10.3.9　研究主要结论

一是，通过构建公共投资对商品住宅影响效应的理论模型，分析得出公共投资与商品住宅价格存在着同向变动关系并且公共投资对商品住宅的确存在资本化效应。

二是，通过对公共投资特征变量溢出价值的测算显示，除医院和道路外，公共投资各个特征变量对商品住宅市场有显著的溢价效应。(https://www.daowen.com)

三是，尽管公共投资明显推高商品住宅价格，但是这部分资本化效应形成的公共投资的溢出价值收益并不能被社会共同分享。一方面通过房地产开发商的囤地转入房产开发商的口袋中，这在长期内会造成开发商利用公共投资的资本化效应增加财富，而部分住宅购买者却无力承担房价攀升带来的压力，违背建设公平社会的目标。另一方面通过已经购买房屋的群体对房屋的持有使得公共投资的溢出价值收益被这部分群体占有，而由于房价的快速上升，无力购买住宅的群体会愈发失去住宅的购买力，使社会贫富差距越来越大，这一点在我国当前情况下尤为明显。

四是，政府在交通基础设施上的投资量巨大，但是从其对住宅的溢价效应来看，相比生态环境和教育人文医疗卫生，总体来讲并没有更多的溢价，说明在这方面投资已经比较充分，居民并没有因为这方面的投资而获得效用的提高。