6.3 房地产开发企业财务管理观念
在市场经济条件下，财务管理活动要实现企业价值最大化，除了要有高素质的管理者队伍外，还必须具有适应市场经济的一些财务管理观念。
6.3.1 资金时间价值观
1. 资金时间价值的含义及其存在的客观基础(https://www.daowen.com)
资金时间价值，是资金在周转使用中由于时间因素而形成的新增价值。因为任何资金把它投入开发经营或生产经营以后，劳动者借以完成房地产或生产新的产品，创造新价值，都会实现增值。资金周转使用的时间越长，实现的增值额越大。所以资金时间价值的实质，是资金周转使用后的增值额。如果资金是从资金所有者那里借来的，那么资金所有者要分享一部分资金的增值额。
资金的时间价值的大小通常以利息率（简称利率），其实质是社会资金利润率。
资金时间价值是企业财务管理中的一个重要观念，也是资金使用中必须认真考虑的一个标准。如果银行借款的利息率为10%，而企业某开发项目的投资收益率低于10%，那么这项开发活动将被认为是不合算的。在这里，银行的利息率就成为企业投资收益率的最低界限。
资金时间价值产生的前提，是商品经济的高度发展和借贷关系的普遍存在。因为借贷关系的产生和发展使资本所有权同经营权发生了分离，资本分化为借贷资本和经营资本。这时，资金的时间价值才以利息形式在经济生活中广泛地发生作用，并使货币具有带来剩余价值的使用价值的功能。资本的所有者把货币的这种使用价值让渡给经营者，经营者用以进行生产经营活动而获得利润，就需要从利润中分出一部分给资本所有者作为报酬。一定时间内利息量同借贷资本量的比率，就是利息率。当利息普遍化以后，不仅借入资本的经营者要计算利息，就是使用自有资本的经营者，也要把利润的一部分扣除下来，作为对自有资本的报酬，而只把利润的剩余部分看做是真正的经营收益。于是，资金的时间价值就作为普遍适用的观念广泛应用于经济生活中，并对企业财务管理产生影响。
从上可知，资金的时间价值是货币资金在价值运动中形成的一种客观属性。在社会主义市场经济中，由于到处存在借贷关系，资金运动中也必然客观地存在着这种时间价值。
2. 资金时间价值的计算
常用的资金时间价值的计算方法，从其基本形式来看，可归纳为两种：单利法和复利法。
单利法的计算出发点是：资金在投入生产后的全部生产时间内，每年按一定利率为社会提供一定的经济效益，而这部分所创造的经济效益，不再投入生产中去。
复利法的计算出发点是：资金在投入生产后的当年所得到的经济效益，将作为生产资金重新投入生产领域，第二年它和原来的资金一样，又按利率为社会提供一定的经济效益。以后，又将这部分经济效益作为生产资金投入生产领域，……如此不断反复地进行下去。在开发项目决策和经营决策中，复利法对资金占用的数量和时间有较大的约束力，比较更符合经济发展的客观规律，被世界各国普遍作为资金时间价值的计算方法。由于按复利法计算能使资金随着时间的运动而增值，所以也叫做“动态计算”。
（1）名义利率和实际利率
在实际工作中，资金的计息期不一定为1年，也可能是以半年、3个月或1个月为计息期。由于计息期长短的不同，同一笔资金在占用的总时间相等的情况下，所付的利息会有明显的差别。在开发项目投资决策和经营决策中，如按复利法计算利息，而各个方案在1年中计算利息的次数不同，就难以比较各个方案经济效益的优劣，这就需要将各个方案计算的“名义利率”全部换算成“实际利率”，然后进行比较。
所谓“名义利率”，就是通常所说的年利率。“实际利率”，就是资本在计息期计息用的利率。如年利率为12%，以年为计息期，1元资金的年利息为：
1元×（1+0.12%）-1元＝0.12元
如规定1个月为计息期，则月实际利率为1%，到第1年末1元资金的年利息为：
1元×（1+0.01）12-1元=0.1268元
即实际年利率为12.68%。
从上可知，1年中计算复利的次数越频繁，计息期越短，实际年利率越高。在投资决策和经营决策各个方案经济效益分析中，有关资金占用的利息，都应按照实际利率计算，如果各个方案资金的计息期不同，都应将名义利率换算成实际利率。
（2）动态计算资金时间价值的基本公式
为了合理地使用资金，企业在开发经营过程中对资金的收入和回收，借入和偿还的要求是多种多样的，有的要求每期投入资金，有的要求一次投入资金；有的按期定量逐步借入，一次偿还；有的一次借入资金而等量分期偿还。因此，随着资金投入、借入、偿还方式的不同，计算时间价值的具体方法也是多种多样的。在动态计算资金时间价值时，常用的基本公式有如下几个。
①复利终值方式。复利终值也叫本利和、到期值。它是指资金在规定期限内按一定利率计算的到期值，按资金现值和复本利系数计算。复利终值的计算公式为：
F=P（1+i）n
公式中，F为资金终值；
P为资金现值（也叫期初值）；
i为利率或投资收益率；
n为期限（以下均指年）；
（1+i）n为复本利系数。
②复利现值公式。复利现值是指未来某一特定资金的现在价值。计算现值的意义恰好与计算终值的意义相反，它是根据资金终值和折现系数计算的。复利现值的计算公式为：
P=F÷（1+i）n
公式中，1÷（1+i）n为折现系数。
把未来值折算为现值的过程，叫做折现或贴现。现值是通过折现率（也叫贴现率）计算而得的。1元资金在不同时期的现值，叫做折现系数。
③年金终值公式。所谓年金，是指一定时期内，间隔相等时期支付或收入固定的金额（也叫分次款）。年金终值是指各期分次款及由这些分次款复利累积的总和，它根据年金和年金终值系数计算。年金终值的计算公式为：
F=A×［（1+i）n-1］÷i
公式中，A为年金；
［（1+i）n-1］÷i为年金终值系数。
④年金现值公式。年金现值是指今后一定时期内，每年都有一定等额收入或支出的现值的总和。它根据年金和年金现值系数计算。其计算公式为：
A=Fxi÷［（1+i）n-1］
公式中，i÷［（1+i）n-1］为年金现值系数。
⑤资金存储值公式。资金存储值也叫偿债基金。它是指为了偿还一笔规定在若干年后归还的债务，或者指若干年后需要的一笔投资，每年必须提存的资金，也就是求已知年金终值的分次提存款。资金存储值根据资金终值和资金年存系数计算。
⑥资金回收值公式。资金回收值也叫投资回收值。它是指一定时期内，分期偿还一笔利率固定的债务，每年必须偿还固定的金额，其中一部分偿还本金，一部分偿还利息，而本金和利息的比例是逐年变化的，也就是已知年金现值求分次偿还款。资金回收值根据资金现值和资金回收系数计算。其计算公式为：
P=A×［（1+i）n-1］÷［i（1+i）n］
公式中，［（1+i）n-1］÷［i（1+i）n］为资金回收系数。
6.3.2 资金风险价值观
1. 资金风险价值的含义和分类
财务管理中的风险，一般是指某一项目或事件在一定条件下和一定时期内可能发生的收益或损失的变动程度。风险是在“一定条件下”的风险。我们在投资开发项目时，在什么地区开发，开发哪一类房屋，风险是不一样的。但一旦决定下来，风险大小就无法加以改变。所以特定开发项目投资风险是客观的，但你是否要冒风险及冒多大风险，是可以选择的，是主观决定的。
风险的大小随时间延续而变化，是“一定时间内”的风险，我们对一个开发项目的开发成本，事前的估算可能不很准确，越接近完工，越容易估算。随着时间的延续，项目成本的不确定性在缩小，因此，风险总是“一定时间内”的风险。
企业财务管理中风险，主要指资金风险，即资金筹集和使用过程中的风险。企业如果冒着风险筹集和使用资金，就必须要求获得超过资金成本和资金时间价值以外的收益。这种由于冒着风险筹集资金和使用资金而取得的额外收益，就是资金的风险价值，或叫风险收益、风险报酬。
开发企业财务管理中资金风险价值，一般分为以下两种类型：
（1）筹资风险价值
筹资风险价值是指由于冒着风险筹集资金而取得的超过资金成本以外的收益或损失。
（2）投资风险价值
投资风险价值是指由于冒着风险进行投资而获得的超过资金时间价值以外的额外收益，这种额外收益是投资收益的重要组成部分。投资收益由两部分组成：一部分是资金时间价值，又叫无风险投资收益；另一部分是投资风险价值，即风险补偿收益。
2. 资金风险价值的计算和运用
（1）资金风险价值的计算
由于风险和概率有着直接的联系，所以资金风险程度可以用概率的方法来计算。运用概率方法计算资金风险价值，一般是依次通过计算资金收益率或收益额、期望资金收益率或收益额、标准离差、标准离差率、资金风险收益率来求得：
①根据预测的相关数据先分析各种可能情况的概率和可能获得的资金收益率或收益额，计算出资金收益率或收益额的期望值。资金收益率或收益额期望值指按可能获得的资金收益率或收益额的概率分布计算的资金收益率或收益额的平均值。它表示在所有各种风险条件下，期望可能获得的平均资金收益率或收益额。
②计算标准离差。标准离差指可能获得的资金收益率或收益额对期望资金收益率或期望收益值之间的偏离程度。其偏离程度，主要是由各种可能获得的资金收益率或收益额（随机变量）与期望资金收益率或期望收益值之间的差距所决定的。它们之间差距越大，说明各种可能获得的资金收益率或收益额与期望资金收益率或期望收益值的偏离程度越大，意味着风险越大；反之，它们之间的差距越小，意味着风险越小。因此，标准离差的大小，是资金风险程度大小的具体标志，标准离差与风险程度大小成正比例。
③计算标准离差率。标准离差率是指标准离差与期望资金收益率或期望收益值的相对数。标准离差率越高，表示风险程度越大；反之，则越小。标准离差率是标准离差与期望资金收益率或期望收益值的比值。
④计算资金风险收益率。标准离差率虽能正确评价资金风险程度的大小，但它不是资金风险收益率，要计算资金风险收益率，还必须借助资金风险收益系数。资金风险收益和标准离差率、资金风险收益系数之间的关系如下：
资金风险收益率＝标准离差率×资金风险收益系数
式中资金风险收益系数是将标准离差率转化为资金风险收益的一种系数或倍数，一般可参照以往同类投资项目的历史资料，运用下列公式计算：
资金风险收益系数=资金收益率-无风险收益率标准离差率
⑤求得资金风险价值。在算出资金风险收益率后，就可将它乘以投资额，求得资金风险收益即资金风险价值：
资金风险价值＝投资额×资金风险收益率
（2）资金风险价值的运用
资金风险价值观念贯穿在企业财务活动中，要求在财务活动中必须考虑资金收益与资金风险价值对称，也就是要依财务活动所面临的不同资金风险，选择相应的资金收益。具体地讲，企业在筹资时，如果自身面临高风险，则必须低成本支付；自身低风险，可以高成本支付。在投资时，假如自身面临高风险，则必须有高收益；自身面临低风险，则可以是低收益。