专题二：商品房买卖合同解除对担保贷款合同的影响
【核心提示】商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间系具有紧密联系又相互独立的合同关系。商品房买卖合同被确定无效或者被撤销、解除后，必然影响贷款合同的履行，购房者订立按揭贷款合同所期望的利益不复存在，订立该合同的目的不能实现，故应赋予当事人诉请解除贷款合同的权利，但不应认为“合同目的不能实现”的原因系当事人一方违约。
实务争点
我国《合同法》第九十七条对合同解除后的法律效果设有明文规定，但按揭贷款合同项下的恢复原状请求权不能简单等同于双向返还，且按揭贷款合同与继续性合同、一时性合同均不同，只能参照适用本条，即未履行的债务归于消灭，不再履行；已经履行的，发生恢复原状请求权。但应以合同未订立时的状态为恢复原状的界限。商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系，尚有不同认识。在我国《合同法》司法实践中，商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间存在着非常密切的联系，该两类合同中包含了多样的具体合同，其中既有合同之间的彼此独立、并列关系，也有合同之间的主、从关系，还存在着合同的联立形式。[3]多数意见认为两者并非主合同与从合同的关系；少数意见认为二者存在主从关系；还有学者认定其为连带关系 [4]。我们认为，一方面商品房买卖合同的解除并不当然地就导致贷款合同的解除；另一方面由于贷款合同的特殊性，一旦买卖合同解除，贷款合同的目的性就无法实现，所以买卖合同与贷款合同本质上是两个合同关系，同时两者之间存在关联性。《商品房买卖合同解释》否定二者的主从关系，认定其为具有紧密联系又相互独立的合同关系，值得赞同。就所涉商品房按揭贷款合同的目的，银行等金融机构大多认为，商品房按揭贷款合同仍属于贷款合同，借款人的合同目的就是取得贷款，贷款人的合同目的就是在安全收回贷款的同时获取贷款利益。进而认为商品房买卖合同被确认无效或者被撤销或解除不应影响商品房按揭贷款合同的效力。《商品房买卖合同解释》持相异解释立场，认为商品房买卖合同被确定无效或撤销、解除后，商品房按揭贷款合同对于购房者而言毫无意义，其订立按揭贷款合同所期望的利益不复存在。进而有本条规定。
对此问题，《商品房买卖合同解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
理解适用
《商品房买卖合同解释》第二十四条规定的理解与适用
现代民法理论遵循意思自治原则。依据学者解释，我国《民法通则》第四条规定的自愿原则即是意思自治原则。意思自治原则在私法领域主要体现在《合同法》，我国《合同法》第四条也对自愿原则设有规定。在合同法领域内，意思自治是其灵魂。故，在判定合同效力时，认定合同有效不需要充分理由；而认定合同无效或者被撤销、解除需要说明理由。
根据我国《合同法》第二条的规定，平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议由《合同法》调整，《合同法》作为调整平等主体之间有关民事权利义务变动协议的基本法，是调整平等主体之间合同关系的一般法。根据我国《民法通则》第五十四条的规定，合同行为是民事法律行为之一，也应受《民法通则》有关民事法律行为规定的调整。《商品房买卖合同解释》为调整商品房买卖合同的特殊法律规范。判定商品房买卖合同的效力，应适用《商品房买卖合同解释》《合同法》《民法通则》的相关规定，确认商品房买卖合同无效依据《民法通则》第五十八条、第六十条，《合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第五十六条，《商品房买卖合同解释》第二条、第九条、第十条；请求撤销商品房买卖合同适用《民法通则》第五十九条，《合同法》第五十四条、第五十五条，《商品房买卖合同解释》第九条、第十条的规定；认定商品房买卖合同可否解除依据《合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条和第九十七条，《商品房买卖合同解释》第八条、第九条、第十二条、第十三条第一款、第十五条、第十九条和第二十三条。依据上述《民法通则》《合同法》《商品房买卖合同解释》的规定，可以判定商品房买卖合同的效力，即确认无效或者被撤销、解除。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房按揭贷款合同的目的无法实现，参照《合同法》第九十四条的规定，购房者可请求解除商品房担保贷款合同（也即商品房按揭贷款合同）。
商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同并非主从合同关系。具体而言，商品住房买卖合同是担保贷款合同的基础，买受人不签订商品住房买卖合同，就不会签订担保贷款合同；商品住房买卖合同无效或者撤销、解除，担保贷款合同也要终止。担保贷款合同不能订立，已经生效的商品住房买卖合同也要被解除；担保贷款合同发生纠纷，被确认无效或者被撤销、解除，商品住房买卖合同也要因此终止。[5]基于现阶段购房作为多数人头等大事的社会现实，商品房买卖合同的效力直接影响到商品房按揭贷款合同的效力。商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为前提条件。根据《商品房买卖合同解释》第二十三条的规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同”，可以得出，担保贷款合同与商品房买卖合同具有紧密联系但又相互独立。[6]商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，应认为商品房按揭贷款合同的目的不能实现，进而类推适用《合同法》第九十四条的规定，赋予购房者（按揭贷款合同的借款人）有法定解除权。因为，结合实际情况，在买受人没有能力支付购房款，或因商品房买卖合同被确认为无效、被撤销、解除，使买受人的贷款目的失去意义时，若不允许当事人解除合同，对买受人或贷款银行都是极为不利的。[7]
本条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。在此存在的问题就是出卖人是否可以请求解除贷款合同。从合同主体的相对性来说，贷款合同的当事人为买受人和银行，出卖人不属于合同当事人，无权提出解除贷款合同之诉。但可能导致的后果就是买卖合同解除，但是贷款合同仍未解除，所涉房屋仍被设定了预告抵押，影响了房屋的二次销售。如前所述，商品房买卖合同与贷款担保合同具有紧密结合且相互独立的关系，存在合同联立的关系，适用该条时应运用扩张解释的民法解释方法，适当扩张合同相对性的适用范围，解释为包括具有连带关系的合同当事人。如此理解本条规定，才能很好地保护当事人各方的利益，实现当事人利益的平衡。
案例指导
张涛、张才信诉荆州市华翔房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷案 [8]
上诉人（原审被告）：荆州市华翔房地产开发有限公司（以下简称华翔公司）。
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行（以下简称农行沙市支行）。
被上诉人（原审原告）：张涛。
被上诉人（原审原告）：张才信。
上诉人华翔公司、农行沙市支行因与被上诉人张涛、张才信借款合同纠纷一案，不服湖北省荆州市沙市区人民法院（2017）鄂1002民初1995号民事判决，提起上诉。
华翔公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人张涛、张才信的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人张涛、张才信承担。事实和理由：被上诉人、农行沙市支行及华翔公司三方所订立的《个人购房担保借款合同》合法有效，该合同与华翔公司、被上诉人所签订的商品房买卖合同是两个独立的合同关系，相互之间没有互为条件的依存关系，也不存在主从附随关系，即使商品房买卖合同已解除，也不意味着被上诉人就可以不履行《个人购房担保借款合同》约定的还款义务，更何况涉案商品房目前仍备案在被上诉人张涛名下，被上诉人要求解除《个人购房担保借款合同》，由华翔公司来偿还贷款本息，没有法律依据；由于被上诉人张涛没有按照流程办理涉案商品房退房手续（现有网签系统截图证明产权人还是张涛），反而采取各种不合理的方式要求华翔公司退款，给华翔公司造成了较大的经济损失，该损失应由被上诉人赔偿。
农行沙市支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人张涛、张才信的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人及华翔公司承担。事实和理由：合同解除权，在法律性质上属于形成权，应由当事人以通知合同相对方的方式自行行使，人民法院只能对解除合同效力的异议诉讼作出判决。本案被上诉人在起诉解除《个人购房担保借款合同》前，并没有向上诉人和华翔公司发送解除合同通知，一审法院直接判决解除《个人购房担保借款合同》违反法律规定；《个人购房担保借款合同》第十四条约定：“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。”根据该约定，即使《个人购房担保借款合同》解除了，由于华翔公司未将购房贷款返还给上诉人，被上诉人对上诉人尚未得到归还的购房贷款本息仍应承担还款责任。一审法院在判决中仅判令华翔公司返还被上诉人已经归还的购房贷款本息，对于上诉人尚未得到归还的贷款本息未作出处理，违法了上述合同约定，严重损害上诉人的利益。
张涛、张才信辩称，因被上诉人张涛与和华翔公司签订的商品房买卖合同经生效的仲裁裁决确认已经解除，依据《商品房买卖合同解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，被上诉人、农行沙市支行及华翔公司三方所签订的《个人购房担保借款合同》亦应解除，一审法院判决确认该合同自农行沙市支行、华翔公司收到起诉状副本时解除并无不当；商品房买卖合同的解除是因为华翔公司不能按时交房造成的，其主张被上诉人赔偿损失没有事实和法律依据；农行沙市支行就其未能得到归还的购房贷款本息已向一审法院另案起诉，其对本案提起上诉没有意义。
张涛、张才信向一审法院起诉请求：判决解除原告张涛、张才信与被告农行沙市支行签订的“ABC（2013）5006-1个人购房担保借款合同”；判令被告华翔公司偿还原告已向被告农行沙市支行的还款本息51573.31元；本案的诉讼费用由被告华翔公司承担。
一审法院认定事实：2014年3月9日，张涛与华翔公司签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：华翔公司将其开发的位于沙市区江汉北路云中阁房产项目的第1幢1单元3层303号商品房出售给张涛，总价款为540000元，付款方式为签订合同时张涛支付首付款170000元，剩余购房款370000元通过按揭方式予以支付。合同签订后，张涛分两次向华翔公司支付了购房首付款170000元。
2014年4月21日，农行沙市支行作为贷款人，张涛、张才信作为借款人，华翔公司作为保证人共同签订了一份《个人购房担保借款合同》（编号：42020120140040839），约定张涛、张才信借款370000元用于购买位于沙市区××云中××小区××楼××单元××室的房产，华翔公司作为阶段性保证人自借款发放之日起至张涛取得房地产权属证书并办妥以××沙市支行为抵押权人的抵押登记手续之日止为张涛、张才信的债务承担连带保证责任，张涛以登记在其名下的案涉房屋向农行沙市支行提供抵押担保。2014年4月25日，农行沙市支行向张涛发放了370000元贷款，贷款发放至华翔公司的账户（账号：17×××85）。贷款发放后，截止至2016年2月25日，原告张涛、张才信已向被告农业银行偿还贷款本息共计51573.31元。
2015年8月18日，原告张涛向荆州市仲裁委员会递交仲裁申请，请求裁决解除与华翔公司签订的《商品房买卖合同》并由华翔公司归还购房款、办证费用、已付按揭款及利息和违约金。荆州市仲裁委员会于2015年12月1日作出（2015）荆仲字第38号《裁决书》，该裁决书确认张涛与华翔公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》业已解除，并裁决华翔公司退还张涛购房首付款170000元、办证费20000元。
一审法院认为，本案当事人的争议焦点和诉讼请求均针对的是《个人购房担保借款合同》，故本案的案由应认定为借款合同纠纷，而立案案由定为房屋买卖合同纠纷不妥，应予纠正；张涛与华翔公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已由荆州仲裁委员会作出的（2015）荆仲字第38号《裁决书》确认解除，案涉《个人购房担保借款合同》的合同目的已无法实现，根据《商品房买卖合同解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，对原告张涛、张才信要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求予以支持，合同解除之日为被告农行沙市支行、华翔公司收到本案起诉状副本之日，即2017年10月30日；涉案《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》均解除后，根据《商品房买卖合同解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，出卖人即被告华翔公司应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给被告农行沙市支行和原告张涛、张才信，故原告张涛、张才信主张被告华翔公司将其已向农行沙市支行偿还的贷款本息51573.31元返还给原告的诉讼请求，亦应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、原告张涛、张才信与被告中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行、荆州市华翔房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》于2017年10月30日解除；二、被告荆州市华翔房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告张涛、张才信已支付给被告中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行的贷款本息51573.31元。案件受理费1589元，由被告荆州市华翔房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院对一审法院认定的案件事实予以确认。
二审法院认为，因上诉人华翔公司与被上诉人张涛签订的商品房买卖合同经生效的仲裁裁决确认已经解除，故被上诉人针对该商品房买卖而与上诉人农行沙市支行以及华翔公司三方所签订的《个人购房担保借款合同》的合同目的已无法实现，被上诉人主张解除该合同，符合《商品房买卖合同解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定。关于合同解除权的行使问题，合同解除权属于形成权，通常应由当事人以通知合同相对方的方式行使，但提起诉讼也是解除权人意思表示的另一种表达方式，人民法院将载明解除合同内容的起诉状副本送达给对方当事人之日，即应视为解除合同通知到达了合同相对方，故本案一审法院判决确认涉案《个人购房担保借款合同》自农行沙市支行和华翔公司收到起诉状副本之日解除并无不当。一审法院在判决确认上述《个人购房担保借款合同》已解除的同时，对张涛、张才信主张华翔公司返还二人已偿还给农行沙市支行的贷款本息51573.31元的诉讼请求判决予以支持，亦符合《商品房买卖合同解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定。关于华翔公司上诉提出的被上诉人未按照程序办理退房手续（即解除商品房买卖合同网签备案）给华翔公司造成损失，应予赔偿的问题，则不属于本案借款合同纠纷的审理范围。关于农行沙市支行上诉提出的其尚未得到归还的购房贷款本息一审法院未作出处理的问题，因农行沙市支行一审就该项主张未提出反诉，一审法院对此未作判决亦不违反法律规定。综上，上诉人农行沙市支行、华翔公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。收取上诉人荆州市华翔房地产开发有限公司二审案件受理费1589元，收取上诉人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行二审案件受理费1089元。
规范指引
《中华人民共和国合同法》
第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(https://www.daowen.com)
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条 合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条 有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国担保法》
第五条 担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第八条 主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。
第十条 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。