（一）招标管理流程

1.确定招标方式

物业管理招标可以选择公开招标和邀请招标两种方式中的一种。公开招标方式，一般适合较大规模收益性物业的招标。关系到国家安全和机密的项目，不适合公开招标。邀请招标方式，一般适合小规模非收益性物业的招标。招标方式一经确定，中途不得变更。

2.编制招标文件

选定招标方式后，就应根据物业管理项目的特点和需要，着手编制招标文件。物业管理招标文件应包括以下内容：

（1）招标人和招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理房产的配备情况等。

（2）物业管理服务内容和要求，包括服务内容、服务标准等。

（3）对投标人和投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式和主要内容等。

（4）评标标准和评标方法。

（5）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等。

（6）物业服务合同的签订说明。

（7）其他事项的说明和法律法规规定的其他内容。

如果需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改，应在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

如果招标人需要制订标底，就预先测算出一个较为合理的物业管理服务基本价格，在编制完招标文件之后，就应该以一个比较先进的物业管理方案为基础研究确定标底。制订标底是招标的一项重要准备工作。标底的主要作用是作为招标人审核投标人报价、评标和确定中标人的重要依据。

3.进行招标行政备案

住房和城乡建设部的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号文件）（以下简称《办法》）规定，前期物业管理的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

（1）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件。

（2）招标公告或者招标邀请书。

（3）招标文件。

（4）法律、法规规定的其他材料。

业主或业主大会招标的，一般应到县级地方人民政府房地产行政主管部门备案。提交的材料除上注的（2）、（3）、（4）项以外，还应包括物业产权证明或业主大会决议等招标人资格证明文件。

4.发出招标信息

招标人采取公开招标方式的，需要通过报纸、期刊、电视、广播、信息网络或者其他媒介，发布招标公告。依法必须进行招标项目的招标公告，应当通过国家指定的报纸、期刊、信息网络或者其他媒体发布。《办法》规定，前期物业管理招标还需同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

招标公告应载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，至少要向三个以上具有相应资质的物业公司发出投标邀请书。一般应选择向实力强、信誉好、经验足的物业公司发出投标邀请。投标邀请书应载明的事项与招标公告相同。

5.提供招标文件

招标人可以向投标人免费提供或出售招标文件。

若采用公开招标方式，则要根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审，经审查合格的才能发给招标文件。

6.组织现场考察

在投标申请人取得招标文件后，招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人到物业项目现场进行实地踏勘，并对项目进行必要的介绍，包括提供隐蔽工程图样等详细资料。

7.召开标前会议

招标人可以安排一次投标答疑会，即标前会议，统一解答投标人提出的各类疑问。也可要求投标人在规定日期内用书面形式提出问题，对问题进行汇集研究，予以澄清，在这种情况下就无须召开标前会议。对投标申请人所提出问题的解答应当以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

招标人也可以先召开标前会议，后组织现场考察。

8.收存标书

收到物业公司密封的投标文件后，经过审查，认为各项手续均符合规定时，就可签收，向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在预定开标时间前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，应当拒收。

9.开标

开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标应当按照下列规定进行：

（1）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

（2）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应该当众予以拆封。

（3）开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

10.评标和定标

评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

在评标过程中，可以召开现场答辩会，也可以不召开现场答辩会。召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分权重。

评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标，按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

评标委员会完成评标后，向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的、合格的中标候选人。招标人一般应按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。(www.daowen.com)

依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

11.发出中标通知

中标人确定后，招标人应向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

中标通知书对招标人和中标人均具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。

12.进行定标行政备案

物业管理的招标人还应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门原招标行政备案机关备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

有的地方政府规定，招标人应当自与中标人签订（前期）物业服务合同之日起15日内到原招标行政备案机关备案。

13.签订委托服务合同

自中标通知书发出之日起30日内，招标人应按照招标文件和中标人的投标文件与中标物业公司订立书面合同，即前期物业服务合同或物业服务合同。

招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

招标管理流程，如图2⁃5所示。

图2⁃5 招标管理流程图

（二）投标管理流程

1.成立投标工作小组

物业公司获得投标邀请书或招标公告信息，按照公司的拓展计划，确定投标意向以后，就应成立相应的投标工作小组。投标工作小组一般由公司总经理或副总经理或有关部门经理及市场发展部、财务部、工程管理部和客户服务部等部门的相关人员组成。投标工作小组成员的专业构成及力量搭配情况应根据拟投标项目的性质而定。其中，市场发展部的人员专门从事物业管理业务的市场开拓，应是物业管理投标工作的核心成员，主要负责确定目标，选择物业，进行投标整体策划，参加市场竞争；财务部是企业的经济管理部门，财务部人员在投标工作中负责项目的财务评价；工程管理部人员主要负责房屋及附属设备设施的管理和维修养护方案的制订以及拟投标项目工程技术方面的分析工作。

2.获取招标文件

投标工作小组应迅速准备齐全企业经营资质的有关资料和证件，按照招标人的规定送交预审，以获取招标文件。

3.解读招标文件

取得招标文件后，应仔细阅读全部文件内容，熟知各项规定和要求，对于开标时间、定标时间、投标保证书、履约保证书、奖罚措施、管理服务范围和标准等项内容都要一一弄清楚，并做好相应的准备工作。对于招标文件中有疑问需要澄清的事项，应以书面形式向招标人提出。

4.考察物业现场

投标物业公司应参加投标人组织的物业现场踏勘，对照图样、设计说明及招标文件的相关内容，仔细考察，为物业管理方案的拟订奠定基础。

5.参加标前会议

在获取招标文件和考察物业现场以后，应派人参加招标人安排的投标答疑会，以澄清投标书中不清楚的事项，做好投标准备工作。有时可能先参加标前会议，后进行现场考察。

6.进行投标可行性分析

物业公司在确定是否进行竞标前需要作出必要的可行性研究，应组织投标工作小组中富有经验的物业管理、工程技术和财会专业人员，从招标物业的条件、本企业投标的优势和劣势、潜在竞争者的状况和投标风险等方面分析投标的可行性。

7.编制投标文件

在得出投标可行的结论之后，就应按照招标文件的要求编写投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容：

（1）投标函。

（2）投标报价。

（3）物业管理方案。

（4）招标文件要求提供的其他材料。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

8.封送标书

投标文件编制好以后，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。

按照封送标书的一般惯例，投标物业公司应将所有投标文件按招标文件的要求，准备一份正本和若干份副本。标书的正本和每一份副本应分别包装，而且都用内外两层封套进行包装与密封，密封后打上“正本”或“副本”印记，封套上写明送交地址、收件人、投标编号、物业名称等，投标企业法人代表签字并加盖投标企业公章。

9.现场答辩

招标人依法组建的评标委员会往往会组织现场答辩会。投标企业应组织由有关负责人、管理人员、技术人员组成的、实力较强的现场答辩小组前去参加答辩会。最好由拟派的物业项目经理亲自进行述标和答辩，直接展示项目经理的素质和能力，以赢得招标人和其他评标委员的信任。

如果评标委员会用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明，投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

10.签订委托服务合同

自中标通知书发出之日起30日内，中标物业公司应当按照招标文件和投标书，与招标人订立书面物业服务合同或前期物业服务合同。

招标文件要求中标物业公司提交履约保证金的，中标物业公司应当提交。

投标管理流程，如图2⁃6所示。

图2⁃6 投标管理流程图