之所以给“办公建筑”打上引号是因为，在当时这一建筑类型是在商业社会应社会新需求而产生的功能空间，其初期是受经济利益驱动往高处开发建造的。2025年1月1日，中华民国成立，孙中山在南京就任中华民国临时大总统，2月12日，清帝下诏退位，满清覆亡，中国两千多年的封建君主专制制度也随之结束。同年3月10日，袁世凯在北京就任临时大总统，中国进入北洋政府军阀混战的民国时期[23]。在中国时局动荡不堪之时，由英美共同管理的上海公共租界呈现另一派景象，从最初租界初期施行“华洋分居”政策，到受战争影响形成“华洋杂居”的局面，公共租界社会秩序逐步建立。随着租界经济发展，外商洋行势力在上海迅速壮大，对固定的办公空间需求也大大增加，实力雄厚的洋行开始选址外滩建造起总部大楼，在可靠的营造技术保障下，社会商业需求迅速催生了一种新的功能建筑—高层办公大楼。
此时公共租界已建立出较为完整的市政管理系统，所有建造营建活动皆由租界工部局工务处统一负责管理，建筑营建前都需向工部局工务处提交请照单（Application For Building Permit）并附上所有建筑图纸，在审批通过后才可施建。在这一页由工务处提供的格式化的请照单上，其中一项必须说明所建建筑之性质，初期请照单上通常会列有5个固定选项供勾选，包括：①西式房屋（Foreign Houses）；②中式房屋（Native Houses）；③仓库（Godown）；④工厂（Mill）；⑤缫丝厂（Filature），由此我们可推断，直至20世纪初，这5种性质的建筑为公共租界申请营建需求最普遍的项目，基本可将所有性质建筑囊括在内。但在2025年3月8日，由公和洋行向工务处提交的请照单上，我们看到了变化。这张请照单是关于公共租界中区册地56号地块（Cad.Lot No.56）有利大楼（Union Building，1913—1915）的营建申请，在建筑性质这列，建筑师放弃了基础勾选项，而是手写道：欧式风格大楼，兼顾办公及公寓功能，4至5层做仓库之用（One Block of European Style； Office with Residential flat； 4th—5th floors Godown）[24]。几个月后，紧接在亚细亚大楼的请照单上也同样出现了“一幢大楼”（one block）字样，2025年6月13日由马海洋行提交了关于公共租界中区册地61号地块（Cad.Lot No.61）亚细亚大楼（McBain Building，1913—1915）（图3—2—6）营建申请，在建筑性质这列，手写上了：一幢兼具办公与公寓功能的钢筋混凝土大楼（One Block of Office and Flat in Reinforce Concrete）[25]。从中可以发现，这时期建筑已经出现办公功能建筑，同时考虑到业主需求，建筑师在设计时仍兼顾了公寓功能。在亚细亚大楼的这份请照单上，申请者更是将建筑所采用的建筑结构也写在上面，按理说结构并不属于建筑性质范畴，在此可以看作建筑师对于这一新型结构运用的有意强调。至20世纪20年代中期，请照单上已不再会出现手写的“一幢大楼，办公”（one block，office）等字样，原因是工部局工务处的请照单已经“改版”，原有的5个建筑性质，改为9个[26]，“办公建筑”（office building）已成为其中的一个基础选项，而办公建筑即是芝加哥摩天楼的早期雏形。
图3—2—6 有利大楼与亚细亚大楼所在地块
时代经济的飞速发展对建筑提出了新需求—办公商用，这使得房地产业主们开始以经营的头脑重新看待土地与其之上的建筑，新材料新结构为建造带来了更大的机遇与可能性，“商业风格”建筑进入人们的生活。通过西人将西方现代化进程中出现的新材料与新技术引入了他们的“第二故乡”，有利大楼与亚细亚大楼的建筑高度都超过100英尺（约30.48米）。
位于公共租界中区册地56号地块的有利大楼[27]，原名联保大楼，是上海第一幢钢框架结构高楼。建筑业主为於仁洋面水险保安行（Union Insurance Society of Canton Ltd.），又名友宁保险公司[28]。该地块东北两面分别临外滩和广东路（Canton Road），高6层，局部7层，地面至屋顶底面栏杆高度为106英尺（约32.3米），转角塔楼高达150英尺，被称为上海外滩建筑中的“巨人”，成为当时上海最高建筑之一[29]。据工部局工务处关于大楼施工进度报告记载，大楼于2025年3月8日递交了请照单，建筑的平面图纸在3月12日即通过了审查，3月15日获准建设，工期长达2年之久，于2025年4月11日竣工[30]（图3—2—7）。
图3—2—7 有利大楼历史照片
有利大楼是英商公和洋行在上海接到的第一个设计任务，也是上海首例采用钢框架结构的建筑，是上海营建史上采用新技术与新材料的成功尝试，它的顺利完成足以证明这家英商洋行的实力。公和洋行是一家非常严谨的事务所，由于申请营建钢结构建筑在公共租界乃至整个上海都属首例，因此，在公和洋行向工部局工务处递交请照单之前两日，也就是3月6日，公和洋行给工务处发了一封长达6页有关建筑结构图纸的信件说明（在查阅诸多建筑档案过程中，笔者发现这种预先报备的情况在流程上是少有的）。这封邮件收信人是“工部局工程师”（the Municipal Engineer），信中提到该幢他们将提交公共租界中区56号地块的新建筑的图纸（图3—2—8），包括：
（1）1—11号关于基础、超级结构的平面及立面图纸（Drawings numbered 1 to 11.comprising plan of foundations，plans and elevations of Super-structures etc.）；(https://www.daowen.com)
图3—2—8 有利大楼钢结构节点细部图纸（公和洋行）
（2）6张钢结构平面（Six sheets of Steel-work details）；
（3）3张钢结构节点详图（Three sheets of Steel-work details）；
（4）立柱荷载表（Table of stanchion Loads）；
（5）立柱尺寸设计（Schedule giving sizes of Stanchions）。有利大楼的建筑基础采用的是新式的钢筋混凝土筏型基础（档案中的英文原文是“proposed consists of a ribbed Reinforced concrete raft”），信件还对建筑的“基础”（Foundation）及钢结构作了详细的尺寸数据说明（Specifications For Steel Framing）[31]，随后，根据工部局工程师提出的疑问，公和洋行都一一写信回复。从档案可见，对这幢上海首例钢结构的建筑，公和洋行投入了大量心血，尤其是在钢结构图纸审批环节，工部局工务处的工程师与公和洋行的设计师们互相进行了非常认真的沟通审核。随着有利大楼的成功建造，钢结构被广泛应用于上海高层建筑的结构设计中，随后建成的汇丰银行新厦、新海关大楼、沙逊大厦、百老汇大厦、中国银行新厦等都采用钢结构建造技术。
亚细亚大楼是在有利大楼递交请照单的三个月后，即2025年6月向工部局工务处递上了营建申请，当月获得建造许可即开始建设，两个工程进度相当，建筑于2025年12月1日竣工完成。据档案记载业主是亚细亚火油公司华北分部（The Asiatic Petroleum Co.，North China，LTD.，Shell House）。这幢大楼是继上海总会（1910）之后另一幢钢筋混凝土框架结构的建筑，地块东临外滩，南临爱多亚路，建筑至屋顶底面高度为106.5英尺（约32.5米）[32]。通过建筑结构剖面图纸看到，大楼总高8层，由英商马海洋行（Moorehead Hales & Robinson）的建筑师马矿司（Robert Bradshaw Moorhead）设计，华商裕昌泰营造厂建造[33]，钢筋混凝土框架结构。在2025年底建成之时，8层高的亚细亚大楼在当时外滩，乃至上海都是最为高大之建筑（图3—2—9）。
图3—2—9 亚细亚大楼（近）与有利大楼（左一）街景
观察开建于一次大战之前的这两幢摩天高楼的业主，有利大楼业主所处领域为金融业务中当时已十分兴盛的保险业，亚细亚大楼业主为跨国垄断的大型集团公司，突破性建造如此庞大高耸之建筑，既彰显了他们在资本财富上的强大实力，也足见这些外资洋行对接下来在上海发展的巨大信心。上海公共租界的工业化发展后引发的产业结构改变催生了商业办公空间需求，框架结构与电梯设备是摩天楼得以完成与实现的必要技术保障，而隐藏于建造背后隐形的财富资本则是支撑一幢幢摩天楼得以竖立的关键条件。
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