【规则理解】
一、业主知情权概述
业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。在建筑物的区分所有权中，业主除了对自有部分享有所有权外，对共用部分还享有共有权。为了业主更好地行使专有部分所有权，以及共有部分共有权，业主有必要了解共有部分的使用情况，以及其他与权利行使相关的情况，知情权是业主了解物业状态，行使权利的必然需要。业主知情权的规定散见于相关法律、司法解释和行政法规中：
1.《物权法》第79条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；其他应当向业主公开的情况和资料。
3.《物业管理条例》第15条第1款第1项规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；第19条第2款规定：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；第23条第1款规定：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明；第53条第2款规定：物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
二、业主知情权的行使主体
顾名思义，业主知情权的行使主体应当是业主。所谓业主，则是指依法取得建筑物内的住宅、经营性用房的专有部分所有权的人，或者未依法登记取得所有，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有、使用该专有部分的人。[3]此外，笔者认为，虽非基于移转所有权的民事法律为而依法占有、使用专有部分的人，但基于租赁、借用等移转使用权的民事法律行为而依法占有、使用专有部分，并实际承担相应义务的人，也应视为业主，也应享有相应的业主知情权。
三、业主知情权的范围与内容
开发商、物业公司等机构往往了解业主的各种私人信息，以及所有房屋的具体情况，但是并非所有的信息都属于业主知情权的范围。只有涉及全体业务共同利益的事项，或者是影响业主行使权利的其他必要事项才属于业主知情权的范围。根据上述法律规定，业主知情权的内容至少应当包括以下几项：
（一）维修资金的筹集、使用情况
根据《物权法》第79条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况属于业主知情权的范围。建筑物及其附属设施的维修资金，是指业主交纳的，专用于建筑物的共有部分的维护、修缮费用。根据《物权法》第76条第1款第5项和第79条的规定，建筑物及其附属维修资金属业主共有，维修资金的筹集与使用由业主共同决定。此外，《物业管理条例》第54条第1款、第2款也规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”可见，建筑物及其附属维修资金事关全体业主的利益，应属于业主知情权的范围。
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录
管理规约是指对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反义务应当承担的责任等事项进行规定，对全体业主具有约束力的文件。在业主大会成立之前，应由建设单位制定临时管理规约，业主大会成立之后，应由全体业主制定业主规约。业主大会议事规则是指就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定的文件。管理规约与业主大会议事规则均与业主权利的使用密切相关，因此，业主对此具有知情权。此外，由于业主大会或者业主委员会的决定对全体业主有约束力，也必然事关全体业主的利益，所以业主大会或者业主委员会的决定属于业主知情权的范围。
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况
物业服务合同是业主与物业服务企业之间就物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等的书面约定。物业服务合同关系到每一位业主的切身利益，对全体业主有约束力，因此，物业服务合同属于业主知情权的内容之一。在建筑物区分所有中，共有部分属于全体业主共有，因此，共有部分的使用应依照一定的方法取得业主的同意，由此产生的收益应当归全体业主共有，由此可见，共有部分的使用和收益情况与业主的利益息息相关，理应属于业主知情权的范围。(https://www.daowen.com)
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况
《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”只有业主了解到规划用于停放汽车的车位、车库的配置情况、归属情况，业主才有可能知道是否首先满足了业主的需要，从而保障业主的合法权益，因此，对于规划用于停放汽车的车位、车库存的配置、归属情况，业主有权了解。占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有，则对于此类车位的规划、使用情况，业主当然享有知情权。
（五）其他应当向业主公开的情况和资料
此条款属于兜底条款，除了上述事项之外，凡是其他影响业主权利义务的事项，业主均应享有知情权。
四、业主知情权的义务主体
业主知情权的权利主体较为容易认定，但义务主体则较为复杂，导致业主不知向谁行使知情权，在其知情权不能实现的情形下，也不知以谁为被告提起诉讼以维持合法权益。为此，有必要对知情权的义务主体进行明确。知情权的义务主体应视业主知情权的内容而有所不同。
1.在业主大会成立之前，业主关于维修资金的筹集、使用情况的知情权相对应的义务机关是物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；业主大会成立之后，义务机关则为业主大会和业主委员会。具体法律依据如下：《住宅专项维修资金管理办法》第10条第1款规定：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管”；第15条规定：“业主大会成立后……应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行……业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。”第16条规定：“住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。”
2.管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录知情权相对应的义务主体为建设单位、业主大会或业主委员会。在业主大会成立之前，由建设单位制定临时管理规约，业主大会成立之后，应由全体业主制定业主规约。因此，在业主大会成立之前，业主有权向建设单位了解临时管理规约；在业主大会成立之后，业主则可向业主大会了解管理规约。业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定、会议记录由业主大会或者业主委员会制定，因此，业主此项知情权的义务主体应为业主大会或者业主委员会。
3.物业服务合同、共有部分的使用和收益情况相对应的义务主体应为物业服务企业和业主委员会。物业服务合同是业主与物业服务企业之间就双方的权利义务签订的合同，共有部分的收支一般由物业服务企业代为管理。因此，业主此项知情权的主体应为物业服务企业。同时，物业服务合同一般为业主委员会代为签订，故业主委员会也是义务主体。
4.建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况相对应的义务主体为建设单位，物业公司或者业主委员会。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”因此，对于规划用于停放汽车的车位、车库的出售、出租或赠与等情况，业主有权向建设单位了解。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的使用情况，则知情权的义务主体应为物业公司或者业主委员会。
五、业主知情权限的行使方式
业主应以何种方式行使知情权关系到业主自身权利的实现，以及其他业主合法权益的保护。如何使业主能了解到相关事项，又不损害其他业主或者其他民事主体的合法权益，值得思考。根据相关法律规定，业主行使知情权的方式主要请求公布有关事项、查阅相关事项，以及要求义务主体通告相关事项。究竟应采何种方式行使权利，应视业主有权知情的内容而定。
（一）请求公布相应事项
笔者认为，需要公布的事项主要为：（1）根据《物权法》第79条的规定，维修资金的筹集、使用情况等；（2）根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定，管理规约、业主大会议事规则，物业服务合同、共有部分的使用和收益情况等。关于公布的具体方式，可视情况而定，一般在小区公告栏张贴公告，应当视为履行了公布义务。
（二）请求通告相关事项
根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会应向业主大会报告物业管理的实施情况；物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处，对违反法律、法规的业主大会、业主委员会决定限期改正或者撤销的情况，应通告全体业主；物业服务企业应当向业主告知房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项。对于上述事项，业主有权请求相关单位予以通告。
（三）查阅相关资料
对于相关单位应当公布或者通告的事项，业主均应有权查阅。但是，对于某些不宜或者没有必要公布或通告的，涉及业主权益的事项，业主应当有权查阅。如业主大会的决定及会议记录，可能没有必要全部公布，但是应当备案，业主可请求查阅。还有建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库处分的具体情况，包括车位、车库权利人的具体情况，不宜向所有人公布，但涉及其他业主利益的，其他业主应有权查阅；如果必要，还可进行复印。但为了不影响业主委员会、物业服务企业等的正常工作，业主应当在合理的时间、采取合理的方式进行查阅。