【规则理解】
一、负担行为与处分行为的关系
（一）负担行为与处分行为的内涵
负担行为与处分行为是大陆法系中的德国民法及受德国民法影响的某些民法的重要概念，我国现有法律体系中并无该种概念表述。“这两个法律行为系由法学家所创设，具高度技术性，因其贯穿整个民法，可以说是民法上的任督二脉。”[10]所谓负担行为，是指以发生债权债务为其内容的法律行为，亦称为债务行为或债权行为，其主要的特征在于因负担行为的作成，债务人负有给付的义务，但并不能发生物权的变动。所谓处分行为是指直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行为，其处分的客体为权利。处分行为包括物权行为及准物权行为。
（二）区分负担行为和处分行为的意义
区分负担行为和处分行为，在法律上的实益有二：（1）关于处分行为，应适用所谓标的物特定原则，即物权行为或准物权行为至迟于生效时，其标的物须属特定，并须就一个标的物作成一个物权行为或准物权行为（一物一权原则）。反之，负担行为则不受此限制。（2）有效的处分行为，以处分人有处分权为要件。无处分权而处分权利标的物者，为无权处分，效力未定。反之，于负担行为，则不以处分人有处分权为必要。由此可见，财产上的法律行为之所以区分负担行为和处分行为，乃是因为二者的法律效果不同：负担行为产生相对性的请求权；而处分行为则引起已有权利的变动。由于债权行为产生的是债权债务关系，而物权行为产生的是物权的变动，因此，债权行为本质上属负担行为，而物权行为本质上属处分行为。在基于法律行为发生的物权变动中，当事人往往先通过债权行为成立某种请求权，再通过物权行为实现物权的变动。因此，债权行为仅仅是引起物权变动的原因行为，其后果是发生一项旨在发生物权变动的请求权，并不直接产生物权变动的后果，物权的变动还需通过完成物权行为方能实现。以买卖为例，双方缔结的买卖契约属于债权行为，仅能使双方当事人负担交付标的物和支付价金的义务。要发生标的物和价金所有权的移转，须另有物权契约，由双方当事人就移转标的物和价金所有权达成合意。这样债权行为和物权行为截然分开，各自独立。债权行为和物权行为区分的结果是就各该行为本身判断是否成立或生效。具体来说，就是行为人是否有处分权只影响物权行为的效力，但是不影响债权行为的效力。从另一方面看，即使行为人有处分权当然也不能构成其对债权行为的随意反悔，因为，是否有处分权与债权行为并无必然联系。(https://www.daowen.com)
《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”从上述法律规定看，我国法律不要求另有移转所有权的合意即所谓物权行为，所有权转移仅是作为债权行为（买卖合同等）履行的结果，但要求以登记或交付为生效要件。因此，目前通说认为，我国现行法不承认有物权行为，以物权变动为债权行为之当然结果，并以交付或登记为生效要件，在立法主义上系采意思主义与交付主义之结合，与现代民法、判例和学说之最新发展趋势正相吻合。[11]也就是说，我国《物权法》上规定的交付或登记并非是包含物权合意的法律行为，而仅仅是事实行为。如果说真有物权合意的存在，那也是存在于债权合同中，被债权合意所吸收，而不是单独的物权合意。
二、《物权法》确立的区分原则
《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”此条确立了所谓“区分原则”。坚持“区分原则”是形式主义物权变动模式的必然要求，因此，无论是将交付或登记理解为事实行为还是法律行为（物权行为），都应坚持区分原则，但应该明确，在债权形式主义物权变动模式下，区分原则仅指原因行为与物权变动相区分；而在物权形式主义物权变动模式之下，区分原则是指物权行为与债权行为相区分，其实质是承认物权行为独立于债权行为而存在。如前所述，根据目前通说，我国法律尚未明确承认物权行为的存在，故而，此处的区分原则应仅指债权行为与物权变动结果的区分。该原则坚持这样一个理念，即除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。而根据《合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在房地产买卖合同中，卖方与买方签订旨在转移房屋所有权的买卖合同后，就负有将房屋所有权转移给买方的义务，至于卖方是否享有合同解除权，应根据《合同法》的有关规定予以认定，房屋登记在卖方名下不是其享有合同解除权的法律依据。
三、物权优先效力的例外情形
对于物权的优先效力，理论上主要存在两种不同观点：一种认为此优先效力仅指在同一标的物上物权与债权并存时，物权优先于债权；另一种认为此优先效力不仅指物权优先于债权，而且包括在同一物上并存两项以上物权时，先设定的物权优先于后设定的物权。[12]但不论如何，物权的优先效力首指物权优先于债权，当无疑义。实践中，同一特定物上同时存在物权和债权的情形非常普遍，那么物权是不是一定就优先于债权呢？即便不考虑法律有关特定债权优先于物权的例外规定，也不能绝对地得出肯定的结论。从某种程度上讲，这是准确理解物权乃至《物权法》的基础和关键。在有合法原因行为基础（以买卖为代表）的情况下，买受人对出卖人享有转移买卖标的物所有权的债权请求权，出卖人不得基于其所有权人地位对该债权请求权提出抗辩，尽管此种场合在形式上亦为“同一特定物上，既有物权又有债权”。同理，在买卖合同完全履行后，因合同被确认无效或者被撤销后产生的复原性物权变动中，已经取得买卖标的物所有权的原买受人也不能寻求物权优先效力原则的保护。物权走进实定法，并非意味着一项高人一等的民事权利产生，而是民事权利类型进一步丰满和完整的标志。[13]
在形式主义物权变动模式下，当事人仅订立买卖合同但未完成变更登记的，只是发生债权债务关系：买受人享有请求出卖人移转所有权的债权，同时负担支付价款的义务；出卖人享有请求支付价款的债权，同时负担移转所有权的债务。也就是说，买受人此时只能受到债权的保护，不能获得物权的保护；只有在办理登记之后，才能发生物权变动关系，即买受人对标的物享有所有权，而出卖人则丧失对标的物的所有权。按照物权优先于债权的一般法理，在尚未完成变更登记时，出卖人仍对标的物享有物权，而买受人只享有债权。但出卖人和买受人系在一内部关系中，此时，出卖人不能以其物权优先效力为由，对抗买受人要求其办理变更登记的债权，物权优先效力应排除此种内部关系的适用，此为物权优先效力的例外情形。相反，在合同尚未解除的情况下，作为合同履行的必然结果，本来是完全属于卖方的财产，因为买卖合同的成立及履行，该财产的所有权应该转移到买方的手中。
四、合同解除权的行使
根据《合同法》的规定，合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除。协议解除是当事人协商一致解除合同。约定解除是当事人事先约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除是在发生《合同法》第94条规定的五种情形时，当事人双方或者一方依法享有合同解除权。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。这既是意思自治原则的当然结果，也是诚实信用原则的必然要求。只有在出现法律规定的情形时，当事人才能解除合同的束缚。合同解除的原因在于后发的双方互为权利义务的均衡丧失。[14]根据目前的通说，违约方尤其是根本违约方不享有合同解除权。在房屋买卖合同纠纷中，如果不存在上述《合同法》规定的情形，出卖方即无权解除合同。即便在其明确表示不履行合同主要义务即移转所有权与买方的情况下，买方仍可根据《合同法》第107条的规定，通过追究其违约责任的方式要求其继续履行合同，而不能以其享有物权为由赋予其合同解除权，应该说这完全是本末倒置的思路。解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。出卖方虽然仍对房屋享有所有权，但这并不意味着其可在不符合当事人约定或者法律规定的情形下随意解除双方之间的合同关系。在双方房屋买卖法律关系成立并生效后，出卖方虽系房屋的所有权人，但其应当依约全面、实际履行其在房屋买卖法律关系项下的义务。在买卖标的物转移之前，不能以所有人对自己的标的物享有占有、使用、收益、处分的权利为由，认为其可以随意解除合同。