【拓展适用】
一、非基于法律行为发生的物权变动
（一）非基于法律行为发生的物权变动的内涵
根据引起物权发生变动的原因不同，物权变动分为基于法律行为发生的物权变动和非基于法律行为发生的物权变动。前者是指根据当事人的意思表示发生的物权变动，既包括依单独行为发生的物权变动，如权利人抛弃标的物，也包括根据合同发生的物权变动，如当事人通过买卖合同移转标的物所有权；后者是指法律行为之外的其他原因引起的物权变动，也就是说，如果某一物权变动不是根据当事人的意思表示而发生，则属于非基于法律行为的物权变动。上述意思主义物权变动模式和形式主义物权变动模式区分针对的均是基于法律行为发生的物权变动。两种变动模式均需要当事人的意思表示，只不过前者仅有当事人的意思表示就可以发生物权变动，而后者除了当事人的意思表示外，尚需要一定形式要件的完成（交付或登记）才能发生物权变动。
（二）非基于法律行为发生的物权变动的情形
非基于法律行为发生的物权变动，不以公示为生效要件。根据《物权法》规定，非基于法律行为发生的不动产物权变动主要包括以下几种情形：
其一，根据法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定发生的物权变动。《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”由此可见，根据法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定发生的物权变动，不以法定公示方式的完成为要件。例如人民法院关于离婚析产的判决书或调解书，自法律文书生效之时起，不动产所有权即归法律文书确定的一方所有，即便仍登记在另一方名下，亦无需办理过户手续。当然，该种情形下，可能发生善意取得的问题，而且，获得所有权的一方再处分该物权时，必须办理登记，否则，不发生物权变动的效力。
其二，根据法定继承发生的物权变动。《物权法》第29条规定：“因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”被继承人死亡时，如果没有遗嘱或者遗赠，即发生法定继承，物权自继承开始时发生变动，即遗产自被继承人死亡时移转至法定继承人共有，而无需办理变更登记手续。
其三，根据当事人的事实行为而发生的物权变动。《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”可见，当事人通过事实行为引起的物权变动，自事实行为完成之时即发生效力，而不以法定公示方式的完成为要件，例如王某合法建造一栋房屋，则房屋一旦建造完毕，王某即可取得房屋的所有权，而不需等到对房屋进行登记后始取得。当然，此种情况下，王某如果再行转让，则必须办理登记手续，否则不发生物权变动的效力。
此外，还有根据法律的直接规定而发生的物权变动。例如《物权法》第146条、第147条、第182条、第183条规定的“地随房走，房随地走”，当事人约定的可能只是土地使用权或者房屋所有权的转让或者抵押，但根据上述规定，相对应的房屋所有权或土地使用权一并转让或抵押，就是直接根据法律的规定发生的物权变动。(https://www.daowen.com)
二、形式主义物权变动模式的例外
基于法律行为发生的物权变动，是否以公示为生效要件，不同的立法例采取了不同的模式，学说认为主要有债权意思主义、债权形式主义、物权形式主义几类。所谓债权意思主义，是指仅凭当事人的意思而成立的买卖、赠与等合同或单独行为生效，即发生物权变动的效力，无需另外作成物权行为；所谓物权形式主义，是指物权变动效力的发生，需要物权意思表示甚至物权合意，并践行法定方式。就买卖标的物所有权的移转而言，除登记或交付外，尚需当事人就此标的物所有权的移转作成一个独立于买卖合同的意思合意，即物权行为；所谓债权形式主义，是指物权变动效力的发生，不仅需要依当事人的意思而成立的合同或单独行为生效，而且需要登记或交付，但无需另外作成物权行为，也即此处的登记或交付只是事实行为，而非法律行为。根据我国物权法的规定，基于法律行为发生的不动产物权变动以债权形式主义物权变动模式为原则，以债权意思主义物权变动模式为例外。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据《物权法》的规定，不动产物权变动采用债权意思主义物权变动模式的有：
其一，农村土地承包经营权的变动。《物权法》第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”第129条规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”对于土地承包经营权的物权变动模式，之所以采用登记对抗的意思主义物权变动模式，主要是由于当前我国农村土地登记的实际情况不宜采登记生效主义。
其二，地役权的设定。《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”对地役权的变动模式，物权法也采用了债权意思主义物权变动模式，只要当事人的合意即可发生地役权的变动，登记仅是对抗要件，而不是生效要件。
其三，几类特殊财产抵押权的设定。《物权法》第188条规定：“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”由于抵押权的设定以不转移抵押物的占有为特征，故针对上述财产设定抵押权时，只要合同成立并生效即可设定登记是对抗要件，而不是生效要件。
三、登记的性质
区分原则是所有采取形式主义物权变动模式的国家或地区所公认的一项原则。以本案为例，根据形式主义物权变动模式，房地产有偿划拨转让协议仅在当事人之间产生债权债务关系，而不能直接引起物权的变动，所有权的移转还需要当事人完成登记这一法定的公示方式。问题是，区分原则中所指的登记到底是法律行为还是事实行为，在承认物权行为的国家或者地区，登记应为包含意思表示的物权行为，该物权行为需要满足所有法律行为的要件，具备自己的生效条件。而在不承认物权行为的国家，登记仅是事实行为，不包含意思表示要素，不存在效力要件。将登记理解为法律行为还是事实行为关键在于，在物权变动过程中，于当事人达成的债权合意（如买卖合同）之外，是否还需要当事人就物权变动达成合意，即所谓的物权合意，还是仅有作为形式要件的登记的事实即可。从目前我国物权法的规定来看，对此并不明确。一种意见认为，债权合意结合登记即可引起物权发生变动，无需在债权合意之外另有物权合意的存在，因为当事人之间的债权合意即表明当事人已经达成移转标的物所有权的合意，登记就是当事人履行债权债务关系的行为，是债务履行的结果，根据法律的直接规定，即可引起物权发生变动，因此无需在债权合意之外要求再作一个物权合意；另一种意见则认为债权合意仅仅能够说明当事人之间有发生债权债务关系的合意，而不能说明当事人有移转标的物所有权的合意，债权行为是使出卖人负担一个给付义务，只能说明当事人愿意负担移转所有权的义务，并不能说明当事人已经达成移转所有权的合意。以上两种意见的区别实际上是物权合意是否存在以及存在于哪里的问题，对第一种意见的理解是，当事人之间只有债权合意而无物权合意，物权变动仅需根据债权合意结合作为形式要件的登记，即可发生；对第二种意见的理解是，在存在物权和债权两分的情况下，债权合意与物权合意亦应加以区分，当然该种物权合意是体现在当事人所订立的债权合同之中，还是包含在交付或登记中，可以有不同的解释，如果认为体现在当事人所订立的债权合同中，则交付或登记仅作为事实行为存在，如果认为包含在交付或登记中，则交付或登记应为法律行为。上述两种不同的意见也即学说上债权形式主义物权变动模式与物权形式主义物权变动模式的区别。由此也导致对区分原则的理解不一样：前者是指原因行为与物权变动相区分；后者是指债权行为与物权行为相区分，其实质是承认物权行为独立于债权行为存在。
目前通说认为，包括物权法在内的我国现行法，不承认物权行为的存在。在不区分物权行为与债权行为的制度背景下，当事人发生物权变动的效果意思只能被纳入到买卖合同等法律行为的意思表示之中。也即买卖等合同的意思表示兼有引发债权债务的效果意思和发生物权变动的效果意思。[36]
四、占有之于不动产的意义
我国现行的物权法对不动产物权变动原则上采登记生效主义，但是实践中，以转移所有权为目的之法律行为，已经合法占有不动产但尚未登记的情形，大量存在。这是不动产交易的特点决定的，因为在转移占有与办理过户登记手续之间，必然有一定的空白期。在此期间，尤其是涉及第三人利益时，对买受人的占有如何保护，是理论和实践需要解决的问题。有学者认为，在依法律行为发生的物权变动中，引起物权发生变动的内在动力是当事人之间的意思表示，也就是所谓的“物权合意”，而形式主义物权变动模式中的“形式要件”，只是认定“物权合意”的根据，但是当事人没有完成登记这一形式要件，并不意味着就不存在物权合意，事实上，能够作为物权合意表征的还有其他形式，如当事人交付权利凭证、办理公证等。[37]从比较法的角度看，德国民法发展了物权期待权理论来化解上述形式主义物权变动模式的缺陷。在德国民法上，物权期待权主要包括以下几类情形下当事人的法律地位：其一，让与合意达成后，登记前不动产买受人的法律地位；其二，所有权保留买卖中买受人的法律地位；其三，被担保债权成立前，抵押权已经设定时抵押权人的法律地位。[38]笔者认为，我国可以借鉴物权期待权理论对上述形式主义物权变动的缺陷予以弥补，当然认定登记前买受人是否获得物权期待权，即认定物权期待权成立的标准，仍需要探讨。笔者认为，以下几种情形下当可以认定当事人已经达成物权变动的合意，可以成立物权期待权：1.申请登记。当事人申请办理登记是当事人达成物权变动合意的直接证据，因此，只要当事人已经向登记机关申请登记，即应认定买受人获得物权期待权之保护。2.权属证书的交付。实践中，当事人对产权证书的交付十分看重，因此，虽然没有向登记机关申请登记，但如果将登记机关发放的权属证书交付对方，亦可以认定当事人已经达成物权变动的合意。3.办理公证文书。在我国，公证并非不动产登记的前提，因此，当事人将交易进行公证时，既不是简单的债权合意，也并非为满足登记需要而进行的准备，而是反映双方物权变动合意的行为。4.支付了大部分或者全部价款并实际转移占有。当事人之间不动产占有的转移如果辅之以移转所有权为目的之法律行为，则足以表现当事人就移转该不动产所有权的内心意思，该交付（转移占有）理应产生相应的法律效果，尤其是在买受人对转移过户登记没有过错的情况下，对该种占有的事实状态，法律应当予以保护。
对上述占有状态的具体保护。首先，对该种占有能否对抗强制执行人的问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该规定对这种情况下的占有保护进行了有益的尝试性，虽然有学者提出，在物权法颁布后，该条规定与物权法确定的登记生效主义物权变动模式相冲突，但是笔者认为，在登记生效主义模式下，该规定仍有其适用的余地。其次，在涉及“一物二卖”的场合下，是否绝对保护已经办理过户登记的一方利益，亦值得商榷。假使第二受让人对登记缺乏信赖基础，仍然绝对认为其具有优先地位，就将严重违反《物权法》第7条之规定精神。[39]此时应对已经实现占有的第一受让人进行保护，因为该种占有亦体现了一种需要维护的社会秩序价值。