【规则理解】
一、不动产登记簿的性质
（一）不动产登记簿的内涵
《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产登记簿，是指记载不动产的权利状况并备存于特定机关的簿册。《不动产登记暂行条例》第8条第3款规定，不动产登记簿应当记载以下事项：1.不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；2.不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；3.涉及不动产权利限制、提示的事项；4.其他相关事项。不动产登记簿由不动产登记机构保管。《物权法》对不动产物权变动原则上采登记生效主义，登记即不动产登记簿上的记载，而所谓登记生效，即以记载于不动产登记簿时作为物权取得、变更、消灭的判断时点。根据物权公示原则，记载于不动产登记簿时即完成不动产物权公示，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿的记载为根据，即不动产登记簿所记载的权利人推定为不动产物权的权利人，不动产登记簿所记载的不动产物权的内容推定为权利人所享有的不动产物权内容。
不动产登记簿记载的权利和事实上的权利应当是一致的，法律也要求登记机构正确履行职责，如实记载登记事项，但是由于现实经济生活的复杂性，也会产生两者不相符合的情形。在实际生活中，由于当事人自己的过错或者由于登记机关的过错，可能会出现登记的权利和事实上的权利不一致的情况。因此，规定不动产登记簿的权利正确推定效力，对实现不动产物权变动中的客观公正具有十分重要的意义，也因为登记簿有此效力，第三人对登记簿的信赖才受到法律的保护，交易的安全才有保障。
不动产登记制度之核心，其实就是如何形成具有极高权利表征准确率的不动产登记簿。从立法上讲，不动产登记簿的科学编制问题，正是不动产登记制度之中心。基于此，不动产登记簿毫无疑问是不动产登记制度之核心概念。
首先，不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有权利的源证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，因此，具有无可争辩的权威性。当不动产权利人的权利受到侵害时，权利人可以以不动产登记簿作为要求法律救济的依据。
其次，不动产登记簿具有较强的公信力。所谓公信力，是指依据公示方法所表现的物权即便不存在或内容有异，但对于信赖这项公示方法所表现的物权而为物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实物权存在相同的法律效果，并加以保护。登记之所以具有公信力是因为登记簿是国家公权干预的结果，其公信力以国家的行为担保，并依此为不动产物权变动的可信性提供保障。
再次，不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。
（二）不动产登记簿的特征(https://www.daowen.com)
根据物权公示原则，不动产登记簿具有四个基本特征：一是统一性，即一个登记区域内的不动产登记簿只能有一个。这样，一个区域内的不动产物权变动的各种情况才能准确地得到反映，物权交易的秩序才能良好地建立。二是官方性，即不动产登记簿是国家建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保。三是持久性，即不动产登记簿将由登记机关长期保存，以保证当事人和利害关系人的利益不因时间的消逝而受到损害。四是公开性，即不动产登记簿不是秘密档案，登记机关不但应当许可权利人和利害关系人查询，而且还要为他们的查询提供方便。由于不动产登记簿的这四个特征所决定，不动产登记簿只能由不动产登记机构管理。[2]
二、不动产权属证书的性质和作用
（一）不动产权属证书的性质
《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”《不动产登记暂行条例实施细则》第20条规定，不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。可见，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。一般来说，不动产权属证书是指由不动产登记机关在对特定不动产权属情况进行登记之后，按统一格式制作并交由不动产登记物权人持有或保存的一种正式书面证件。不动产权属证书作为不动产登记簿内容的证据，证书上的内容应当以不动产登记簿为根据。根据《物权法》的规定，不动产权属证书是不动产权利人证明自己享有权利及权利状况的凭证（证明），其本身并不具有设立、消灭、变更不动产物权的功能。不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中，不动产权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属文书作为初步证据。
（二）不动产权属证书的作用
1.交易活动中，不动产权属证书可以起到物权归属初步证明作用，对交易便捷有相当的促进作用。一般而言，不动产权属证书由不动产登记机关按统一格式制作，有一定的防伪手段，且记载内容与不动产登记簿一致。因此，从交易便捷的角度分析，民事主体可以从不动产登记证书来了解不动产登记簿上记载的事项，无需专门到登记机关查阅登记簿。当然，涉及变动物权的问题，还是应当按照“以不动产登记簿为准”的原则，以避免出现不必要的风险。
2.对于保证不动产登记活动的秩序与安全有一定的作用。不动产权属证书的发放可以证明登记机关根据事实、法律和当事人的申请，完成了相应登记的事实。由于证书记载的内容与登记簿的内容具有一致性，权利人可以根据自己持有证书内容，掌握自己的财产情况，而不必经常去查阅登记簿。此外，不动产权属证书也可以侧面保护登记的安全。因为，不动产权属证书系依据不动产登记簿的记载发给权利人，如有疏漏错误，权利人可以较为便利地发现问题。此外，登记簿由登记机关记载并且由该机关保管，不在权利人的控制之下，如果登记机关或者其工作人员不慎变动了登记簿的内容，权利人就面临权利受损的危险。如果出现二者不一致的情形，权利人即可以以权属证书为依据，请求登记机构根据原始登记申请材料来确认不动产登记簿记载事项的真实性。当然，在不动产登记簿上的错误记载被更正之前，对第三人而言，仍应当信赖登记簿上的记载。
3.对于判断双方是否存在债的关系方面有一定的证明意义。一般而言，权属证书由权利人持有，没有特殊情形不会交由他人。例如房产证的交付虽不能产生房屋所有权转移的法律效力，但对于卖方有转移房屋所有权的意思表示有一定的证明力。当然，随着物权法相关法律问题进一步普及，这一方面的意义将会越来越弱。
三、不动产登记簿和不动产权属证书的关系
不动产权属证书在我国由来已久，我国历史上曾长期存在着“地契”“房契”等不动产权利证书。[3]在《物权法》施行之前，不动产权属证书几乎是不动产物权人拥有不动产物权并对不动产行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。在众多与不动产权利相关的法律、法规，甚至是部门规章中，除了土地登记卡、房屋登记卡之类的概念外，并没有关于不动产登记簿的规定。有学者认为，《物权法》第17条关于不动产登记簿与不动产权属证书之关系的规定，充分揭示了立法者关于不动产登记观念的艰难转变，虽然认识到了不动产登记簿在不动产登记制度中的重要性，但仍无法割舍曾长期使用的不动产权属证书概念。因此，在《物权法》施行之前，无论单位还是个人普遍形成重视不动产权属证书而轻视不动产登记的观念。实践中，因为对不动产权属证书的内涵理解不准确，存在以下几种错误认识：1.颠倒了不动产登记簿和不动产权属证书的关系，以为不动产权属证书才是证明不动产物权的惟一合法凭证，登记簿只是行政机关的档案，以至于将是否持有房产证来判断是否拥有不动产物权的根本依据。2.轻视登记簿记载的作用，错误地理解不动产权属证书的性质，认为不动产权属证书代表其上记载的物权，进一步认为交付不动产权属证书则物权发生变动。事实上，证书是记载一定的法律事实或法律行为的文书，不动产权属证书也不例外，其作用仅仅是证明这种法律事实或法律行为曾经发生，至于证书的有无和存在与否并不能直接决定实体法律关系的存在与否。行使权利与持有证书无关，转移权利也无法通过交付证书进行。不动产权属证书作为一种证书，虽然可以初步证明物权归属的法律事实，但其具有证明力的依据是其上的记载与登记簿上的记载具有一致性，如果没有不动产登记簿记载为依据或与登记簿的记载不一致，则其不再产生相应的证明力。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。此外，涂改、伪造不动产权属证书，被一些非法之徒视为获取不义之财的捷径。严禁涂改、伪造不动产权属证书，一直是我国不动产管理制度的一项重要内容。这也是实践中重不动产权属证书而轻登记簿记载的一个侧面印证。《物权法》的规定，将不动产登记簿作为记载不动产物权的基本载体并与此同时允许权利人、利害关系人查阅、复制登记资料，不动产权属证书越来越回归于不动产物权上证明的作用。
《不动产登记暂行条例实施细则》第22条规定：“不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。”实践中，因为遗失等原因，常存在登报注销不动产权属证书的情况，但权属证书被注销尚可依据不动产登记簿重新发放，权属证书注销与否与不动产物权的变动并无必然联系，也不能作为权利人不再享有权利的依据，如果不动产登记簿中载明的权利归属和内容没有变化，则应当认定物权未变动。在不动产权属证书和不动产登记簿不一致的情况下，权利人可以直接向登记机关请求依据不动产登记簿变更其权属证书的内容；但是如果其认为不动产登记簿错误的，需要提供充分的证据，包括其个人的身份证明、取得该不动产物权的原始合同，等等。