【规则理解】
一、建筑物区分所有权的内涵
随着人口的急剧增多，以及人口向城市不断集中，人们对城市住房的需求日益增长与城市土地资源的有限性之间的矛盾日益突出，建筑物的区分所有成为缓解这一矛盾必然选择。为调整由此而生的各所有权人之间的法律关系，建筑物区分所有权制度应运而生。关于何为建筑物区分所有权，理论界有狭义、广义、最广义三种不同观点。
（一）建筑物区分所有权狭义说
狭义说认为，建筑物区分所有权是指所有权人对建筑物专有部分享有的所有权，又称为“专有权说”。该学说为日本以及我国台湾地区一些学者所采纳。如日本学者玉田弘毅认为：“区分所有权者，谓在建筑物专有部分上成立的所有权”，[3]我国台湾地区学者史尚宽认为“数人区分一建筑物而各有其一部分者，谓之区分所有权”。[4]
（二）建筑物区分所有权广义说
广义说认为，建筑物区分所有权是由专有部分所有权和共有部分共有权所组成的复合权利。该学说克服了狭义说的片面性，肯定了所有权人对不属于其专有部分的建筑物的共用部分或附属设施所享有的权利，为我国一些学者是所肯定，并为台湾地区立法，以及我国一些行政规章所认可。如我国台湾地区学者郑玉波认为，区分所有，不论其区分为纵为横，其所有权的行使仅能及于区分所有之部分，而不能达于全部，此点与独有同，而与共有异，但区分所有不无共用部分，如楼梯等，在法律上推定为共有，从而为各区所有人权利义务所及，此点与独有异而与共有同。[5]我国建设部2001年修订的《城市异产毗连房屋管理规定》第2条[6]也规定：“本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋”。
（三）建筑物区分所有权最广义说
最广义说认为，建筑物区分所有权由专有部分的所有权、共有部分的共有权，以及基于共同关系而产生的成员权共同组成。该学说克服了狭义说不能解释为何所有权人权利及于建筑物的共有部分及附属设施的缺陷，肯定所有权人对共有部分共有权的基础上，进一步肯定了所有权在由于拥有专有部分所有权、共有部分所有权，而理应享有该建筑区域内自治管理组织的成员的权利，从而“通过协商一致的方式制定出区分所有权建筑物的管理规约、表达方式及争议解决方法等，有利于调节区分所有者个人和团体之间的利害关系，作用巨大，意义深远”。[7]我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”从该条内容可见，我国立法采纳了最广义说。
二、建筑物区分所有权的特点
建筑区分所有权作为新型的物权，既不同于传统的房屋所有权，也不同于共有权，有其自身的特点。
（一）建筑物区分所有权具有复合性
如前所述，建筑物区分所有权是由对专有部分的所有权、对共有部分的共有权，以及成员权所组成。《物权法》第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；第72条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；第75条第1款、第76条第1款规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主有权共同决定制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及其他有关共和共同管理权利的其他重大事项。可见，建筑物区分所有权是一种复合性权利，不同于传统的所有权，只及于自己所有的部分，也不同于一般的共有权，事实上共有权除了权利主体为二人或二人以外，与一般所有权在性质上无异，且不同于普通的成员权，就普通的成员权而言，如村民自治组织村民的成员权，并不是基于建筑物的所有而形成的权利。
（二）建筑物区分所有权具有整体性
对专有部分的所有权、对共有部分的共有权，以及成员权，三位一体，不可分割，建筑物区分所有权人不能只享有专有部分的所有权，却不承担相应义务；也不能以放弃共有部分的所有权为由，却不承担对共有部分应尽之义务；更不得以不参加业主大会或决定相关事项这由，而拒不执行业主大会或业主委员会的决议。如《物权法》第72条第1款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；第78条第1款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
（三）建筑物区分所有权中专有部分所有权具有主导性，而共有部分共有权与成员权具有附随性(https://www.daowen.com)
专有部分所有权、共有部分共有权、成员权虽然三位一体，不可分割，但三者并不是居于同等地位，而是专有部分所有权具有主导性，共有权与成员权具有附随性。《物权法》第72条第2款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。事实上，业主取得专有部分的所有权，即自动取得共有部分的共有权，以及相应成员权，业主丧失专有部分专有权，也自动丧失共有权与成员权。此外，业主对共有部分行使权利和收益的范围，成员权行使的份额，均受到专有部分所有权的限制。对此，《物权法》也有明确规定。如第76条第2款规定，业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；第80条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
三、建筑物区分所有权中专有部分的认定
在建筑物区分所有中，专有部分的所有权是指，建筑物区分所有权对其专有部分占有、使用、收益和处分的权利。与一般所有权不同的是，专有部分的界定问题较一般所有权更为复杂。
《物权法》并未明确规定如何认定专有部分，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此予以了弥补。该司法解释第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”根据上述规定，对于专有部分的认定应从以下三个方面把握：
第一，具备构造的独立性，能够明确区分。构造上的独立性，是指成为建筑物区分所有中的专有部分在构造上可以与其他部分相互独立，相互区分。何谓可以与其他部分相互独立，相互区分，一般而言，可从以下方面判断：是否与其他人的专有部分相互隔离，且该种隔离应当是固定的。实践中，各区分所有人的专有部分通常为墙壁所隔开，四至明确。如果房屋四至不明确，未与其他部分隔离，则不具备构造的独立性，不能成为专有权的客体。
第二，具体利用上的独立性，可以排他使用。即，无须借助他人的配合，权利人即可对该部分独立排他使用，从而满足生活、或经营的目的，他人未经允许不能进入该区域，也不能影响权利人使用。一般而言，具体利用上的独立性，除要求该区域的设计上可以满足生活或经营的基本条件外，还要求具备独立的出入通道。如果该部分能够与其他部分相互独立相互隔离，但没有独立的出入通道，该部分也不具备构造上的独立性，如某套房屋中的一间，虽然可与其他房间相互隔离，但因不具备出入外界的独立通道，因此，不能成为专有权的客体。
第三，能够登记成为特定业主所有权的客体，即要求专有部分具备法律上的独立性。该要求以专有部分构造上的独立性、利用上的独立性为前提条件，以满足物权法的公示公信原则，以及一物一权原则为目的。专有权的客体必须能够登记成为特定业主所有，才能在法律上与他们所有权的客体相区分，并予以公示，从而确定其产权范围。
四、建筑物区分所有权中专有部分所有权的行使
《物权法》第71条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”
（一）对专有部分的权利
从权能上说，建筑物区分所有权人对专有部分的所有权与一般的所有权并无二致，均是包括占有、使用、收益、处分四项权能。1.占有权。建筑物区分所有权人有权占有专有部分，包括直接占有与间接占有。2.使用权。建筑物区分所有权人有权使用专有部分，包括以使用为目的的装修、装饰，改造等。权利人可以自由使用房屋，也可以通过出借或者出租的方式交由他人使用房屋。3.收益权。权利人可以将该房屋出租，获取租金，也可以将其专有部分用于其他获取收益的行为。4.处分权。权利人可以依自己的意志处分其专有部分，可以将其房屋出卖、赠予他人，或者在其专有部分设定抵押权。
一般而言，权利人要以依自己的意志行使上述权利，并在其权利受到侵害时，行使物权请求权，或者侵权法上的请求权，要求侵害人停止侵害、排除妨害、返还原物，或者赔偿损失。但是，鉴于建筑物区分所有权的特殊性，与一般所有权不同，建筑物区分所有权人行使专有部分所有权时，受到更多的限制。
（二）行使专有权应承担的义务
《物权法》第71条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第一，业主行使权利不得危及建筑物的安全。区分所有权人对专有部分的使用应当符合建筑物安全设计标准，以及通常使用目的。关于何为危及建筑物安全的行为，虽然《物权法》没有明确规定，但可以参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条的规定，针对“损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品”等行为，为危害建筑物安全的行为。
第二，损害其他业主合法权益的行为。业主从事危及建筑物安全的行为，必须损害其他业主的合法权益，此处所指损害其他业主合法权益的行为是指危及建筑物的安全之外的其他损害业主合法权益的行为。如《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。此外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条的规定，下列行为也可认定为损害其他业主合法权益的行为：违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观的行为；违反规定进行房屋装饰装修的行为。此外，破坏房屋节能、防水设施，擅自拆改管道、管线，擅自改变房屋原有用途，都应认定为损害其他业主合法权益的行为。
另外，业主对专有部分行使所有权，还必须照顾相邻权利人的合法权益。如必须合理控制噪声，避免他人受到噪声侵扰，保证他人的生活安宁；必须处理好生活垃圾，防止污染环境，给他人造成不便。