【规则理解】
一、物业服务企业的诉讼地位
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”根据该条规定，在业主妨害物业服务与管理时，物业服务企业可以作为原告参加诉讼，具备当事人的诉讼地位。
（一）对当事人的理解
对当事人的理解有利害关系当事人、权利保护当事人和程序当事人之分。
传统民事诉讼理论认为当事人指因民事权利义务关系发生纠纷，以自己的名义进行诉讼，并受人民法院裁判约束的直接利害关系人。根据该理论，只与案件有直接利害关系的人才可以提起诉讼，并作为被告应诉。根据该理论，当事人应为利害关系当事人。持权利保护当事人理论的人认为，当事人是指因民事权利义务发生纠纷，以自己的名义进行诉讼，旨在保护民事权益，并能引起民事诉讼程序发生、变更，或者消灭的人。该观点认为，当事人不仅包括为保护自己的民事权益而进行诉讼的人，也包括为保护他人的民事权益而进行诉讼的人，后者主要是指对争议的民事权益享有管理权的人。程序当事人理论则把实际进行诉讼的人，作为判断是否当事人的标准，认为凡是以自己名义起诉或应诉的人，就是当事人。[9]
（二）物业服务企业的当事人地位
1.物业服务企业是物业服务合同的一方当事人，在业主违反合同损害其利益时，依照合同享有当事人的诉讼地位。《物权法》第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”而所谓物业管理，则是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。[10]物业服务企业与业主之间基于物业服务与物业管理，形成物业服务合同关系。物业服务企业作为合同的一方当事人，理应享有合同约定的权利，履行合同约定的义务，并就对方当事人的违约行为向人民法院提起诉讼，请求对方当事人承担相应的违约责任。
2.物业服务企业作为建筑区划内的建筑物及其附属设施的管理者，有权为全体业主的共同利益提起诉讼，享有当事人的诉讼地位。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序和全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司有权依法提起诉讼。
综上，物业服务企业可以是利害关系当事人，也可以是权利保护当事人。
二、物业服务企业的义务
我国《物权法》第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”物业服务企业享有法律规定和合同约定的权利，也应履行相应的义务。物业服务企业的主要义务即是管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，以及接受业主的监督。具体而言，物业服务企业如何履行义务，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施则应根据物业服务公司与业主之间的物业服务合同予以明确，并依据法律的相关规定、交易中的诚实信用原则予以认定。(https://www.daowen.com)
（一）约定义务
约定义务是物业服务公司最基本的义务。《物业管理条例》第36条第1款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”该条例第35条第2款还规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”一般而言，物业服务合同中约定的物业服务公司应履行的义务包括：1.物业的管理与使用，包括对约定范围内的物业共用部位、共用设施的使用、管理、维护与保养，也应包括对专用部分使用一定程度的管理，如对业主装修行为的管理。2.卫生保洁服务。包括对约定范围内的公用部分进行卫生保洁，以保持建筑区划内的清洁卫生。3.环境美化。主要是指对建筑区划内的公用绿地以及花草树木进行养护，以美化生活环境。4.安全防护义务，包括设置合理的门卫制度、出入登记制度，以及相应的保安巡视制度，协助公安机关维持建筑区划内的公共秩序。5.专项维修资金的管理与使用。专项维修资金关系到全体业主的利益，该项资金专款专用，物业服务企业必须根据业主的决定对其进行管理。6.约定的其他义务。
（二）法定义务与附随义务
除了物业服务合同中约定的义务外，物业服务企业还应遵守相应的法定义务与附随义务。具体如下：1.不得将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。[11]2.物业服务合同的权利义务终止后，退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费。[12]3.物业服务合同的权利义务终止后，退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。[13]4.承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。[14]5.未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途，物业服务合同终止时，应当将物业管理用房交还给业主委员会。[15]6.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，与新选聘的物业服务企业做好交接工作。[16]7.对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。[17]8.协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。[18]9.不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益，因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，并在约定期限内恢复原状。[19]10.将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。[20]此外，物业服务公司还应根据合同的性质、诚实信用原则履行相应的附随义务。
三、建设区划内绿化归属
根据《物权法》第73条的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此，建筑区划内的绿地，根据三种不同情况，可有三种不同归属。
（一）属于全体业主共有
在建筑物区分所有中，建筑物分为专有部分和共有部分，一般而言，成为业主专有权的客体，应当具备构造上的独立性和使用上的独立性，并可以通过公示表现出法律上的独立性。而绿地一般不具备这些条件，因此，原则上，绿地应属于小区业主共有。
（二）属于国家所有
我国只有国家和集体可对土地享有所有权，城镇土地属于国家所有。因此，城镇公共绿地也应属于国家所有。不仅如此，城镇公共绿地关系到公共利益，其使用权也应属于国家所有。
（三）属于业主个人所有
虽然《物权法》第73条规定，小区内绿地可明示属于个人所有，但开发商作为建筑区划内建筑物和附属物的原始所有人，是否可以将建筑区划内的绿地出卖给某一位买受人应是值得商榷的问题。小区业主购买专有部分后，就应自动对共有部分，包括小区绿化享有权，开发商如何可以处分本应属于业主共有的绿化？小区绿地实际上关际到全体业主的生活环境，如果允许开发商将绿地卖与某一位买受人，则为利益驱动，开发商必然尽可能地将绿地作为单独所有部分卖与他人，势必影响业主的利益。况且，根据现有的登记制度，可能难以对绿地进行登记。因此，笔者认为，司法实践中，将小区绿地确认为个人所有，应从以下几方面考虑：1.开发商出售住宅小区时，是否向全体业主公示该片绿地属某些业主独占使用。2.某些业主享有独占使用的绿地占共有绿地的比例。3.开发商与业主签订的购房合同中，是否对此有明确约定。4.绿地具体属于何人所有是否通过相应的公示方式予以了公示。
四、业主独占使用权的行使
业主独占使用权，是指依照法律的规定或者业主的约定，由一个或者数个业主对某些共有部分享有的独占、排他使用的权利。对于业主享有独占使用权的部分，业主可以按照自己的意思独占使用。在建筑物区分所有中，业主可以通过与开发商签订协议的方式，或者与其他业主进行约定的方式，对庭院绿地享有独占使用权。但是，任何权利的行使必然受到一定的限制。在建筑物区分所有中，全体业主的利益密切相关，业主对庭院绿地使用权的行使，也必然受到一定的限制。如业主在使用房屋时必须遵守业主公约、物业管理规定中关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，也不得擅自改变绿地性质，以免损害其他业主的利益。