以11万元的价格将房屋出售，高于告知甲的10万元，且甲已表示不买，放弃了优先购买权。