（一）用益物权的功能

用益物权自产生以来发挥着重要的社会功能。王泽鉴先生认为，其主要功能有二^[4]：一是增进物尽其用的经济效用，即不动产所有者自己不直接利用不动产，而是通过将不动产让渡与他人利用，从中收取利益。而利用者只需支付代价便可利用他人之物，而不必取得物之所有权。易言之，用益物权具有调剂“所有”与“利用”的功能。这一功能可使稀缺的土地资源得以更好的配置，利用效率得以极大的提高。二是使物的利用关系物权化，巩固当事人之间的法律关系，特别是巩固利用人的法律地位，使得其权利可以对抗第三人，从而维护物的利用秩序。

用益物权制度在我国具有重要的现实意义。我国实行生产资料社会主义公有制，土地等重要的生产资料为国家或者集体所有，自然人、法人等民事主体不能对其享有所有权，要利用土地资源只能利用国家或集体的土地，在其上设定用益物权。同时，对于国家和集体而言，不可能对每块土地进行现实的直接利用，而只能通过为他人设定用益物权，获得相应对价以对土地进行间接利用。因此，用益物权在我国土地公有制背景下显得尤为重要。此外，土地作为稀缺的不可再生资源，在我国人口众多、城市化飞速发展的背景下，构建适合我国的用益物权体系，最大限度地发挥有限土地资源的利用效率，其意义尤为重大。

（二）用益物权的发展变迁

用益物权自罗马法已存在，后经《法国民法典》《德国民法典》等民事立法的发展，形成了系统的用益物权体系，成为现代物权法的重要制度。罗马法中的“他物权”主要就是用益物权，包括役权、永佃权和地上权等形态。(www.daowen.com)

西方社会进入资本主义初期之后，主张所有权神圣不可侵犯，这一原则在当时许多重要的文献中都得以贯彻和体现，如法国《人权宣言》第17条就明确规定所有权为神圣不可侵犯之权利。此后的《法国民法典》再次延伸了《人权宣言》中关于所有权的思想，其第544条规定：“所有权为对物完全按个人意愿使用及处分的权利，但法律及规定所禁止的使用不在此限。”毫无疑问，这正是罗马法个人本位的所有权思想的延伸和再现，迎合了当时巩固资产阶级革命成果，促进自由竞争的资本主义经济发展的需要，为大多数资本主义国家所接受，并对大陆法系国家的物权法产生了深远的影响。1804年的《法国民法典》沿袭了罗马法的用益物权体系。其第2卷“财产以及所有权的各种变更”的第3编、第4编中规定的用益权、使用权、居住权和地役权，明显源于罗马法的分类。罗马法的用益物权制度对后来的德国、日本民法典等都产生了重大的影响。在这一时期，仍然强调物之归属，而物之利用并未予以足够的关注。

随着资本主义发展到垄断阶段，绝对的所有权观念已不能适应发生变化的社会需要。在强调所有权保护的同时，社会所有权观念得以提倡，即所有权不再是绝对的，其行使应受法律的限制，并承载着一定的社会义务。由于资源的需求量越来越大，资源的有限使得所有与利用的矛盾也日益突出，法律观念因此从强调物的所有，转而更多关注物的利用。所有权逐渐受到限制，他物权人的各项权利和地位得以强化、以利用为目的的用益物权也得以强化。这一转变使得用益物权在物权法中的地位得到了提升，并显示出越来越重要的作用。受罗马法物权法体系和观念影响较大的，以物的所有为中心的国家，在现代物权法中用益物权愈发受到重视，且已成为处于中心地位的物权，物权法的发展呈现了由重视“所有”到强调“利用”的态势。

由于用益物权直接体现着社会经济条件以及对财产的利用方式和能力，因此近现代以来，用益物权在种类和内容等方面皆随着社会、经济的发展发生着重大的变化。第一，在种类上的变化。一方面，一些固有的用益物权种类因为社会经济条件的变化，逐渐丧失其存在的基础，或范围缩小或完全消失，例如，随着我国社会主义土地公有制的建立，曾经建立在土地私有制基础上的永佃权等用益物权随之消灭；另一方面，随着人类对财产的利用和控制能力逐渐增强，新的用益物权种类不断出现，例如，在现代物权法中，除了罗马法的地役权、地上权、永佃权等几类用益物权外，还发展了诸如采矿权、取水权等用益物权。同时，由于用益物权与经济制度密切相关，各国都建立起符合自己特色的用益物权体系，如我国的土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权等都是符合我国国情的用益物权。第二，在内容上的变化。随着社会经济和科学技术的发展，各种用益权在其自身范围内都努力扩大其内容，并尽可能体现当事人意思自治，使当事人能够自由约定用益物权的内容，以更好地满足其需求。例如，地役权在近代以来突破利用他人土地的传统方式，发展出新的内容，如营业竞争禁止；基于公共利益，介于地役权和相邻权之间的公共地役权的出现；传统地上权从地表扩展至土地的上下空间而形成的空间权等等。同时，用益物权的设立更加灵活和立体，即只要内容不冲突，同一个标的物之上可以设立多个用益物权；用益物权（地役权）可以设立于用益物权之上。