【规则理解】
一、建筑物共有部分的认定
所谓建筑物区分所有权是指建筑物区分所有人对专有部分的所有权、共有部分的共有权，以及基于共同关系而产生的成员权共同组成的复合性权利。其中，对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共有部分、基地使用权、小区的土地使用权及设施等共同享有的财产权利，该权利具有主体人数众多，与专有权密切联系，以及客体广泛等特点。[2]共有权的行使对于维护建筑物整体安全，以及小区生活安宁十分重要，而共有权的行使又以共有部分的准确界定为前提。
（一）我国物权法对共有部分界定的内容
1.《物权法》第72条第1款采取排除法对共有部分的界定进行了概括性规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”根据该条规定，专有以外的部分，均属于共有部分。但由于现实生活中对何为专有部分，何为共有部分本就模糊不清，在专有部分并不确定的情况下，该条规定对于共有部分的界定同样模糊不清。对此，《物权法》还对一些重要的共有部分进行了明确规定。
2.《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”根据上述规定，可以确定如下部分为建筑物区分所有人共有部分：（1）道路。建筑物区分所有人进出其专有部分，维护正常生活必须有合理通行的道路。因此，道路属于业主共有部分，但是城镇公共道路关系到全体公民通行的权利，不属于业主所有，而应当属于国家所有。（2）绿地。建筑区划内的绿地属于小区公共环境的组成部分，原则上应当属于业主共有。但如果该绿地属于城镇公共绿地，则不属于业主共有。此外，如果房地产开发企业在出售房屋时，将某块绿地明确列入买受人的购房范围并予以了公示，则该片绿地应属于买受人专有，而不属于全体业主共有。（3）物业管理用房。《物业管理条例》第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房系由建设单位依法配置，但其归属并不属于建设单位。根据《物权法》第73条的规定，物业服务用房属于全体业主共有。建设单位将小区房屋出售后，即对物业服务用户不享有所有权，如果建设单位仍保留部分房屋，则建设单位也可以成为区分所有权人，与其他业主享有物业管理用房的共有权。物业服务用房属于业主共有，还意味着建设单位不得将物业服务用房作为专有部分出售给他人。同时，由于物业服务用房属于全体业主所有，物业服务公司也不得随便改变其用途。对此，《物业管理条例》也有明确规定，该条例第38条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”。此外，需要说明的是，建筑区划内的道路、绿地属于业主共有，是指该道路、绿地的使用权，以及该土地上的附属物属于业主共有，而非该土地的所有权属于业主共有。
3.《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据该条规定，车库、车位的归属应根据不同情况而定。（1）非占用业主共有的道路或者其他场地，规划用于停放汽车的车位、车库，首先应满足业主的需要，即该部分车位、车库，建设单位可以通过附赠、出售等方式交由业主使用，其所有权可属于建设单位或者出钱购买的业主。（2）非占用业主共有的道路或者其他场地，规划用于停放汽车的车位、车库，在满足业主的需要后，可由建设单位通过出售、出租等方式交由业主以外的人使用。（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。既然道路或其他场所属于业主共有，其上的附属物，即车位理应属于业主共有。
4.《物权法》第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”商品住房在出售时，购房者应当按照规定比例交纳维修基金，由建设单位代收，聘请物业服务企业后，维修基金可交由物业服务公司代管。由于物业维修资金由全体业主所缴纳，且维修资金用于建筑物及其附属设施的维修，关系到建筑物及其附属设施能否正常使用，从而关系到全体业主的共同利益，所以维修资金应属于全体业主共有。此外，根据该条规定，电梯、水箱属于共有部分。
（二）司法解释对共有部分的规定内容
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对共有部分的认定作了补充规定。该司法解释第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路，绿地占地除外”。根据上述规定，除了《物权法》以及其他法律规定的共有部分之外，房屋的基本结构部分、公共通行部分和其他公用部分，包括建筑物的承重结构、消防、公共照明设施等，属于业主共有。此外，由于我国在法律上确定了“房随地走”或“地随房走”的原则，业主拥有房屋的专有权，理应享有相应的建设用地使用权。由于在建筑物区分所有中，具体专有部分对应的建设用地无法区分，因此，司法解释规定，建设用地使用权由业主共有。但是，也存在例外情形：（1）建筑区划内某一栋房屋完全属于特定业主的情况下，由于该栋房屋属于特定业主专有，相应的建设用地使用权的面积也可确定，并归属于该特定业主所有。因此，属于业主专有的整栋建筑物的规划占地属于该特定业主所有，不属于全体业主共有。（2）城镇公共道路、绿地属于国家所有，不属于业主共有。
二、建筑物区分所有权人对建筑物共有部分共有权的行使
《物权法》第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”究竟建筑物区分所有人对共有部分享有何种权利，应承担何种义务，《物权法》并没有明确规定。笔者认为，建筑物区分所有人的共有权，虽从属于专有权，其权利的行使受制于专有权的存在与否，专有部分面积的大小，以及其他专有权人的意志，但就其权能而言，仍包括占有、使用、收益和处分，其义务取决于全体业主的公共利益的实现。(https://www.daowen.com)
（一）建筑物区分所有权人对共有部分的权利
建筑物区分所有权人对共有部分的权利包括占有、使用、收益、处分四部分。不过，建筑物区分所有权的共有权不同于专有权，也不同于其他共有权，有其自身的特点。
第一，建筑物区分所有权人共有权的存续取决于专有权的存续。建筑物区分所有权具有复合性，对专有部分的专有权，对共有部分的共有权，以及成员权三位一体，不可分割。业主取得建筑物区划内的住宅或经营性用房的，一并取得共有部分的共有权。同时，业主转让住宅或者经营性用房的，其对共有部分享有的权利一并转让。业主不可以转让专有部分而保留共有部分，也不得转让共有部分而保留专有部分。
第二，建筑物区分所有权人对共有部分享有占有、使用、收益、处分等权利。
首先，既然共有部分属于全体业主共有，受一物一权原则的限制，该共有部分当然不能再属于其他主体所有，包括建设单位与物业服务企业。即房屋出售后，除非建设单位保留部分住宅或经营性用房，因此，成为建筑物的区分所有权人，其不再对建筑物及其附属设施享有专有权或共有权；物业服务企业除非购买房屋，同时成为业主，从而按照其专有部分的面积享有权利外，以共有部分也不享有权利。因此，建设单位与物业服务企业均对共有部分不享有占有、使用、收益或处分的权利。建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条的规定，业主可以请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或请求赔偿损失，对于擅自经营的，业主可以请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。在物业服务企业管理期间，物业服务企业可与业主约定共用部分的使用、收益等事项，并就共有部分所产生收益的归属进行约定，在没有约定的情况下，共用部分的收益应归于全体业主。
其次，建筑物区分所有人对共有部分占有、使用、收益、处分等权利的行使受制于其他专有权人的意志，以及专有部分的面积。《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”；根据《物权法》第76条的规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定共有和共同管理权利的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。何为关于共有和共同管理权利的其他重大事项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条有进一步的规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”
（二）建筑物区分所有权人对共有部分的义务
第一，业主应当按照共有部分的用途合理使用共有部分，不得违反法律法规的相关规定，以及业主大会的决议或管理规约。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条的规定，业主不得损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用，不得违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观，不得违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
第二，业主应当分担共同费用。如在购买住宅或者经营性用房时，应当按照规定缴纳维修基金，并分摊其他建筑及附属设施的费用。
第三，维护、保管共有部分。对于共有部分的维护、清洁与保管，全体业主均负有相应的义务。
第四，业主对共有部分的义务，不以业主实际使用该共有部分为前提，也不得以放弃权利为由不履行义务。业主对共有部分的义务为法定义务，只要业主仍享有专有部分所有权，共有部分的使用与维护就与其密切相关，其对共有部分的义务也必须承担。