（1）房屋产权及登记的相关概念

1）房屋的所有权，是指房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。

2）房屋占有权，是指房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可能享有房屋占有权。

3）房屋的使用权，是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。

4）房屋的收益权，是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如，出租房屋，房主从房客处收取租金。

5）房屋处分权，是指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也会受到一定的限制，如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。处分有事实处分和法律处分两种情况。

6）房屋的他项权利，是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。

7）典权，是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当，是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。

承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是3～10年。到期由出典人还清典价，赎回房屋。

典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买，也可经双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并且可以典权作为抵押权的标的物。

8）租赁权，是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。

9）抵押权，是指房屋所有权人有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押，是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。

10）房屋继承权，是指被继承人死亡后，继承人可以依法继承被继承人的合法房产并归为其所有的权力。

11）房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。在2008年《房屋登记办法》出台以前“房屋登记”被称为“房屋权属登记”。

12）房屋登记簿（简称“登记簿”）是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。

13）房屋权属证书，是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证、房屋他项权证等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。

14）所有权证，是指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权的证书。

15）共有权证，是指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。

16）他项权利，是指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。

17）宅基地证，是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发的集体土地使用证。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。

18）房地产权证，是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的合二为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

19）房屋产权证件，是指能直接或间接证明房屋所有权归属的一切文件（狭义的房屋产权证件仅指房屋所有权证，即契证）。能证明房屋所有权的文件有建筑许可证、契约（合同）和契证。

20）房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

21）房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

22）总登记，是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

23）初始登记，是指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。

24）转移登记，是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。

25）变更登记，是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一所进行的房屋所有权登记：①房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；②房屋面积增加或者减少的；③房屋翻建的；④法律、法规规定的其他情形。(www.daowen.com)

26）他项权利登记，是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。

27）注销登记，是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。

（2）房屋产权登记的相关问题解答

1）新开发的房屋，建筑区内的公共场所的房屋是否也要申请登记？

房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

2）什么情况下，当事人可以申请预告登记？

有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：

a.预购商品房。

b.以预购商品房设定抵押。

c.房屋所有权转让、抵押。

d.法律、法规规定的其他情形。

3）为什么要办理商品房预售、预购登记手续？

办理商品房预售、预购登记手续，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售、预购登记手续，可以减少因不了解政策或其他情况而造成投资风险；对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。

4）办理预告登记后，权利人的权益被如何保护？

预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

5）如何办理房屋产权过户登记手续？

根据规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。

房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情况又可分为房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证三种。

房屋所有权证发给拥有房屋所有权人。房屋共有权证发给房屋共有人。房屋他项权证发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等。

6）一手商品房如何办理产权？

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，再办理过户手续。一般委托中介机构或由开发商统一办理，购房者也可以自行到产权登记部门办理。

7）什么情形属于房地产变更登记？

下列情形属于房地产变更登记：①房地产使用用途改变的；②权利人姓名或名称发生变化的；③房地产坐落名称或房地产名称发生变化的；④建筑物、附着物倒塌、拆除的。

8）哪些情况下需办理二级市场房屋转移登记？

下列情况需办理二级市场房屋转移登记：①向开发商购买的商品房（包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房）；②企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；③政府出售的福利房、微利房。