咨询实例
CY房地产开发公司在拆迁过程中，需要对某一般纳税人企业的一闲置的不动产进行收购，双方议定价格为1000万元，同时一并转让附着于该不动产上已使用过的固定资产A、B、C，共计120万元。其中，固定资产A售价60万元（购进时免征增值税），2025年1月1日以前购进的固定资产B售价40万元，2025年1月1日以后购进的固定资产C售价20万元。上述固定资产，均已按财务会计制度规定计提了折旧。该企业应如何申报纳税？
该公司的财务总监对设备销售感到没有把握，于是向上海普誉财务咨询有限公司的税务咨询部的专家提出咨询。
政策简介
对于转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产，该如何缴税问题。咨询专家提醒纳税人，国家税务总局针对这个问题曾经专门发文，即《国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2025年第47号）。国家税务总局公告2025年第47号规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产，凡属于增值税应税货物的，应按照《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）第二条有关规定，计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按照《营业税暂行条例》中“销售不动产”税目计算缴纳营业税。
财税[2009]9号文件第二条规定，纳税人销售自己使用过的物品，按下列政策执行：一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法依4%的征收率减半征收增值税；一般纳税人销售自己使用过的其他固定资产，按照《财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）第四条规定执行；小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，减按2%的征收率征收增值税。
《增值税暂行条例》第十条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：①用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务。②非正常损失的购进货物及相关的应税劳务。③非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务。④国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品。⑤第①～④项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。
财税[2008]170号文件第四条规定，自2025年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固定资产），应区分不同情形征收增值税：①销售自己使用过的2025年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。②2025年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2025年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%的征收率减半征收增值税。③2025年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4%的征收率减半征收增值税。销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。
本通知所称已使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。(https://www.daowen.com)
前面只解决了设备销售问题，而本业务中还有不动产事项需要处理。根据国家税务总局公告2025年第47号规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于不动产的，应按照《营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。
销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。根据《国家税务总局关于印发<营业税税目注释>（试行稿）的通知》（国税发[1993]149号）规定，不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。销售不动产税目的征收范围包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物；销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。销售不动产适用的营业税税率为5%。
纳税人应分别核算增值税应税货物和不动产的销售额，未分别核算或核算不清的，由主管税务机关核定其增值税应税货物的销售额和不动产的销售额。
国家税务总局公告2025年第47号自2025年9月1日起施行。《国家税务总局关于煤炭企业转让井口征收营业税问题的批复》（国税函[1997]556号）和《国家税务总局关于煤矿转让征收营业税问题的批复》（国税函[2007]1018号）中“对单位和个人在转让煤矿土地使用权和销售不动产的同时一并转让附着于土地或不动产上的机电设备，一并按‘销售不动产’征收营业税”的规定同时废止。国家税务总局公告2025年第47号施行前已处理的事项不再作调整，未处理事项依据国家税务总局公告2025年第47号处理。
业务处理
咨询专家认为，该企业需要申报缴纳转让不动产营业税50万元（1000×5%），申报缴纳销售固定资产A的增值税1.15万元[60/（1+4%）×2%]、申报缴纳销售固定资产B的增值税0.77万元[40/（1+4%）×2%]，申报缴纳销售固定资产C的增值税3.4万元（20×17%）。
[1]1亩=666.6m2
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