【典型案例】
湖南省总工会与长沙市卫生防疫站房地产转让合同纠纷案
上诉人（原审被告）：湖南省长沙市卫生防疫站（下称防疫站）。
法定代表人：莫任芳，站长。
被上诉人（原审原告）：湖南省总工会（下称总工会）。
法定代表人：刘玉娥，总工会主席。
〔基本案情〕
总工会因与防疫站发生房地产转让合同纠纷，向湖南省高级人民法院提起诉讼。该院作出一审民事判决：一、双方当事人同意解除房地产转让合同，本院予以准许。二、防疫站退还总工会已付的转让费370万元及利息，利息按一般基建贷款月息7.5‰计算，自总工会付款之日起至收款之日止。三、长沙市卫生防疫站支付总工会赔偿金275万元。案件受理费51260元、财产保全费41770元全部由防疫站负担。以上应付款项，防疫站应在本判决生效后两个月内付清，逾期不付，拍卖该站在长沙市火星开发区新站址的12.9亩土地及地上建筑物，以所得价款偿付总工会，多退少补。
〔当事人上诉及答辩意见〕
防疫站不服一审民事判决，向最高人民法院提起上诉。其上诉理由是：1.双方签订的《房地产有偿划拨转让协议书》，因没有按双方的约定和法律的规定办理房产过户手续，尚未生效，法院不应保护。2.对方在履行协议中也有过错，不应由上诉人承担275万元赔偿金和已付的370万元转让费的利息，以及全部受理费和财产保全费。3.上诉人新站址的房地产是经长沙市人民政府规划的，法院无权将其拍卖。总工会辩称：双方签订的协议已经生效；上诉人违约给被上诉人造成了经济损失，应承担全部赔偿责任；上诉人新站址的房地产，是用被上诉人支付的转让费建设的，应将其作价抵偿给被上诉人。
〔最高人民法院查明的事实〕
最高人民法院审理查明：防疫站经上级批准，决定迁址新建，以适应卫生防疫事业的发展；总工会为解决直属单位住宿、办公用房决定征用防疫站的旧站址建房，得到全国总工会的批准。双方就旧站址的房地产划拨转让进行了多次协商，在经长沙市政府及其土地管理局、城建局等有关部门办了手续后，于1991年6月22日签订《房地产有偿划拨转让协议书》。双方约定，防疫站将长沙市民主西街8号6亩土地使用权及地上7259.9平方米房屋及其他附属设施的所有权，作价550万元划拨转让给总工会。协议生效后30天内，总工会付给防疫站转让费250万元，1992年5月31日前再付100万元。1993年2月底防疫站交付3栋住宅楼（3563平方米）后，总工会于同年3月10日前付给防疫站120万元；余下80万元待防疫站1994年3月底前将全部房地产交付总工会，经验收双方签字认可后半个月内，总工会一次付清。协议还约定两项违约赔偿条款，即双方不得以任何借口不履行协议，也不得提出协议以外的要求，不论哪方违约，不划拨转让或不接受划拨转让上述房地产，均按转让费总价格的50%向对方交纳赔偿金。如果总工会逾期付款，每逾一日，按已付款数的3%向防疫站交纳赔偿金；如防疫站逾期交房，亦按对等条件向总工会交纳赔偿金。
协议签订后，总工会按约定于1991年7月21、22日分别付给防疫站150万元、100万元；1992年5月26日又付100万元；1993年1月8日应防疫站的请求，提前给付20万元，总共付给转让费370万元。按协议的约定，防疫站向总工会移交了房屋档案材料，总工会于1992年12月26日向长沙市房屋产权监理处申请办理房屋产权证。在协议履行期间，防疫站于1991年11月5日经长沙市政府批准，在长沙市火星开发区征地12.9亩作为新站址，并于1992年4月开始动工建设。同年10月至1993年2月，防疫站以建筑材料价格上涨、建筑承包合同变更、资金严重短缺、工程难以继续、不能按期搬迁交房为由，先后6次致函总工会，要求增加转让费。总工会口头通知防疫站要严格执行协议，不同意增加转让费。防疫站未按约定在1993年2月底向总工会交付3栋住宅楼，总工会遂向法院起诉，要求法院判令防疫站全面履行合同，承担违约赔偿责任。在诉讼中，根据总工会的申请，湖南省高级人民法院裁定对防疫站新站址房地产进行财产保全，即未经法院许可，防疫站不得擅自转让新站址的房地产。在一审庭审中，总工会以防疫站违约使合同继续履行成为不必要为由，要求终止合同，防疫站亦表示同意。
〔最高人民法院裁判理由与结果〕
最高人民法院认为：双方当事人经过平等协商，并经各自上级主管部门批准，又在长沙市人民政府及其有关部门办理了房地产划拨转让手续，因此所签订《房地产有偿划拨转让协议书》是合法有效的。防疫站主张的未办理房产过户手续，即总工会未领取房屋产权证，协议尚未生效的上诉理由不能成立。协议约定的逾期付款一日，按3%交纳赔偿金的违约条款，参照有关合同违约责任的法律规定，显属过高。因此，原审法院撤销了协议中的这一条款，确认其余部分继续有效，是正确的。协议订立后，总工会按约定向防疫站交付了转让费。防疫站不能以建筑材料涨价，建筑承包合同变更，资金严重短缺为借口，不按期向总工会交付3栋住宅楼。防疫站违反协议，给总工会造成了经济损失，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，以及双方当事人的约定，应承担违约赔偿责任。
最高人民法院还认为，原审法院认定事实清楚，但对本案的处理有不当之处。第一、总工会的经济损失应是双方协议转让的房地产原协议的价格与现行市场价格之间的差价。此差价已经包括了总工会付给防疫站370万元转让费的利息损失，原审法院判决防疫站赔偿总工会经济损失的同时，又判决支付转让费的利息，是不妥的。另外，原审法院判决认定总工会的经济损失（即原协议价格与现行市场价格之间的差价）为275万元，与现行房地产市场价格比较，此差价偏低，应予适当提高。第二、法院判决应当是依法对双方当事人讼争的实体问题，以及诉讼费用作出处理。总工会要求防疫站以转让其新址房地产的价款抵偿应付的款项，总工会的这一请求，只有在防疫站确实不能履行判决确定的给付义务，法院决定强制执行时才可考虑予以实施。原审法院将可能采取的强制执行措施写入判决书内，也是不妥的。
最高人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百一十二条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项[40]，于1993年10月30日作出判决：
一、维持原审判决第一项；
二、撤销原审判决第二、三项；
三、防疫站退还总工会转让费370万元；
四、防疫站支付总工会赔偿金300万元。
[1] 《中华人民共和国最高人民法院公报》2011年第11期。
[2] 王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社2010年版，第71页。
[3] 参见谢在全：《民法物权论（上册）》，中国政法大学出版社2011年版，第46页。
[4] 参见张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社2000年版，第415页。
[5] 孙鹏：“物权公示论——以物权变动为中心”，西南政法大学博士学位论文（2003年），第108页。
[6] 我国《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。” 第23条：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”
[7] 参见孙宪忠：“再谈物权行为理论”，载《论物权法》，法律出版社2001年版，第167页。
[8] 参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第69页。
[9] 参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第88页。(https://www.daowen.com)
[10] 王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社2010年版，第81页。
[11] 常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第119～120页。
[12] 王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第38页。
[13] 参见谢在全：《民法物权论（上册）》，中国政法大学出版社2011年版，第49页。
[14] 常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第135页。
[15] 参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第134页。
[16] 参见谢在全：《民法物权论（上册）》，中国政法大学出版社2011年版，第50页。
[17] 王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第37页。
[18] 参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第188页。
[19] 参见《民法通则》第55条、第57条，《合同法》第44条。
[20] 参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第190～191页。
[21] 所谓“以手护手”原则，即为任意将动产交付他人者，仅能向其相对人请求返回，如该他人将该动产让于第三人时，除得到相对人请求赔偿损害或其他权利外，不得对第三人请求返还。参见谢在全：《民法物权论（上册）》，中国政法大学出版社2011年版，第271页。
[22] 参见谢在全：《民法物权论（上册）》，中国政法大学出版社2011年版，第273页。
[23] 董学立：“试论我国物权变动的安全制度体系之构建”，载《法学论坛》2003年1月5日第18卷第1期。
[24] 参见王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第231页。
[25] 参见王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社2009年版，第88页。
[26] 参见孙宪忠主编：《中国物权法：原理释义和立法解读》，经济管理出版社2008年版，第308页。
[27] 王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第197页。
[28] 参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第398页。
[29] 《德国民法典》第894条如是规定，但同时《瑞士民法典》第974条规定，登记错误是无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记；我国台湾地区“土地登记规则”第12条中所谓登记错误是指登记事项与登记原因证明文件所载的内容不符。可见对何谓错误登记亦有不同理解。参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第401页。
[30] 参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第408页。
[31] 对应2012年《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项。
[32] 《中华人民共和国最高人民法院公报》1993年第4期。
[33] 吴光荣：《物权诉讼：原理与实务》，人民法院出版社2009年版，第215页。
[34] 对应2009年《城市房地产管理法》第六十一条。
[35] 王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第34页。
[36] 崔建远：《物权：规范与学说——以中国物权法的解释论为中心（上册）》，清华大学出版社2011年版，第120页。
[37] 孙宪忠：“交易中的物权归属确定”，载《法学研究》2005年第2期。
[38] ［德］鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法（上）》，张双根译，法律出版社2004年版，第51页。
[39] 辛正郁：“物权法实施过程中应当注意的若干重要问题”，载《法律适用》2014年第10期。
[40] 对应2012年《民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项。