咨询实例

DC物资公司（以下简称DC公司）是某省会城市的一大型批发零售兼营企业，公司创建于20世纪80年代。在计划经济时期，商品较为短缺，为了保证企业的商业龙头地位，公司千方百计圈地建仓库，尽可能多地储存商品。随着社会经济的发展，物质极大地丰富，物流业的崛起促使企业逐步向零库存发展，这就造成DC公司的库房大量闲置。为了盘活存量资产，公司的管理者决定将这些库房对外出租，以便实现国有资产保值和增值。

2009年年初DC公司进行改组改制，对一些闲置资产进行出让。私营企业TY商贸实业公司（以下简称TY公司）以24000万元的价格取得了DC公司处于市郊的十栋库房。TY公司取得这些资产后全部对外出租，仅2009年一年就取得租金收入4500万元，为企业获得了新的谋利渠道。

由于TY公司取得的十栋库房处于该市港口和车站之间，可以作为水陆交通转换的连接点，于是被某大型跨国零售企业看中。经过多次协商，该跨国公司决定承租TY公司的十栋库房，租赁期限为10年。考虑此事关系重大，TY公司的董事会决定请咨询机构进行论证。

筹划分析

2010年1月18日，上海普誉财务咨询有限公司的注册税务师李某应TY公司的委托，对公司的房屋出租情况进行了专项审计和纳税风险评估。李某发现：TY公司2009年取得了4500万元的租金收入，实际缴纳各种税费合计为787.5万元（当地的城市维护建设税的适用税率为7%，教育费附加征收率为3%）。其中：缴纳营业税225万元（4500×5%）；缴纳房产税540万元（4500×12%）；缴纳城建税和教育费附加22.5万元[225×（7%+3%）]，整个租赁业务的税收负担高达17.5%。李某认为，公司用租赁方式经营库房，税收负担明显过重。

那有没有办法降低税收成本呢？回答是肯定的。TY公司与上海普誉财务咨询有限公司经过进一步磋商达成税收筹划协议之后，李某又为TY公司的上述经营活动进行税收筹划。

操作筹划

如果公司与客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供24小时服务。假设提供仓储服务的收入约为4500万元，收入不变，其税收情况将会出现变化，具体变化情况是：应缴纳营业税225万元（4500×5%）；应缴纳房产税201.6万元[24000×（1-30%）×1.2%]；应缴纳城建税、教育费附加合计为22.5万元[225×（7%+3%）]。合计应缴纳各项税款为449.1万元。具体业务流程如图5-1所示。

图5-1 具体业务流程

筹划结论(www.daowen.com)

两项比较可以看出，库房仓储方式比房屋租赁方式每年节税338.4万元（787.5-449.1），10年就可以节约税款合计3384万元。

当然，将房屋由出租方式变为仓储方式之后，公司需要增加经营成本，例如需增加保管人员的工资费用、办公费用和其他管理费用等。对此李某指出，公司可以进行综合性税收筹划，对于仓储管理，技术要求不高，因此在招收职工时可以录用遵章守纪、责任心强的下岗职工，而录用下岗职工，公司又可以享受有关税收优惠，从而进一步降低企业的经营成本。

TY公司董事会成员看了税务专家的筹划建议之后喜出望外，立即派人与客户联络。跨国公司见改变操作方案后，不仅经营费用没有增加，反而降低了经营费用和管理费用，于是欣然接受。此次税收筹划活动既满足了税收法规的要求，又满足了客户的需要，同时也达到了节税的目的。

筹划点评

这个筹划案例具有一定的代表性。现在我国正处在产业、产品结构的调整时期，社会资源不断地进行优化配置，部分社会闲置资源重新组合在所难免。如何在用好闲置资源的同时，又降低税收成本，使企业能够在依法纳税的前提下，保持在较低的经营成本运行状态，是值得人们研究的课题。

在实践中，税法往往规定了两个以上的纳税可能性，以房产税的征收方法而言，由于房产税计税公式的不同，必然导致应纳税额的差异，这就为纳税人税收筹划提供了机会。

结合本案例的实际情况，要降低房产经营业务的税收负担，必须完成房屋租赁与库房仓储的转换，这是问题的关键。在这个环节进行税收筹划，要明确租赁与仓储的含义。房屋租赁是指租赁双方在约定的期间内，出租方将房屋的使用权让渡给承租方，并收取租金的一种经营方式；仓储是指在约定的期间内，房产所有人用该房产代客贮存、保管货物，并收取仓储费的一种经营方式。不同的经营方式适用不同的税收政策法规进行征税，这就为税收筹划提供了可能。

当然，需要特别注意的是，进行有关业务的税收筹划必须具有真实性、合法性，不能“挂羊头卖狗肉”，同时能够满足客户的利益要求。否则，再好的设想也不能取得理想的效果。

背景资料

《营业税暂行条例》第二条规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5%。

《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的，其房产税依照房产余值的1.2%计算缴纳，即应纳房产税税额=房产原值×（1-30%）×1.2%（注：房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同）；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳，即应纳税额=租金收入金额×12%。