【拓展适用】
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”司法实践中适用该条时还应当注意以下几个方面的问题。
一、妨害物业服务与管理行为的主体
上述司法解释针对的违约主体是业主，以及物业的承租人、借用人或者其他物业使用人。就合同的签订主体来说，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，是由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，在业主大会、业主委员会成立后，与物业服务企业签订合同的，则一般是业主大会或业主委员会，而非具体的单个业主。因此，从形式上看，业主个人并非物业服务合同的签订主体。何以物业服务企业可以针对非名义上的合同相对人业主主张权利？可以从以下几个方面把握。
第一，前期物业服务合同中，根据《物业管理条例》第25条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，该约定应当视为业主接受物业服务合同的内容，从而享有前期物业服务合同约定的权利，并应履行相应的义务。
第二，在普通物业服务合同中，业主大会或者业主委员会依法作出的决定，对业主具有约束力。对此，相关法律也进行了明确规定。《物权法》第78条第1款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”从法理上说，关于业主对业主大会、业主委员会与物业服务企业签订的合同承担责任的依据来源于业主大会、业主委员会对业主的代理权。业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，业主委员会则由业主大会选举产生，因此业主大会、业主委员会依法作出的选聘物业服务企业的决定，以及与物业服务企业签订的物业服务合同当然应对业主具有约束力。
第三，无论是前期物业服务合同，还是普通物业服务合同，真正享有权利和承担义务的主体是业主。业主是对建筑物享有区分所有权的主体，物业服务所针对的对象包括对物业服务区域内的建筑物及附属设施的维护和管理，同时，也包括对区域内人员的管理，从而维护区域内的良好秩序与公用利益。无论是对建筑物的管理，还是对人员的服务，其最终受益者都是业主，因此，业主是物业服务合同真正的主体，享有相应权利，履行相应义务。
第四，根据《物业管理条例》第6条规定，房屋的所有权人为业主。因此，物业服务合同的违约行为人主要是房屋的所有权人。但是，考虑到现实生活中，房屋的所有权与使用权发生分离的情况大量发生，房屋的承租人、借用人，以及其他使用人实际使用房屋的情形下，物业服务企业也应当有权对其行为进行规范，以维护物业服务区域的正常秩序，以及全体业主的共同利益。为此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条还规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”综上所述，可见《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条可以适用于业主、物业的承租人、借用人或者其他物业使用人的违约行为。
第五，业主大会、业主委员会在一定程度上享有起诉的权利，但其不能独立承担责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1款规定，针对物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。第8条第1款规定，业主大会依法作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。可见，我国法律承认业主委员会作为诉讼主体提起诉讼，但是由于业主大会、业主委员会并没有独立的财产，因此不能独立承担责任。如上述司法解释第8条第2款还规定，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
二、业主承担责任的内容
物业服务企业请求业主承担责任的违约行为包括违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，上述违约行为是与业主的义务相对应的。
（一）约定义务
一般而言，合同法均遵循当事人意思自治的原则，因此，当事人通过自由协商确定的权利义务，只要不违反法律法规的强制性规定、社会公共利益，法律均认可其效力，当事人必须严格遵守。依此原则，物业服务公司与业主之间在物业服务合同中约定的权利义务是双方权利义务体系中最基本的组成部分。物业服务合同约定的义务是业主最主要的义务，业主不履行物业服务合同约定的义务理应承担相应的违约责任。
（二）法定义务
法定义务是指在当事人约定之外，由法律所规定的义务。如我国《合同法》第118条、第119条所规定的义务。其中第118条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明；第119条第1款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上述规定即系合同法中的法定义务，即使当事人在合同中没有约定，当事人也应当遵守。建筑物区分所有中，业主应履行相应的法定义务。具体包括：1.不得违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。[21]2.遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金。[22]3.依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。[23]4.不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。[24]5.需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并遵守房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项。[25]6.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。[26](https://www.daowen.com)
（三）附随义务
我国《合同法》第60条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。可见，附随义务是指合同当事人依据诚实信用原则所产生的，根据合同的性质、目的和交易习惯所应承担的通知、协助、保密义务。附随义务是所有合同当事人都必须遵守的义务，物业服务企业和业主作为物业服务合同的当事人，也应当根据物业服务合同的性质、目的和交易习惯予以履行，否则应承担相应的责任。
（四）其他义务
特别应当注意的是，针对业主违反管理规约的行为，物业服务企业同样有权请求其承担相应责任。《物业管理条例》第17条规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。”可见，从实体上看，成为对全体业主具有约束力的管理规约，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损失公共利益。此外，从形式上看，管理规约的产生必须符合法定的条件。根据《物业管理条例》第11条、第12条的相关规定，管理规约由业主共同决定，但是，业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，且制定和修改管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。管理规约事关业主的共同利益，由业主大会依法产生，对全体业主具有约束力。在业主委托物业服务企业管理物业区域内的建筑物及附属设施后，遵守管理规约也应成为物业服务合同中业主应当遵守的法定义务，因此，对于业主违反管理规约的行为，物业服务企业有权提起诉讼，要求业主承担相应责任。
三、业主承担责任的方式
业主承担责任的方式包括，但不限于恢复原状、停止侵害、排除妨害。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。该条明确列举了恢复原状、停止侵害、排除妨害三种，但是司法实践中，承担责任的方式应当不限于以上三种。根据《合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，针对业主的违约行为，物业服务企业还可采取要求业主承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。与此相关的问题是，如果业主违反法律规定，直接侵害其他业主的合法权益，给其他业主造成损失的，物业服务企业是否可以提起诉讼，请求业主承担赔偿损失的责任？笔者认为，鉴于原告应是与诉讼标的有直接利害关系的人，在业主直接侵权，造成其他业主损失的情况下，应由其他业主直接提起诉讼，请求实施侵害行为的人赔偿损失。当然，如果是属于物业管理范围之内的事项，且业主的行为造成了物业服务公司的损失，物业服务企业可就自身损失提起诉讼，请求业主赔偿损失。
四、业主交纳物业费义务特殊性的把握
在物业服务合同中，物业服务企业最基本的权利之一就是收取物业服务费用，而交纳物业服务费用也是业主最基本的义务。现实生活中，催交物业费在物业服务企业与业主之间的纠纷中占有很大比例，而业主则往往以未享受物业服务，或者物业服务质量存在瑕疵为由提出抗辩。对此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”适用该规定时，应注意以下几点：
（一）业主欠缴物业费的正当理由的认定
在业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业起诉请求业主交纳物业费的，人民法院应当支持。那么何谓正当理由呢？对此，法律法规没有明确约定，应由法官根据案件的具体情况，行使自由裁量权予以确定。一般而言，由于交纳物业费是业主最基本的义务，也是物业服务企业最主要的权利，因此，应当认定业主不能以物业服业企业轻微违约为由拒交物业费，只有物业服务企业严重违约时方可以此为由拒交物业服务费。此外，究竟能否以物业服务企业提供的物业服务不符合合同约定为由拒交物业费，还应根据合同约定的交费时间而定。根据合同法的相关规定，在履行合同中，当事人可以行使同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权。同时履行抗辩权是指当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。[27]先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。[28]不安抗辩权是指应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（1）经营状况严重恶化；（2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（3）丧失商业信誉；（4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。[29]业主拒交物业费是否正当行使抗辩权，应视情况而定。据上述规定，如果双方合同约定业主预交物业费，业主则无行使同时履行抗辩权和先履行抗辩权的余地，仅在有确切证据证明物业服务企业有丧失或者可能丧失履行能力的情形下行使不安抗辩权，如果合同约定物业服务企业先提供物业服务，业主后支付物业费，或者没有约定先后顺序时，则在物业服务企业提供的服务或管理存在严重瑕疵的情况下，业主可以行使同时履行抗辩权，或者先履行抗辩权，不予交纳物业费。
（二）业主不得抗辩的理由
业主不得仅以未享受或者无须接受相关物业服务为由进行抗辩。其法理如下：1.物业服务合同系业主大会选聘，由业主委员会代理全体业主与物业服务企业签订，业主已成为合同的一方当事人，理应履行交纳物业服务费的义务，其不享受合同约定的部分权利，系其自由处分民事权利，不影响其义务的承担。2.物业服务企业的物业管理活动具有整体性，部分业主不享受或无须接受相关物业服务，不影响物业业服务企业提供全部物业服务，因此，也不应减少物业服务企业相应的报酬。3.《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”可见，业主的权利具有整体性，业主即使没有入住小区，只要其仍享有区分所有权，则其对共有部分的义务不得消灭，因此，物业服务企业对共有部分的管理与服务涉及全体业主的利益，所有业主均是受益者，均享受了相应权利。此外，也有学者提出，未入住业主享受的权利较少，应当少交纳物业费。笔者认为，这一观点有其合理性，当事人在物业服务合同中可以就此进行约定，但是在合同没有约定的情况下，不能当然以此为由少交物业费。
（三）业主应当交纳的前提
物业服务企业向人民法院起诉请求业主支付物业费，不以物业服务企业或者业主委员会催告其在合理期限内交纳，而业主仍未交纳为前提。虽然《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、《物业管理条例》规定有催告程序，但上述规定应当视为倡导性条款，而非强制性条款，主要用于引导物业服务企业通过协商的形式处理纠纷，而非以此为前置程序，并列之经催告后未果才能提起诉讼。其理由在于，起诉是民事主体维护其合法权利最基本的途径，关于起诉的条件，除提起公益诉讼，法律有特别规定外，《民事诉讼法》有明确的规定，即该法第119条所规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”如果业主违反物业服务合同的约定，欠缴物业费，物业服务企业的合法权益受到侵害，其有权依照《民事诉讼法》第119条的规定提起诉讼，不存在任何前置程序。
（四）房屋所有权与使用权相分离的物业费交纳
在房屋的所有权与使用权分离的情况下，所有权人可以与使用人约定由使用人向物业服务企业交纳物业费，但是，业主并不能因此当然免除交纳物业费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”以上关于业主与物业使用人的连带责任，是基于法律的直接规定所产生，系法定连带责任，业主不得与物业使用人约定排除。但是在业主交纳物业费后，应当允许依据其与实际使用人之间的租赁、借用合同向实际使用人追偿。