7.1 如何做好项目开发的可行性研究

7.1　如何做好项目开发的可行性研究

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。

7.1.1　可行性研究概述

1. 可行性研究发展历程与作用

可行性研究最早应用于20世纪30年代，并从那时起逐步为人们所接受。50年代，新技术不断涌现，企业开始将可行性研究用于技术的成功可行性论证。60年代，人们越来越重视可行性研究的作用，可行性研究成为在投资决策前必须认真完成的工作。随着可行性研究的应用和推广，可行性研究已经具有了一套完整的方法体系。

我国20世纪70年代开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广。我国进行可行性研究的主要参考文献有联合国工业发展组织（简称UNIDO）在1978年、1980年分别编写的《工业可行性研究手册》和《工业项目评价手册》。1981年，国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。1983年2月，国家计委正式颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细规定，指导我国的可行性研究工作。1987年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，又进一步提高了我国可行性研究工作的科学化、程序化水平。

房地产项目的特点和我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，开发商应该高度重视可行性研究工作的开展。改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商没有重视可行性研究的作用。因为在当时的环境下开发商没有意识到房地产的风险，靠投机就可以取得成功。随着房地产市场的逐步规范，房地产投机机会越来越少。投资房地产只有靠合法经营，不断提高决策水平，才能取得开发收益。

可行性研究在项目投资实践中的作用主要体现在以下几方面：

（1）可行性研究是投资决策的重要依据

项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学合理，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算所进行的对项目的评价和分析基础上的。可行性研究完成的经济评价和分析是投资决策的重要依据。

（2）可行性研究是编制设计任务书的依据

可行性研究对开发项目的建设规模、建设项目的内容及建设标准等都做出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。

（3）可行性研究是项目资金筹措的依据

房地产开发项目可行性研究对房地产项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益获取能力。银行等金融机构提供贷款是根据流动性、收益性和安全性三原则，可行性研究可以为金融机构提供项目获利信息。因此，可行性研究也是企业，筹集资金和金融机构提供信贷的依据。

（4）可行性研究是开发商与各方签订合同的依据

开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，按部就班地落实项目的前期工作，与设计、供应、资金融通等部门商签有关协议。因此，可行性研究也是开发商与各方签订合同的依据。

（5）可行性研究是项目审批的依据

在我国，投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究。

2. 可行性研究的步骤和内容

（1）可行性研究的步骤

①组织准备。进行可行性研究首先要求组建研究班子，具体负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划等。由于可行性研究是一个相当复杂的智力活动，研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，领导班子应由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营并善于进行协调工作的专业人员来主持。

②资料收集及市场调查。收集的资料主要有政府的方针、政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料以及房地产市场分析的资料等。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，地上地下障碍物调查，非居民户生产经营状况调查等。

③开发方案的设计和评价、选择。对于开发项目而言，可以有不同的开发方案加以实施。每一种开发方案都有各自的特点，根据不同的开发方案会得到不同的经济效益和社会效益。

④详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，分析项目的可行性。

⑤编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，内容全面、翔实。

（2）房地产可行性研究的内容

房地产可行性研究的内容因项目的复杂程度、环境状况和具体情况而有所不同，但一般包括三个方面的必要内容，即项目的必要性分析、项目实施的可能性分析及项目的技术和经济评价。可行性研究根据研究所处的阶段和研究的详细程度包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段。房地产开发项目可行性研究的具体内容有以下几个方面：

①项目概况。主要包括项目名称及其背景，开发项目所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，开发对象的社会经济发展前景以及项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标等。

②市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等的预测。

③规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行分析、比较的基础上。优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数和技术经济指标和控制性规划技术指标等。

④开发进度安排。对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

⑤项目投资估算。对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费。要说明费用估算依据和估算范围。就估算的精度而言，没有必要像预算那样精确，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争和未来事实相符，提高评价的准确性。

⑥资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商务必在投资前做好对资金的安排，通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。

⑦财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行性的一种方法。具体包括在项目的销售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。

⑧风险分析是可行性研究的一项重要内容，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。

⑨国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国民经济的角度出发，用一套国家参数（包括影子价格、影子公司、影子汇率和社会折现率等）计算、分析项目对国民经济的净贡献，以评价项目经济合理性的经济评价方法。国民经济评价是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据。国民经济评价包括社会效益评价和环境效益评价。社会效益指项目投资为满足社会需求所做贡献的大小，如对社会经济增长、对提高居住水平、对城市经济发展及其他关联企业的发展、对国家财政税收所做贡献等。环境效益是指项目开发给城市环境改善带来的效益，如项目对于美化居住环境、改善居住条件和投资环境、美化城市及消除污染等所做的贡献。

根据对相关因素的分析和各项评价指标，对项目的可行与否作出明确结论，针对本项目存在的问题提出建议并对建议的效果做出估计。

7.1.2　项目开发方案选择

房地产项目开发方案是指在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，开发商为满足居民或厂商入住需要所做的开发地块的详细布置和规划以及建设总体安排。

1. 开发方案选择程序

进行开发方案选择，要遵循一定的程序。

（1）开发方案的设计

由专业人员设计构思开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排等。

（2）技术经济指标的计算

根据专业人员设计的不同开发方案，计算其对应的技术经济指标，包括建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标，若是住宅区开发，还应包括住宅建筑密度、平均层数、住宅建筑面积净密度以及人口密度指标。

（3）技术经济指标的比较、评价

根据计算得到的技术经济指标，采用适宜的科学方法，对项目方案进行评价比较，分析不同方案的优缺点，并针对方案的问题提出改进意见。

（4）选择最优开发方案

在对方案的技术经济指标进行评价的基础上，针对存在的问题进行改进，形成最终实施的开发方案。

2. 居住区开发方案技术经济指标的选择与确定

城市居民点的规划一般分为居住区、居住小区和住宅组团三级。对居住区规划方案进行技术经济分析的目的是在保证居住区的交通、消防、日照、绿化、通风等必备功能条件下能满足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投资的经济效果。

（1）用地平衡表

用地平衡表是用地面积指标分析表，它既可以用于对土地利用现状进行分析，作为调整用地和制定规划的依据，也可以进行方案比较，分析方案的经济性和合理性，还可以作为居住区规划方案的审批依据。用地平衡表的形式如表7-1所示。

（2）技术经济指标

技术经济指标主要包括建筑密度、建筑面积密度、容积率、平均层数等。

（3）工程造价指标

工程造价指标主要包括开发总投资、单方造价、每公顷居住用地造价等。

3. 开发方案的综合评价

房地产开发项目内容繁杂，涉及因素多，仅依靠个别指标来衡量其优劣是非常困难的事，评价一个项目的优劣，还要综合考虑社会、技术、环境、生态等诸多方面。例如，一个投资于重庆解放碑的低档写字楼项目工程造价低，但该项目实施后对改善该地区的环境景观、满足城市规划要求的程度及建筑的群体组合等方面却是不可取的，因此需要对开发项目进行综合评价。综合评价的方法很多，包括评分综合评价法、层次分析法、灰色综合评价法、模糊数学综合评价法等。这里简单介绍评分综合评价法。

评分综合评价法就是对方案的各项指标规定一个满足程度，根据指标的重要性赋予指标一个权重，根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值，由此得出总综合分值，依此选择最优方案的方法。计算模型主要有以下几种。

（1）加法模型

加法模型的计算公式为：

F1=∑WiPi

式中，F1——综合单指标评分值；

Wi——第i项指标的权重；

Pi——第i项指标的得分。

加法模型适用于各项指标的权重值和得分相差不大或者权重值差异大而得分的差异不大的情况。

（2）乘法模型

乘法模型的计算公式为：

F2=∏WiPi

式中，F2——为乘法综合单指标评分值。

如果各项指标权重值和得分值相差不大或虽然得分差异较大但权重差异不大，可以考虑选用乘法综合单指标评分值。采用乘法模型，使得综合单指标评分值受各项指标影响的敏感性强。如果某个方案的某项指标为零，则综合单指标值也为零，方案将被否定。

（3）加乘混合模型

加乘混合模型吸收了加法和乘法模型的优点，使用范围增大，当各项指标的权重值和得分值都很大时，可以充分发挥其作用。

计算公式为：

F3=F1+F2

式中，F3——加乘混合综合单指标评分值。

（4）除法模型

在用于综合评价的指标中，有的越大越好，如反映经济效益的指标；有的则是越小越好，如反映造价的指标。这时可以采用除法模型。

计算公式为：

F4=∑WiPi∑WjPj

式中，F4——除法综合单指标评分值；

Wi，Pi——希望越大越好的指标的权重和得分；

Wj，Pj——希望越小越好的指标的权重和得分。

表7-2是我国评价AAA级、AA级、A级住宅的评定项目和分值。

1. 敏感性分析

（1）敏感性分析的概念

敏感性分析又叫敏感度分析，是通过测定一个或多个不确定性因素的变化所引起项目经济效果评价指标的变化幅度，计算项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度。

分析不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，并根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。

（2）敏感性分析的步骤

进行房地产项目敏感性分析，可按照如下步骤进行：

①选择不确定性因素。对于房地产开发项目而言，存在的不确定性因素很多，包括售价和租金、开发成本、空置率、开发周期、贷款利率、贷款额度、建筑面积等。

②选定分析评价指标。衡量房地产项目经济效果的指标有很多，敏感性分析的工作量比较大，对于每一个指标都进行敏感性分析是不可能的，也是没有必要的。因此，在确定性分析的基础上，选择一个或几个指标进行敏感性分析。净现值是常用指标。

③计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况。将不确定性因素的变动划分为若干变动幅度，以变动率表示，然后计算对应变动幅度下的评价指标，进而计算评价指标的变动情况。如研究投资额对于净现值指标的敏感性，可以将投资额变动情况划分为+10%，+20%等不同幅度，然后分别计算相应的净现值指标，并比较净现值的情况。

④判定敏感性因素。所谓敏感性因素就是变动幅度小而引起的评价指标的较大变动的因素。根据相同的变动引起的评价指标变动的大小将这些因素进行敏感性排序，从而判定不确定性因素的敏感性，通常采用判定敏感性因素的方法有相对判定法和绝对判定法。

⑤提出控制敏感性因素的方案。根据敏感性因素的特点、敏感度和发生的阶段，提出控制措施，以便提高项目的经济效益。

2. 风险分析

风险分析，又称概率分析，是运用概率理论研究不确定性因素的变动对项目经济效果指标影响的一种定量分析方法。通过敏感性分析可以判断不确定性因素的敏感性，但这是在认为所有因素具有同等出现概率的前提下做出的，不能完全反映不确定性因素的风险性，通过概率分析则可以了解项目的风险性大小。某个不确定性因素如果是敏感性因素，但若发生的概率非常小，则实际给项目带来的风险就非常小了，甚至可以忽略不计。

在进行项目评价过程中，概率分析一般仅对项目的财务净现值的期望值和出现财务净现值大于和等于零时的累计概率进行计算。前者是以概率为权数计算出来的各种不同情况下的财务净现值的加权平均值；后者则反映了在各种可能情况下财务净现值出现大于和等于零时的累计概率。一般步骤如下：

（1）列出各种要考虑的不确定性因素；

（2）预计各种不确定性因素可能发生的情况，即其可能出现的几种数据值或变动幅度；

（3）分别确定每种情况出现的可能性，即概率，各种可能情况出现的概率之和等于1；

（4）分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值；

（5）计算净现值大于和等于零的累计概率。

3. 盈亏平衡分析

盈亏平衡分析，又叫本量利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量、价格的项目盈亏平衡点的一种分析方法。

其内容主要包括销售收入函数、成本函数、利润函数、盈亏平衡点和项目安全率等，在此不一一详述。