6.1 房地产开发企业财务管理的对象与目标

6.1　房地产开发企业财务管理的对象与目标

6.1.1　财务管理对象

房地产开发企业从事房地产开发经营活动，必须具有生产资料和劳动力，在此基础上，形成了财务管理的几个对象。

1. 房地产开发企业的资金运动

开发企业的资金在实际运用过程中，经常发生数量和形态上的变化，它们分布在企业开发经营过程的各个阶段上，大部分经常处于物质形态，小部分处于货币形态。随着企业再开发的进行，企业资金处于不断运动的状态中。开发企业的这种资金运动，构成开发企业处于不断运动的状态中。开发企业的这种资金运动，构成开发企业经营活动的一个独立方面，这就是开发企业的财务活动。它是企业财务管理的对象。开发企业要进行财务管理，必须深入理解企业的资金运动及其规律。

开发企业的资金运动是通过资金的筹集、运用、耗费、收回和分配等一系列财务活动来实现的，其中资金的运用、耗费及其收回又称为投资。所以从整体上看，企业的财务活动是由筹资、投资、分配环节所组成的。伴随着企业开发经营活动过程的反复不断进行，财务活动循环也反复相继进行，这个过程，就是财务管理的内容。

2. 资金运动的规律

（1）各种资金形态在空间上同时并存，在时间上相继转化的规律

开发企业的资金不仅要在空间上同时并存于货币资金、生产储备资金、在建开发产品资金、已完开发产品资金、结算资金等资金形态上，而且在时间上要求各种资金形态相继循序转化。通过各自的循环，每一种资金形态在同一时间里不能一身二任。正在执行生产职能的资金，不能在同时间去执行流通职能。只有把企业的资金按一定的比例分割为若干部分，使它们分别处于不同周转阶段的资金形态，资金运动才能连续地不断进行。

（2）资金收支在数量上和时间上保持平衡的规律

开发企业取得经营收入，收回资金，意味着一次资金循环的终结；而企业发生资金支出，则意味着另一次循环的开始。所以资金的收支是企业资金周转的纽带。要保证资金周转的顺利进行，就要求资金收支在数量上和时间上协调平衡。

3. 开发企业资金运动形成的财务关系

开发企业的资金运动，是在企业与有关各方面的经济往来中进行的。企业在筹资、投资、分配活动，与各个方面有着广泛的联系。开发企业资金运动中所形成的各种经济利益关系，就是财务关系。开发企业的财务关系，主要有以下几个方面。

（1）企业与投资者之间的财务关系

企业与其投资者（即企业所有者）之间的财务关系是企业所有者对企业投入资本和参与企业收益分配而形成的投资和分配的关系。这种关系建立在企业所有权与经营权相分离的基础之上。

（2）企业与债权人之间的财务关系

企业除了利用投资者资本金进行经营活动外，还要借入一定数量的资金，以便降低投资者的经营风险并利用财务杠杆作用，扩大企业的开发经营规模。企业与其债权人之间的财务关系具体表现为：①企业与金融贷款机构以及其他单位和个人之间的资金借贷关系；②企业与其债券持有人之间的债务债权关系。

（3）企业内部各单位之间的财务关系

企业内部各单位之间的财务关系，主要包括企业所属各施工、经营单位之间的结算关系，和各所属施工、经营单位相互之间的结算关系。这种财务关系，是由于企业内部实行经济责任制，企业内部各单位都有相对独立的经济利益，各单位之间供应产品劳务要进行计价结算形成的。

（4）企业与其他企业单位之间的财务关系

企业与其他企业单位之间的财务关系，主要包括企业与供应单位之间关于取得材料、设备、劳务而发生的商业信用关系，与购房、租房客户、受让土地客户因业务关系发生的债权关系。企业与供应单位之间的商业信用关系必须建立在良好的结算制度和适时付款的信誉上。

（5）企业与国家之间的财务关系

企业与国家之间的财务关系，主要是指企业按税法规定向国家财政缴纳营业税、所得税等税金的关系。(https://www.daowen.com)

（6）企业与职工之间的财务关系

职工是企业的劳动者，他们以其自身提供的劳动参加企业的分配。这里奉行的分配原则是按劳分配，是一种有偿分配。劳动创造了价值，劳动也使价值发生增值。按劳分配实际就是对劳动者自身创造的价值进行分配。

6.1.2　财务管理目标

1. 财务管理总体目标

根据现代企业财务管理的理论和实践，对企业财务管理总体目标有以下几种提法：

（1）净利润最大化

净利润也叫税后利润，是企业在一定期间内全部收入和全部成本、费用、税金的差额，而且是按照收入与成本、费用、税金配比原则加以计算的，在一定程度上体现了企业经济效益的高低。净利润是资本报酬的来源，也是企业积累的源泉。净利润越多，表明企业积累和资本增值越多，也意味着剩余产品和社会财富越多。

在市场经济中，企业获得净利润的多少，表明企业竞争能力的大小，决定了企业的生存和发展。正因为净利润对企业是如此重要，人们常将净利润最大化作为企业财务管理总体目标。

但是，用净利润最大化来表达企业财务管理总体目标，也存在以下问题：①净利润最大化只是净利润绝对额的最大化，没有说明所得净利润额与资本额之间的投入产出关系，不能科学地说明企业经济效益水平的高低，不利于不同资本规模企业之间进行比较。②净利润最大化中的净利润是一定期间内实现的净利润，它没有说明企业净利润发生期间，没有考虑资金的时间价值。③净利润最大化也没有考虑企业投资开发经营的风险。

（2）资本利润率最大化

资本利润率又称净资产收益率，它是企业净利润与资本（即净资产或所有者权益）的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力，说明企业所得利润与资本额之间的投入产出关系，可用于在不同规模资本企业之间进行比较，评价它们的盈利水平和发展前景。因此，与净利润最大化相比较，资本利润率最大化更宜作为企业财务管理的总体目标。

但是，资本利润率最大化指标仍存在以下弊端：①资本利润率仍没有考虑风险因素。对企业来说，要提高资本利润率，最简单的方法是利用负债经营提高资产负债率，降低资本在总资产中的比重，而这样做的结果是财务风险加大，特别在房地产市场不景气、企业经济效益不佳的情况下，很可能导致企业利润滑坡。②资本利润率最大化也没有考虑资金的时间价值和投入资本获取利润的期间，它只说明企业当年的盈利水平，不能说明企业潜在的获利能力。

（3）企业价值最大化

企业价值又称企业市场价值，它是指企业在持续经营期间所能获得净利润的现值。企业价值最大化，是指通过企业的合理经营，采用最优的财务手段，对经营期内净利润，在考虑风险和资金时间价值后加以计量，不断提高经济效益，使企业价值达到最大。

以企业价值最大化作为财务管理总体目标有如下优点：①考虑了取得净利润的时间因素，并用资金时间价值的原理进行了科学的计量。②能克服企业在追求利润上的短期行为。因为不但当年的利润会影响企业的价值，预期未来利润的多少对企业价值的影响所起作用更大。③科学地考虑了风险与利润之间的关系，能有效地克服企业财务管理人员不顾风险的大小，去片面追求当年利润的错误倾向。④有利于社会财富的增加。

2. 财务管理具体目标

财务管理具体目标，是指企业各项财务活动中在贯彻财务管理总体目标要求下的目标。它取决于企业财务活动的内容，以下从筹资、投资和分配三个方面财务活动加以说明。

（1）筹资管理目标

企业筹资管理目标，是在满足企业开发经营所需资金的前提下，不断降低资金成本和筹资风险。企业筹资的资金成本，是指取得和使用资金所发生的资金筹集费用和资金占用费。

除了考虑资金成本外，企业在筹资时还要考虑筹资风险，即由于筹资的原因，给企业造成盈利水平下降和债务不能及时偿还的风险和筹资风险，以较低的资金成本和较小的筹资风险，来获得开发经营所需的资金。

（2）投资管理目标

企业投资管理目标，是在认真进行投资项目的可行性研究和投资经济效益分析的基础上，优选投资项目，力求提高投资经济效益，减少投资风险。

（3）分配管理目标

企业分配管理目标，是在利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间的经济利益，合理确定利润留存在比例及分配方式，提高企业的潜在收益能力。