（一）业主入住管理流程

业主入住是指业主根据购买的契约规定，在交付各项费用和款项后，领取钥匙、向购买的物业迁入或进驻。它是业主产权的行使与体现。物业公司应创造条件，为业主和使用权人的顺利入住提供方便。业主入住管理流程如下：

1.入住准备

客户服务部相关人员做好业主入住前的各项准备工作，包括资料准备、手续办理地点布置、设计手续办理流程等。

2.验证

验证包括两方面：

（1）物业公司主动出示公司有关证件、委托合同、政府文件及房地产开发商同意交楼的书面文件。

（2）业主出示身份证件或授权委托书、购租房合同或房屋缴款证明等。

3.向业主或租户发出入住函件

函件包括入住通知书、入住手续书、收楼须知、收费通知单、住户登记表等，告知业主或租户在规定时间备齐相关资料，到指定地点办理入住手续。接受业主咨询，确保业主清楚如何办理入住手续，知晓相关管理规定。

4.业主验楼

验楼是业主的一项基本权利，也是其入住的必要程序。物业公司应派专人接待，并陪同验楼。验楼的重点项目是给排水、门窗、供电、墙面、屋顶、地板、公共设施等。如有问题，应及时要求整改。

5.签订管理公约

发放各种资料，签约之前应给业主一定的时间，让其仔细阅读和认真推敲其中各项条款。经充分考虑，在不存在异议的情况下签约。然后，发放住户手册、装修管理规定、收费项目一览表、装修申请表等。

6.缴纳费用

业主需缴纳的费用一般包括管理服务费、水电押金或周转金、装修保证金或押金，管理处统一进行安装的防盗网、室外空调架、信箱等的费用。

7.组织搬迁入住

业主在办理完各项入住手续后，就可以搬迁入住了。物业公司可以帮助其联系专门的搬家公司或自行组织力量协助业主和租户搬迁入住。

8.进行装修管理

业主入住以后的装修需按规定进行申报，接受物业公司的管理，避免工程事故、装修扰邻和损害公共利益的现象出现。

9.发放相关资料(www.daowen.com)

客户服务部向业主发放相关资料包括住户手册、住户指南等。

业主入住管理流程，如图2⁃15所示。

（二）前期物业管理流程

1.设立物业管理机构，培训管理人员

物业的前期服务合同一经签订，物业公司就应着手落实该物业的管理机构以及管理人员。机构的设置应根据委托物业的用途、面积等确定。人员的配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层，如维修养护、保安、清洁、绿化等人员的招聘。管理人员与操作人员确定以后，还应根据各自的职责进行培训，以便他们对所管理的物业有清晰地了解，明确各自的服务对象和职责范围。

图2⁃15 业主入住管理流程图

2.制定规章制度

必要的规章制度是实施和规范前期物业管理行为的保证。规章制度的制定应依据国家和政府有关部门的法律、法规、政策和文件，并结合物业的实际情况。这是物业管理逐步成熟并走向规范化、程序化、法制化道路的重要前提。重要的规章制度，如管理机构的职责范围、各类人员的岗位责任制、业主委员会的成立办法及协调沟通的制度、物业管理公约、用户（住户）手册等，这些文件和制度的制定应在业主入住以前完成。

3.验收与接管物业

物业的验收直接关系到今后物业管理工作是否能正常开展的一个重要环节。严格按规范做好接管验收工作，提前熟悉所安装的设备、设施，可以确保物业公司从物业开始投入使用就能为业主提供良好的物业管理服务。验收合格后，房地产开发商应向物业公司移交整套竣工图资料，以方便今后的物业管理和维修养护。在物业保修期间，物业公司还应与房地产开发商签订保修实施合同，明确保修项目、内容、原则、责任和方式。

4.业主入住和装修管理

入住是指业主或使用人收到书面通知书，在规定期限内办完相应手续并实际入住，即将物业正式交付业主或使用人使用的过程。业主入住以后，必然要面临房屋装饰、装修的问题。物业公司要加强对业主装修的管理，以避免装修污染、装修扰邻、危害公共利益和装修工程质量事故的出现。

5.物业档案资料管理

在物业公司接管物业和业主或使用人入住以后，物业公司应及时建立物业档案资料。物业档案资料包括物业资料和住户资料。物业档案资料是物业维修养护、设备更新改造的依据，是物业公司和业主保持联系、提供业主或使用人所需服务的必要资料，也是物业公司解决可能遇到的纠纷的法律凭据。业主大会决定更换物业公司，新的物业服务合同生效时，撤管的物业公司应及时将物业档案资料移交业主委员会或新的物业公司。

6.协助成立业主委员会

当业主入住达到规定的条件，并有过半数的业主同意，物业公司应会同房地产开发商和政府主管部门组织召开业主大会，选举并产生业主委员会。当业主委员会选聘了新的物业公司以后，负责前期物业管理的物业公司应将档案资料等移交给业主大会，确保物业管理的顺利交接。

前期物业管理流程，如图2⁃16所示。

图2⁃16 前期物业管理流程图