《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件规定：“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预交增值税。”
（一）一般纳税人预交税款的规定
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预交增值税。应预交税款按照以下公式计算：
应预交税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，适用税率按照11%计算；适用简易计税方法计税的，征收率按照5%计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预交税款。房地产企业在收到预收款时，不确认为纳税义务发生，而只是按规定预交税款；真正的纳税义务发生时间，应根据《试点实施办法》第四十五条的相关规定确定。
【例3-1】 甲房地产开发公司，营改增时已经登记为一般纳税人。有一个营改增前的老项目，选择简易方法计税。2025年11月份取得《商品房预售许可证》，开始预售房产，当月取得预收款项2100万元，请计算应预缴纳的增值税
案例分析
（1）预售自行开发的房地产项目预收款发票的开具。
将国家税务总局公告2025年第23号附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整以下内容，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11），增加“6 未发生销售行为的不征税项目”，“602 销售自行开发的房地产项目预收款”，预售自行开发的房地产项目时，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，使用增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
（2）收到预售款，作会计分录如下（单位：元）：
借：银行存款等科目 21000000
贷：预收账款 21000000
（3）预交增值税
应预交税款=21000000÷（1+5%）×3%=600000（元）
次月纳税申报期向主管国税机关预交税款，
根据《增值税会计处理规定》的规定，“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预交、缴纳等业务。
借：应交税费——简易计税 600000
贷：银行存款 600000
选择简易计税方法的房地产开发企业在预交增值税后，预交的增值税，在“应交税费——简易计税”科目借方核算，直至《试点实施办法》第四十五条所规定的纳税义务发生时，才确认销售收入，按规定计提应交增值税，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”，贷记“应交税费——简易计税”科目，“应交税费——简易计税”科目借贷双方比较后，计算应交增值税。
选择简易计税方法的房地产开发企业在预收的账款中含有5%的增值税，预征率为3%，两者差额2%一直留在企业无息使用，直至确认销售，才与国家清算增值税，这对房地产企业无疑是一种让利行为。
（4）税金及附加的缴纳
《财政部国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》（财税〔2016〕74号）规定：
1）纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。
2）预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。
应交城市维护建设税=600000×7%=42000（元）
应交教育费附加=600000×3%=18000（元）
应交地方教育费附加=600000×2%=12000（元）
借：税金及附加 72000
贷：应交税费——应交城建税 72000(https://www.daowen.com)
应交税费——应交教育费附加 18000
应交税费——应交地方教育费附加 12000
《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）规定，经国务院批准，自2025年2月1日起，将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。
从2025年2月1日起，纳税人的月销售额或营业额≤10万元；按季度纳税的纳税人季度销售额或营业额≤30万元的，免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金这三项税（都是地税方面的税费）。
可以理解为：从2025年2月1日起，纳税人的月销售额或营业额≤10万元；按季度纳税的纳税人季度销售额或营业额≤30万元的，免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金这三项税费。
【例3-2】 乙房地产开发公司，营改增时已经登记为一般纳税人。有一个营改增前的老项目，选择一般计税方法计税。2025年11月份取得《商品房预售许可证》，开始预售房产，当月取得预收款项2220万元，请计算应预交的增值税。。
案例分析
（1）预售自行开发的房地产项目预收款发票的开具同上例。
（2）收到预售款
借：银行存款等科目 22200000
贷：预收账款 22200000
（3）预缴增值税
应预缴税款=22200000÷（1+11%）×3%=600000（元）
次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
借：应交税费——预交增值税 600000
贷：银行存款 600000
预缴增值税的账务处理。企业预交增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，一般企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。房地产开发企业等在预交增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。
适用一般计税方法的房地产开发企业在预收账款中含有11%的增值税，预征率为3%，两者差额8%一直留在企业无息使用，直至确认销售，才按规定计算销项税额扣除进项税额计算应交增值税，这种办法对房地产企业也是一种让利行为。
（二）预收定金、诚意金、会员费等款项的财税处理
房地产开发企业在房产展销会上会推出新楼盘的展览品，向与会者展示。有些有购买意向的业主为了捷足先登，往往与房地产企业签订购房的意向书，交纳部分定金或诚意金，也有为方便将来购房申请入会，缴纳会费。那么，房地产企业预收的定金、诚意金、会费等如何进行会计核算，如何纳税就成为房地产企业需要解决的问题。
1.预收定金、诚意金、会员费等款项的会计核算
《企业会计准则》关于“预收账款”科目的规定：“本科目核算企业按照合同规定预收的款项。”即预收账款是建立在购销合同基础上的。关于“其他应付款”科目的规定：“本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。”
因此，房地产企业在取得预售许可证之前，收取的定金、诚意金、会员费等，应当在“其他应付款”科目核算。
2.预收定金、诚意金、会员费等款项的纳税问题
《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业进行商品房预售，应当取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第十六条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件规定：“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预交增值税。”
准购房人在缴纳定金、诚意金、会费时没有签订书面合同，不属于预售房产。
房地产开发企业向准购房人收取的“定金、诚意金、会员费”等，按照增值税相关税收政策规定，是不需要交增值税的。由于定金、诚意金、会员费属于往来款项，也就不涉及企业所得税。
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