专题四：出卖人在商品房担保贷款合同纠纷中的诉讼地位
【核心提示】在商品房按揭贷款合同纠纷中，涉及开发商对银行的保证责任问题。开发商是否为商品房按揭贷款合同提供保证，决定了其诉讼地位：开发商未提供保证，且买受人也未与银行办理商品房抵押登记手续，应当通知开发商参加诉讼；开发商提供了保证，则应当追加开发商为共同被告。
实务争点
商品房担保贷款购房，即日常生活中人们常说的按揭购房，是目前我国普遍存在的一种购房形式。在履行商品房担保贷款合同的过程中，一些买受人由于各种原因怠于按约偿还贷款，在这种情况下，担保权人一般会通过起诉的方式实现其担保物权，以维护自己的利益。在司法实践中，买受人可以作为被告参加诉讼是毫无疑问的，但出卖人能否作为诉讼参加人或案件当事人参加诉讼，以及以什么身份参加诉讼，一直存在争议。《商品房买卖合同解释》第二十六条、第二十七条明确解决了这一争议。
对此问题，《商品房买卖合同解释》用了两个条文进行规范，其中第二十六条规定：“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”第二十七条规定：“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。”
理解适用
《商品房买卖合同解释》第二十六条、第二十七条的理解与适用
在买受人通过担保贷款的方式购买商品房的过程中，实际上存在三方主体，一是买受人，即从房地产开发商处购买商品房的人；二是出卖人，即房地产开发商；三是担保权人，即向购房者提供购房贷款的金融机构（一般为银行）。上述三方主体之间一般存在三个既独立又相互联系的法律关系，即买受人与出卖人之间形成的商品房买卖合同关系，买受人与担保权人之间形成的担保贷款合同关系，出卖人和担保权人之间形成的保证合同关系。
一、《商品房买卖合同解释》第二十六条的理解与适用
本条解决了买受人在取得商品房产权并办理抵押登记手续前，如怠于向担保权人偿还贷款，担保权人如何实现自己的权利及出卖人的诉讼地位问题。商品房在取得产权之后才能办理抵押登记手续，而买受人在与出卖人签订商品房买卖合同之后，无论是购买现房还是期房，办理房屋的产权都需要一定的时间，特别是期房，买受人在购买房屋后很长一段时间才能接收房屋并使用，办理产权的时间更在此之后。因担保贷款合同是买受人以现房或将来对期房取得的期待权设定抵押，所以，在买受人未按贷款合同约定偿还贷款时，银行就可对现房行使优先受偿权，或通过行使类似债权人代位权的方法请求处分买受人在预售合同中享有的房屋期待权，以获得优先受偿。[14]在作为担保物的商品房交付给买受人使用之前，商品房的所有权实际上还在出卖人手中，如果在此期间买受人未按约向担保权人偿还贷款，担保权人起诉买受人以实现担保物权，必然会与出卖人产生利害关系。《民事诉讼法》第五十六条规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。所以本解释第二十六条规定，在此种情形下应当通知出卖人参加诉讼，其诉讼地位应该为无独立请求权的第三人。
在实践中，作为担保权人的银行为了减小自己的风险，一般会要求作为出卖人的房地产开发商为购房者提供保证担保。银行选择开发商作为按揭贷款的保证人，系基于以下考虑：（1）开发商实际是按揭贷款的最大受益者。因为按揭贷款制度扩大了购房者群体，为开发商开辟了潜在的住房消费市场，并且按揭贷款可以使开发商在房屋未建成之前便一次性获得房款，为其后的项目开发注入大量的资金。既然开发商从按揭贷款中获益如此丰厚，其理应担任按揭贷款人的保证人。（2）房屋能否建成，建成的房屋能否获得权属证明，全部由开发商掌控。房屋未建成或虽建成但未合格以致无法办理抵押登记的风险应当由能够控制该风险的开发商承担。（3）选择开发商作为保证人的另一个好处是，一个房地产项目会指向众多的购房人，如果每一个购房人都寻找自己的保证人将使银行不胜其烦。实务中，银行只需审查开发商一个保证人的担保资格即可，从而提高了贷款效率，降低了贷款成本。（4）在银行决定为某一开发商所开发之项目办理按揭贷款业务前，均会与该开发商签订合作协议。其中让开发商成为购房人之贷款保证人是一项重要内容。[15]保证分为一般保证和连带责任保证，当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证；当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。在实践中，出卖人和担保权人之间并不直接签订保证合同，一般都是在买受人与担保权人之间的担保贷款合同中设立保证条款，约定由出卖人为买受人提供保证担保，保证在商品房办理抵押登记之前，担保权人的利益不会因为买受人违约遭受不可弥补的损失。
二、《商品房买卖合同解释》第二十七条的理解与适用
本条解决了买受人在取得商品房产权并办理抵押登记手续后，如怠于向担保权人偿还贷款，担保权人如何实现自己的权利及出卖人的诉讼地位问题。作为抵押物的商品房在取得产权并办理抵押登记手续后，如果买受人出现违约偿还贷款的行为，担保权人理所当然地享有抵押物的优先受偿权。如担保权人起诉至法院，出卖人是否参加诉讼，则取决于出卖人是否为此阶段的买受人提供保证。如果出卖人提供了保证，则应当追加出卖人为共同被告；如果出卖人没有提供保证，则不应追加出卖人为当事人。实践中，出卖人一般提供的都是阶段性保证，即保证人（出卖人）自担保贷款合同签订之日起至借款人（买受人）取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人（担保权人）收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。阶段性保证明确了出卖人的保证期限，使出卖人不至于无条件为买受人长期提供保证担保。阶段性保证成为出卖人普遍采用的一种保证形式。笔者认为主要是从以下几点考虑的：（1）作为抵押物的商品房取得产权并办理抵押登记后，担保权人的担保物权可以有效实现，不必再由出卖人对其承担保证责任；（2）出卖人为买受人提供保证本身就是无条件的，如果在买受人向担保权人偿还贷款的整个期间承担保证责任，对出卖人是不公平的；（3）房屋取得产权后，房屋的所有权归买受人所有，买受人对房屋具有占有、使用等权利，出卖人对房屋除承担保修等义务外，一般再没有其他权利，此时再要求出卖人对买受人的违约行为承担责任也是不合理的。如果出卖人为买受人提供的是持续性保证担保，即使房屋已经取得产权并办理了抵押登记，仍然应当将出卖人列为共同被告。
在理解本条时，应当注意保证的效力及期限问题。基于民事合同的意思自治原则，商品房担保贷款合同的三方可以自由约定担保方式及期限，在约定的期限内，保证人（出卖人）对借款人（买受人）的逾期还款行为应当承担连带责任。《担保法解释》第三十二条第一款规定，保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。这就意味着，商品房担保贷款合同三方在约定保证期间时，如果其早于或者等于主债务履行期限，则视为没有约定，保证期间就变为法定的主债务履行届满之日起六个月。在约定或者法定保证期限之外，保证人（出卖人）不再对借款人（买受人）的逾期还款行为承担连带责任，此时抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，就不能追加保证人（出卖人）为当事人。
三、审判实践中应该注意的问题
（一）不要漏列出卖人为商品房担保贷款合同纠纷案件的参与人或当事人
在商品房担保贷款合同纠纷中，如果商品房没有取得产权并办理抵押登记手续，无论出卖人是否为买受人担保，出卖人都应当参加诉讼，是否担保决定了出卖人在诉讼中的地位。如果出卖人没有为买受人提供担保，由于担保权人实现担保物权会影响到出卖人的利益，出卖人应当作为无独立请求权的第三人参加诉讼；如果出卖人为买受人提供担保，则应当将出卖人列为共同被告，使出卖人对买受人的债务承担连带清偿责任。
（二）不要错将没有保证担保责任的出卖人列为商品房担保贷款合同纠纷案件的当事人
前文已经提到，出卖人为买受人提供担保一般是阶段性保证，具有一定的期限，只有在约定的期限内，出卖人才为买受人承担保证担保责任。在商品房取得产权并办理抵押登记手续后，出卖人不再承担保证义务，担保权人起诉时就不能再将出卖人列为被告。当然也不能排除出卖人为买受人提供持续性担保的情形，本解释第二十七条但书明确了这一例外。
案例指导
恒丰银行股份有限公司福州分行、王迎军等金融借款合同纠纷案 [16]
上诉人（原审原告）：恒丰银行股份有限公司福州分行（以下简称恒丰银行）。
被上诉人（原审被告）：王迎军。
被上诉人（原审被告）：福建省时代华奥建设发展有限公司（以下简称时代华奥公司）。
上诉人恒丰银行因与被上诉人王迎军、时代华奥公司金融借款合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第4645号民事判决，提起上诉。
恒丰银行上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持上诉人一审诉讼请求第三项，即确认上诉人对被上诉人王迎军名下汀棠苑39#楼#单元房产折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。事实和理由：一、被上诉人王迎军根据案涉《个人购房借款及担保合同》约定，以其购买的案涉房产作为抵押物，是各方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规规定，且抵押房产已办理抵押预登记手续，故上诉人依法应享有抵押房产的优先受偿权。二、根据物权法规定，正在建造的房屋可以抵押，抵押权自登记时设立，且未限定抵押登记形式。故只要当事人在登记机关办理了以抵押为意思表示的登记，其抵押权就有效设立，当债务人不能清偿到期债务时，债权人即可行使抵押权。本案中，被上诉人王迎军以尚未取得产权证的不动产办理抵押预告登记，否定抵押权是不符合物权法的立法本意和案涉合同约定。因此，一审判决有关抵押权不成立的认定，缺乏法律依据，结论错误。
时代华奥公司辩称，与一审答辩意见一致。根据《个人购房借款及担保合同》约定，答辩人提供的是阶段性连带责任保证，在案涉房产正式抵押登记手续已办理完毕和恒丰银行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书等条件满足时，免除保证责任。请求判决时予以明确。
被上诉人王迎军未作答辩。
恒丰银行向一审法院起诉请求：1.判令王迎军立即偿还恒丰银行借款本金219194.66元，并按合同约定的利率支付利息、罚息、复利至全部债务还清之日止（从2015年6月21日起暂计至10月21日为4560.52元）；2.判令王迎军向恒丰银行支付律师代理费5384元；3.确认恒丰银行对王迎军汀棠苑39#楼#单元房产折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；4.判令时代华奥公司对上述第一、二项债务承担连带偿还责任；5.本案诉讼费用由王迎军、时代华奥公司负担。
一审法院认定事实：2013年8月26日，恒丰银行（贷款人）、王迎军（借款人、抵押人）与时代华奥公司（保证人）签订一份《个人购房借款及担保合同》，合同编号恒银（榕）［01］个房住借字（2013）年第（042）号，约定：贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放个人购置住房贷款，金额24万元；本合同项下贷款用于借款人购买第一套房产，房屋建筑面积为49.75平方米，套内使用面积为39.36平方米；贷款利率为年利率6.55%（中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率），利息从放款之日起计算并按月结息；贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以内的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定并执行新的利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；本合同项下贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下担保合同已经生效、抵押权已设立且借款人未违约的条件下，借款人授权贷款人将贷款人民币24万元一次划入王迎军的账户；借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将上述账户内的贷款人民币24万元一次划入售房者时代华奥公司的账户；贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息（一次性还本付息除外）共240期；借款人自愿以按月等额本金还款的方式归还贷款本息；每期还款日为实际放款日次月的20日，最后一期还款日为贷款到期日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按照合同约定的贷款利率基础上加收50%确定；贷款利率按照合同的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦予以相应的变动，变动周期与利率变动周期一致；本合同有效期内，借款人违反本合同借贷条款中的任何条款，或者借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）以及所产生的利息、罚息及其他费用，而无须为正当行使上述权力所引起的任何损失负责；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；借款人应按合同约定按时足额偿还贷款本金和利息；借款人未能履行合同规定的各项义务的，贷款人有权按合同规定要求借款人提前归还贷款；抵押人保证以其有权处分的抵押物的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同借贷条款项下之借款的抵押担保，并保证承担法律责任；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预抵押登记手续、登记备案和预抵押登记手续；抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式的抵押登记手续；在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管；保证人自愿为借款人提供连带责任保证；在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房产进行回购；保证人承担阶段性连带保证责任，即保证人对本合同项下贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如果本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书的，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人担保的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权或先要求担保人承担保证责任，或同时要求借款人、保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；本合同履行中发生纠纷，合同各方应协商解决，协商不成的，可向贷款人所在地人民法院提起诉讼；等等。合同签订之后，恒丰银行与王迎军在连江县房产管理交易所办理了预告登记。连江县房产管理交易所出具的连房预QR字第20139615号《预告登记证》载明预告登记权利人：恒丰银行股份有限公司福州分行；预告登记义务人：王迎军；房屋坐落……预告登记业务种类：预购商品房抵押权预告登记；登记时间：2013年8月28日。2013年9月27日，恒丰银行向王迎军发放贷款240000元。借款凭证载明：期限自2013年9月27日起至2033年9月27日止，贷款利率6.55%，还款方式为等额本金，王迎军在其中签名确认借到上列贷款，要求将该笔贷款转入时代华奥公司开立的账号。王迎军借款后偿还恒丰银行借款本金8800元，时代华奥公司代王迎军偿还借款本息26324.89元，其中代偿本金12005.34元。自借款之日起至2015年6月20日止的借款利息已由王迎军、时代华奥公司结清。2015年10月12日，恒丰银行向王迎军发出《提前还款函》，宣布恒银（榕）［01］个房住借字（2013）年第（042）号《个人购房借款及担保合同》项下全部尚未偿还的贷款提前到期，到期日为2015年10月21日，要求王迎军于该日清偿本息。该份信函后被退回。同日，恒丰银行向时代华奥公司发出《贷款提前到期担保人履行责任通知书》，要求其督促王迎军立即还款或由其代为偿还本息。截止到2015年10月21日，王迎军尚欠借款本金219194.66元及利息、罚息、复利共计4560.52元。2015年11月4日，恒丰银行与北京大成（福州）律师事务所订立《委托代理合同》，委托该所律师处理本案纠纷并于2016年3月1日支付律师代理费5384元。2015年11月4日，恒丰银行诉至本院。另查明，王迎军所购买的房屋至今未办理抵押登记手续。
一审法院认为，恒丰银行与王迎军、时代华奥公司签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。恒丰银行依约履行了贷款发放义务，王迎军未按约偿还借款本息，已构成违约。恒丰银行有权依约宣布贷款提前到期，要求王迎军偿还贷款本息，并承担其为实现本案债权而支出的律师代理费。恒丰银行要求王迎军承担的律师代理费未超过福建省律师服务收费标准，属合理范围，时代华奥公司主张律师代理费过高，缺乏依据，其关于酌情减少律师代理费的辩解，不予采纳。根据合同约定，时代华奥公司为王迎军的借款提供阶段性连带保证责任，在正式抵押登记手续办理完毕，且恒丰银行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书后，时代华奥公司对之后到期的借款债务免除保证责任。涉案房屋仅办理了抵押权预告登记，至今未办理正式抵押登记，约定的免除保证责任条件未满足，故其应对王迎军的上述债务承担连带保证责任。时代华奥公司承担连带保证责任后，有权向王迎军追偿。时代华奥公司、王迎军之间的已代偿款项纠纷，属另一法律关系，在本案中不作处理。恒丰银行与王迎军就涉案房屋仅办理了抵押权预告登记，至今未办理正式抵押登记，抵押权并未设立，其关于对涉案房屋处置款项享有优先受偿权的主张，缺乏法律依据，不予支持。王迎军经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。判决：一、王迎军应于本判决生效之日起十日内偿还恒丰银行借款本金219194.66元及利息、罚息、复利共计4560.52元（暂计至2015年10月21日止，此后的罚息、复利按合同约定标准计至还清借款本息之日止）；二、王迎军应于本判决生效之日起十日内支付恒丰银行律师代理费5384元；三、时代华奥公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带偿还责任；时代华奥公司承担保证责任后，有权向王迎军追偿；四、驳回恒丰银行的其他诉讼请求。案件受理费4737元、财产保全费1670元、公告费560元，由王迎军、时代华奥公司共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审认定事实正确。
二审另查明，时代华奥公司开发的汀棠苑未办理初始登记（总登记），时代华奥公司亦明确现无法办理总登记。
二审法院认为，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，其权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权。恒丰银行据此享有抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉抵押房产办理抵押权登记的请求权，但并非对该房产享有现实的抵押权。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，汀棠苑未办理初始登记，案涉抵押房产尚不具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人王迎军应负有在案涉房产具备办理物权登记条件之后协助办理抵押登记的义务，时代华奥公司应督促其办理。本院确定被上诉人王迎军应在案涉房产完成初始登记之日起三十日内协助办理案涉房产抵押登记。
王迎军若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人恒丰银行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产的优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人恒丰银行有权处分购房人王迎军于商品房买卖合同项下的合同权利，而王迎军取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故恒丰银行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房虽未具备物权登记条件导致抵押权客观上无法依登记而设立，但在满足登记条件之后赋予债权人对商品房处置价款的优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。
故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认恒丰银行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因时代华奥公司的阶段性连带责任保证期间约定为抵押权正式设立之前，在抵押权未能依登记而设立情况下，其保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条“关于人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人时代华奥公司在承担保证责任后，有权向债务人王迎军追偿。在追偿过程中，若恒丰银行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还时代华奥公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还王迎军。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第4645号民事判决第一、二、三项；二、撤销福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第4645号民事判决第四项；三、被上诉人王迎军应于汀棠苑39#楼#单元房产完成初始登记之日起三十日内，协助上诉人恒丰银行股份有限公司福州分行办理上述房产抵押登记手续，福建省时代华奥建设发展有限公司应督促王迎军并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福建省时代华奥建设发展有限公司的保证责任终止；二审案件受理费4737元，由王迎军负担；一审案件受理费按一审判决决定执行。
规范指引
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条 对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第六十六条 因保证合同纠纷提起的诉讼，债权人向保证人和被保证人一并主张权利的，人民法院应当将保证人和被保证人列为共同被告。保证合同约定为一般保证，债权人仅起诉保证人的，人民法院应当通知被保证人作为共同被告参加诉讼；债权人仅起诉被保证人的，可以只列被保证人为被告。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。(https://www.daowen.com)
第一百七十一条第一款 债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第一百七十六条 被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条第一款 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零二条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条 保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十五条 一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。
第二十六条 连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第二十八条 同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第三十一条 保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第二十条 连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。
连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。
第三十八条 同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。
同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。
……
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
[1]. 详见沈晖：《情势变更原则在商品房买卖合同中的适用探析——以国家〈房地产新政〉为背景》，载《中国房地产》2013年第10期。
[2]. 详见湖北省随州市中级人民法院（2017）鄂13民终293号民事判决书。
[3]. 李建华、彭成信：《论合同相对性原则在处理商品房买卖合同纠纷中的司法适用》，载《法律科学》2012年第5期。
[4]. 学者唐烈英将商品住房买卖合同与担保贷款合同的关系认定为连带关系。请参阅唐烈英：《论商品住房担保贷款合同的连带责任》，载《西南民族大学学报（哲学社会科学版）》2013年第12期。
[5]. 唐烈英：《论商品住房担保贷款合同的连带责任》，载《西南民族大学学报（哲学社会科学版）》2013年第12期。
[6]. 韩延斌：《〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉的理解与适用》，载《法律适用》2003年第6期。
[7]. 韩延斌：《〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉的理解与适用》，载《法律适用》2003年第6期。
[8]. 详见湖北省荆州市中级人民法院（2018）鄂10民终449号民事判决书。
[9]. 唐烈英：《论贷款银行在商品住房买卖合同中的诉讼地位》，载《社会科学》2013年第9期。
[10]. 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用》，人民法院出版社2017年版，第321页。
[11]. 唐烈英：《论贷款银行在商品住房买卖合同中的诉讼地位》，载《社会科学》2013年第9期。
[12]. 唐烈英：《论商品住房担保贷款合同的连带责任》，载《西南民族大学学报（哲学社会科学版）》2013年第12期。
[13]. 详见云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民终1922号民事判决书。
[14]. 庞景玉、何志：《合同纠纷裁判依据新释新解》，人民法院出版社2014年版，第111页。
[15]. 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2017年版，第323~324页。
[16]. 详见福建省福州市中级人民法院（2017）闽01民终1814号民事判决书。