【拓展适用】
一、车库、车位归属处理的把握
《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条规定对小区车库、车位的归属及处置进行了规定。但由于车库、车位问题关系到全体业主的切身利益，由此引发的纠纷也各不相同，上述规定尚不足以解决现实生活中的全部问题。
（一）对首先满足业主需要的理解
“业主的需要”是指全体业主的需要，还是某一位业主的需要？是指业主入住时的需要，还是业主随时的需要？开发商如何做才算是符合“首先满足业主的需要”的要求？有观点认为，首先满足业主的需要是指业主享有优先购买权或优先承租权，即在同等条件下，建设单位应当将车库、车位优先出售或出租给业主。笔者不赞同这一观点。因为，如果业主之外的人可以出价更高，则业主无法购买或承租车库、车位，车库、车位将由业主之外的人购买，这种将不利于小区的管理，也将有损小区业主的利益。笔者认为，建设单位应当对车库、车位合理定价，由业主首先购买；如果业主暂无力购买，则应当由业主首先承租。在业主不愿购买或承租的情况下，才能出售或出租给业主之外的人。目前的普遍情况是车库、车位不足，难以满足所有业主的需要，因此，建设单位应当满足的是业主的合理需要。但是，业主的需要也不应当是无限制、无期限地满足。如业主购买房屋时没有购买汽车，表示不需要购买车库、车位，入住后购买了汽车，是否可以随时要求购买或者承租车位、车库呢？答案是否定的。如果建设单位尚有可以出售的车位、车库，应当首先满足该业主的需要，如果尚有可以出租的车位、车库，也应首先出租给业主。但如果建设单位已将车库、车位出售、出租完毕，则不可能再满足业主的需要。况且，有些家庭可能拥有几部汽车，也不可以满足该家庭的全部需要。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。该司法解释进一步明确“首先满足业主的需要”的标准为“按照配置比例”，方式包括“出售、附赠或者出租”等。
配置比例，是指规划确定的车位、车库与房屋套数的比例。对于配置比例应为多少，《物权法》及相应司法解释并没有明确规定。当车位、车库的数量大于或者等于房屋套数时，业主对车库、车位的需求一般情况下均能得到满足，当车位、车库的数量小于房屋套数时，随着业主购买汽车数量的增多，车位、车库的供求矛盾将日益突出，开发商须将规划确定的配置比例内的车位、车库用于满足业主需要。
（二）未“首先满足业主需要”情形下处分效力的确定
建设单位未将车位、车库首先用于满足业主需要，而将车库、车位出售、出租或赠与他人时，其效力如何认定？对该问题的回答取决于《物权法》第74条第1款规定的性质，是管理性强制性规范，还是效力性强制性规范；如果属于管理性强制性规范，则违反该条并不必然导致合同无效；如果属于效力性强制性规范，则建设单位对车库、车位的处分将无效。对此，目前司法实践中倾向于认为该条属于效力性强制性规范。最高人民法院主流观点认为：如果不属于效力性强制性规定，那么开发商可以任意处分车位、车库给业主之外的第三人，或者卖给或者出租给某个业主过多的车位、车库，其结果使整个小区业主的停车利益受到损害。而该规定不是强制性规定，开发商就可以不承担责任。如果出现这种结果，应当认为与《物权法》第74条的立法初衷是大相径庭的。因此，我们认为，《物权法》第74条关于车位、车库应当首先满足业主的需要的规定属于《合同法》第52条的强制性规定。如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位、车库，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。
（三）建设单位是否可将车位、车库出售、出租给业主以外的第三人(https://www.daowen.com)
根据《物权法》第74条第3款的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，因此，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，建设单位当然无权出售或者赠与给业主之外的第三人，即使是出租，也应由业主共同决定，且收益应当业主共有。但对于其他车位、车库，建设单位在满足业主需要之后，是否可以出售、赠与或者出租给第三人呢？从第74条第2款的规定来看，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，那么，是否建设单位根据第74条第1款的规定，首先满足业主需要后，可以对其他车位、车库处分呢？如果可以，购买车位、车库的人是否成为车位、车库的专有权人，是否可以成为小区业主，并进而享有业主的共有权利和成员权？如果说不能因为购买车位、车库成为业主，那么如何理解《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第2款关于“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权……”的规定？既然购买车位、车库的人不能享有建设用地使用权的共有权，那如何能享有车位、车库的所有权？既然建筑区的土地，依法由业主共同享有建筑用地使用权，而业主必须是专有部分的所有人，那么建设单位应当无权将车库、车位出售给业主以外的第三人，况且，“如果开发商将小区的车位随意地转让或出租给小区之外的第三人，第三人作为产权人必然可以随意出入，这不仅对于小区的管理带来不便，也会影响业主生活的安全”。[3]但是，在车位、车库满足业主需要之后，仍有剩余的，应当允许建设单位出租给第三人，以保障建设单位的利益，并同时可缓解目前车位紧张、停车困难的问题。
二、绿地的专有使用权
《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第2款规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”根据上述规定，建筑区划内的绿地在有明示的情况下，可以属于个人所有。对此，司法实践中需要明确两个问题：一是属于个人所有是指绿地属于个人所有，还是该绿地所在的建筑用地使用权属于个人所有？二是如何明示？
（一）关于绿地属于个人所有的理解
根据我国《物权法》及其他相关法律法规的规定，土地所有权属于国家或者集体所有，任何个人均不得享有土地所有权，因此，绿地所在的建筑用地所有权属于国家，不论是开发商，还是物业服务企业，或者是业主个人，均对绿地所在的建筑用地不享有所有权，对此并无争议。争议的问题在于上述规定中提到的绿地属于个人所有，是绿地所在的建设用地使用权属于个人还是仅该 “草坪”属于个人所有？认为绿地所在的建筑用地使用权属于个人的理由主要是绿地属于专有部分的组成部分；认为仅仅“草坪”属于个人所有的理由在于专有部分对应的建筑用地使用权尚不可能明确，目前也不可能对绿地所占的建筑用地使用权进行登记。
从文义上看，《物权法》规定是绿地属于业主共有，然后对明示属于个人所有的绿地进行了排除，并不能看出该处所指绿地属于业主共有是绿地所在的建筑用地使用权属于业主，还是草坪属于业主，但从《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第2款的规定来看，即使明确建筑区划内的土地由业主共同享有建设用地使用权，但对绿地占地进行了排除。从该条司法解释整体来理解，前后对应，应当理解为建筑用地使用权。如此一来，就不难理解业主对绿地建设用地使用权从何而来。一般而言，业主对绿地的权利来源于其与开发商之间商品房买卖合同的约定，问题在于，开发商将房屋出售后，其不是业主，对建筑区划内的建设用地使用权应不享有任何权利，绿地也不具有构造上的独立性与使用上的独立性，不属于专有部分，开发商也应不能将绿地的使用权保留下来或者单独出售，那么在开发商对绿地所在的建筑用地使用权不享有权利的情况下，其为何可以将该建筑用地使用权让与业主？显然上述逻辑不能成立。因此，业主不能享有绿地所在建筑用地的使用权。但如果认为业主对绿地的权利仅限于草坪，恐怕也不妥。如果业主对绿地的权利仅限于草坪，那么如果草坪灭失，业主的权利将不复存在，况且，业主也无权在该土地上另行种植其他植物。笔者认为，业主对绿地享有的权利应是对绿地所在建设用地的专有使用权，即开发商与业主通过约定，将某部分绿地所在建设用地的专有使用权让与某些或者某个业主专有使用。作为转让人，即开发商在出售房屋时可以保留部分绿地的专有使用权，并将之出售或者赠与某些业主。业主受让后，即对该绿地所在的建设用地享有专有使用权，即使草坪灭失，该业主仍可以另行种植，恢复绿地，并按照自己的方式打理绿地。但是，业主行使绿地的专有使用权也不得改变绿地的规划用途，例如在该绿地上改建住房等。
（二）关于明示的方式
明示应当分为两部分，包括开发商在出售房屋时向所有业主明示，该部分绿地的专有使用权属于部分业主，以及开发商具体明示绿地的专有使用权属于该业主。由于绿地关系到全体业主的共同利益，某些业主甚至可能是因为该建筑小区绿化环境好而购买住房，如果事实上开发商已将绿地全部或大部分通过出售、附赠等方式让与部分业主，则其他业主的利益势必受到侵害，甚至影响业主购买房屋的根本目的。故开发商如欲保留部分绿地的专有使用权，并将之让与部分业主，必须向全体业主明示。明示的方式可以是在全部商品房买卖合同中明确告知，也可采取在所有业主可以获悉的地方公示，并在出售房屋时向其明确说明。业主在明知此情况下仍签订商品房买卖合同应当视为其对此予以认可。业主向具体业主明示绿地的专有使用权属于该业主的方式，一般是通过在商品房买卖合同中进行约定的方式进行，且商品房买卖合同均必须进行备案，故该明示方法已经较为明确。鉴于一般情形下，我国并不要求业主对专有部分的所有权，以及其他财产权利予以公开，因此，具体业主对绿地的专有使用权也无须向其他业主明示，只应仅供利害关系人查阅即可。
此外，由于法律并未规定开发商可以将何种绿地出售给个人，以及可以属于个人的绿地占全部绿地的比例，在实践中有可能出现开发商将大部分绿地专有使用权出售给业主个人所有，从而谋取利益，并损害全体业主利益的情形。对此，应当明确的是，可以出售给单个业主的绿地必须是与业主房屋相邻的部分，且应严格限制占全部绿地的比率。否则，可以否定其相应的效力。