6.2 房地产开发企业财务管理环境
人类社会的实践活动，总是在一定的环境下进行的，财务管理也不例外。如果把财务管理看做一个系统，那么，财务管理以外的对财务管理系统有影响作用的一切系统的总和，就构成财务管理系统的环境。财务管理环境是一个多层次、多方位的复杂系统，诸如经济体制、市场、财政税收、金融、法律环境等，都纵横交错、相互制约，对企业财务管理有着重大的影响。财务管理人员必须对环境进行认真地调查和分析，预测财务环境的发展变化趋势，并根据环境的发展变化，采取相应的对策措施，不断提高对环境的适应能力和应变能力。
6.2.1 经济体制环境
经济体制是一个国家的基本经济制度，它说明一个国家的经济以什么为基础和主体来进行运作。经济体制又分为宏观经济体制和微观经济体制。宏观经济体制是指整个国家的基本经济制度。从世界各国和我国的历史来看，当今宏观经济体制基本可分为计划经济体制和市场经济体制两种。
财务管理的经济体制环境除了宏观经济体制环境外，还有微观经济体制环境。微观经济体制环境也叫企业体制环境。企业体制涉及企业与国家、企业与所有者的关系。在市场经济体制下，政资分开、政企分开、两权分离，是企业体制的基本特征。企业是一个自主经营、自负盈亏、权责利相结合的经济实体，在财务管理上，企业在筹资、投资、分配上有自主权利，相应企业也必须对企业的盈亏承担经济责任，所有者对破产承担风险。
6.2.2 市场环境
在社会主义市场经济中，开发企业财务管理不仅置身于一定的经济体制中，而且是处在一定的市场环境中。开发企业的财务管理，深受土地市场、房产市场、生产资料市场等环境的影响。
（1）土地市场环境
土地市场作为一种特殊商品的交易领域，既有一般商品市场的特征，又有其特殊性。土地市场的特殊性，主要是由土地自身的特征及土地制度决定的。从土地本身的特征看，土地是一种稀缺不可再生而且地理位置固定的资源，土地供给弹性很小，因而在同一地区的市场上，土地价格受需求的影响很大。
土地市场是以国家垄断城镇土地所有权为基础的有限开放的市场，根据土地管理法，城镇土地使用权，可以根据土地的不同用途，分别采用划拨方式和出让方式：对公益事业、安居房等用地，可以采用划拨方式，仅缴纳土地征用补偿安置等费用，土地价格较低；对商品房屋等用地，采用拍卖、招标等方式，土地价格较高。
（2）房产市场环境
与土地市场一样，房产市场也是一种特殊商品市场。房产市场的特殊性主要是由于房屋具有地理位置的固定性和住房问题的社会性决定的。房屋地理位置的固定性，使房产市场供给和需求的影响局限于所在地区。住房问题的社会性，使各国政府都要通过制定诸如基准房价、最高限价等措施来抑制中低收入居民的安居房价格。在这种房产市场环境下，开发企业在开发房屋时，必须事前预测所在地区不同层次居民、企业单位在今后几年内对各类房屋的有效需求。估算已经开发空置和正在或即将开发的各类房屋并结合地区有关房价政策，对开发项目进行投资经济效益评价。
（3）生产资料市场环境
从对开发企业财务活动的影响来说，生产资料市场环境主要是指材料、设备采购环境。材料、设备采购环境，按材料、设备来源是否稳定，可分为稳定的采购环境和波动的采购环境。前者对企业所需材料、设备有比较稳定的来源；后者则不稳定，有时能采购到，有时采购不到。
材料、设备采购环境按价格变动情况，可分为价格上涨的采购环境和价格下跌的采购环境。在物价上涨的环境中，企业应尽量提前进货，以防物价进一步上涨而增加采购成本。这就要求在材料、设备储备上投入较多的资金；反之，在物价下降的环境中，应尽量采用随使用随采购，以便从价格下降中买到价格较低的材料设备，并可在材料、设备储备上少占用资金。
6.2.3 金融环境
金融环境又叫金融市场环境。金融市场是指资金供应者和资金需求者双方通过某种形式融通资金的领域。金融市场由金融市场主体、金融工具和交易场所三个要素组成。
金融市场包括资金市场和外汇市场。按照金融工具所约定的期限，资金市场可分为货币市场和资本市场。货币市场也叫短期资金市场，它是经营一年以内融通资金的货币市场，包括商业票据承兑及贴现市场、资金拆借市场、短期证券市场等。资本市场也叫长期资金市场，它是经营一年以上资金借贷和证券业务的资金市场，包括长期存贷款市场、长期证券市场等。
在企业筹资活动中，当市场利率下降、汇率上升、证券价格上涨，或者政府扩大货币发行、降低银行存款准备金率和再贴现率时，如果它们已经成为一种现实的影响，会使企业筹资变得容易，筹资成本降低。
金融环境除了直接影响企业财务决策外，还会从房地产成本、价格等方面影响企业的财务成果。就开发成本而言，如市场利率上升，会增加企业借款利息负担，提高开发成本，减少企业利润。如市场利率降低，会减轻企业借款利息负担，降低开发成本，增加企业利润。就房地产价格而言，金融政策对房地产抵押贷款的支持程度，会影响房地产的有效需求，影响房地产的价格。如金融机构对房屋抵押贷款的期限长，并提高贷款总额与房屋现值的比率，就会调动一部分有一定固定收入的居民购买房屋，促使房屋价格的上涨，增加企业的经营收入和利润。
6.2.4 财税环境
财税环境是指财政、税收政策的变动对企业财务管理的影响和制约关系。国家财政一方面以税收形式将企业利润的相当份额予以征收；另一方面又以财政支出的形式（包括公共支出、投资支出、补贴支出等形式）将财政收入加以分配。当国家采取紧缩的财政政策时，一方面国家会增加税目、提高税率，减少补贴支出，以增加财政收入；另一方面会减少公共支出和国家投资支出。当国家采取扩张的财政政策时，一方面国家会减少税目、降低税率；另一方面会增加公共支出、国家投资支出和补贴支出。又通过调整税目、税率，还可调整投资规模和投资方向。上述财政、税收政策，都会直接影响企业的财务活动，企业财务管理应当适应这种政策导向，合理组织企业的财务活动，企业财务管理应当适应这种政策导向，合理组织财务活动。
6.2.5 法律环境
市场经济是法治经济，这旨以法律规范或市场秩序来维系市场运转的经济。在市场经济中，企业总是在一定的法律前提下，从事其各项业务活动的。
根据现有有关法律规定，法律环境对企业财务管理的影响和制约作用，主要有以下几个方面：
（1）在筹资活动中，国家通过法律规定了企业筹资的渠道、筹资的方式、筹资的前提条件和基本程序。
对企业发行企业债券筹资规定了详细的条件，不符合这些条件的企业，不能发行债券，等等。
对各种不同组织类型的企业，规定了不同的筹资方式、筹资的最低规模和结构，对各种不同类型的企业，规定了不同的筹资渠道，如只有外商投资企业，才能直接吸收外商投资。
（2）在投资活动中，国家通过法律规定了投资方式、投资的基本程序和应履行的手续。
企业对外投资，可采用现金方式出资，也可用无形资产、固定资产进行出资，但对各种资产的出资，都有一些具体规定，特别是无形资产的比例，还有具体的限制。
企业在利润分配以前，必须先按税法规定的应税所得和规定税率计算应纳所得税后，再进行税后利润的分配。
在税后利润分配时，应先按照规定的顺序和比例提取法定盈余公积金，然后向投资者进行分配，等等。