【拓展适用】
一、专有部分范围的界定
如前所述，专有部分应当具备构造上的独立性、利用上的独立性，并且能够登记成为特定所有权的客体，以上特点是认定是否可为专有部分的依据。实践中，仍有争议的问题是，专有部分的范围到底及于何处？理论上有四点观点：
第一，壁心说。该说认为，专有部分的范围及于共用墙壁的中心线。如日本学者山田幸二与何村贡认为，专有部分的范围达到墙壁、天花板、地板等分界部分厚度的中心线。[8]第二，墙面说。该说认为，专有部分的范围及于共用墙壁（包括地板、天花板等）的表面。第三，空间说。该说认为，专有部分是指由墙壁所组成的空间。第四，壁心和墙面结合说。该说认为，在确定专有部分的范围时，应区分内部关系与外部关系而定，在处理建筑物区分所有人的内部关系时，应以墙面说为依据，在处理建筑物区分所有人与他人的外部关系上，应以壁心说为依据。以上学说中，第四种学说得到我国较多学者的认可。如王利明教授认为，“应当将共用墙壁既作为共有财产，又作为专有财产来对待。在确定区分所有权对墙壁的管理维护、维修等义务上，我国现行规定将其规定为共有财产，各个区分所有权人都负有维修的义务……但仅将墙壁作为共有财产对待是不够的，因为一栋建筑物内，正是因为墙壁才使得建筑物分割为不同的专有部分，墙壁与专有部分是不可分割的，它也应当成为专有权的客体”。[9]上述观点争议的根本在于墙壁是否属于专有部分的范围。
笔者认为，上述观点均有缺陷。壁心说未区分内墙与外墙，承重墙与非承重墙，而事实上，不同位置的墙面是属于专有部分还是共有部分应有所不同；墙面说除了上述缺陷外，还不能解释为何专有权人可以对自己购买房屋的内墙面进行装饰、装修，以及适当改造；空间说则违背了物权的客体特定物的原则，况且现行登记机关对房屋进行登记，也是就该房屋所在位置、面积进行登记，而非就一定的空间进行登记；壁心和墙面结合说，则并未从根本上明确墙面究竟是专有部分的范围，还是共有部分的范围。笔者认为，要根据墙面的位置与在结构上的不同特点来确定墙面是否属于专有部分。首先，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第1款第1项的规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分属于共有部分。根据上述规定，建筑物的基础、外墙、承重墙、屋顶墙壁等不应属于业主专有部分的范围，此时，业主专有部分的范围仅及于墙壁表面，而对于业主专有部分内部的墙壁，如不属于承重墙，则整个墙壁均应属于业主专有部分的范围，而对于与他们共用的墙壁，则专有部分的范围应及于壁心。当然，认为这些墙壁属于专有部分范围，并不意味着业主可以自由支配，不受任何限制，业主对专有部分墙壁的使用，也必须符合墙壁的正常使用目的，不得危害建筑物的安全，也不得损害其他业主的合法权益。
二、露台属于专有部分范围的把握
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第2款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”。可见，将露台认定为专有部分的组成部分，应当符合下列条件：
（一）符合规划
此处所指“规划”，不仅仅是规划图，包括规划行政主管部门批准的与建设有关的所有文件，如施工图等。[10]符合规划，意味着该“露台”的建设符合相关法律规定，是合法建筑。相反，如果该“露台”未经规划，系建筑单位或者施工单位擅自建设，属于“违法建筑”，则无法取得所有权登记，当然也不能构成专有部分的组成部分。
（二）规划上专属于特定房屋
该露台在物理上应是专属于特定房屋，而不是属于其他房屋，或者公共部分。一般情况下，该露台应与特定房屋在物理上相互连接，通过该房屋即可自由出入露台，且只有通过特定房屋方可到达该露台，从其他途径不可到达该露台。
（三）建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同
要认为露台属于某套房屋的组成部分，还必须有合同约定。一般情况下，如果根据规划，某套房屋设置有露台，开发商在出卖房屋时，都会对露台的归属作出约定。不论该露台是否依据面积计算价款，只要合同对此有明确约定，则露台属于该房屋的组成部分。问题在于在合同未对露台作出明确约定的情况下，露台是否属于专有部分？笔者认为，对于规划上专属于特定房屋的露台，只要房屋买卖合同没有明确约定露台不属于买卖标的的组成部分，该露台都应属于该特定房屋的组成部分。理由如下：由于规划上专属于特定房屋的露台，不具备构造上的独立性和使用上的独立性，不能单独作为专有权的客体，如果合同未对此进行约定，则将出现房屋属于业主，而露台无法属于任何人的状态。既然露台与特定房屋不可分割，建设单位在出售该套房屋时，理应理解为建设单位一并出卖专属于该套房屋的露台。此外，如果认定专属于某套房屋的露台属于共有，由于不通过特定房屋无法到达该露台，则该露台根本无法使用，不利于发挥露台的价值。
三、住宅商用的把握
随着经济的发展，各类经营活动日益频繁，同时，城市居民对生活便利的要求也越来越高，在建筑小区内，将住宅用作经营性用途的情况也日益增多。由此产生的纠纷也需要相关法律规定予以明确。
（一）住宅商用的利弊
一方面建筑物区分所有权人对专有部分的所有权，本质上仍属于所有权，权利人享有占有、使用、收益和处分权，业主有权将住宅用于居住，也可用于经营性活动[11]，住宅商用还可充分发挥住宅的使用价值，促进物尽其用，并可能丰富小区居民的生活，给小区居民带来便利。另一方面因为我国对土地用途实行分类管理制度，对房屋用途也须严格规划，住宅商用违反土地及房屋规划，可能导致国家相应的土地出让收入变相减少。此外，住宅商用还可能带来环境污染、安全隐患等问题，并可能影响他人的生活安宁，影响他人的居住利益。究竟是否应当允许住宅商用成为立法过程中争议的问题之一。鉴于我国企业登记制度中只要求有明确的工作场所，而不区分该工作场所是商用，还是住宅（特殊行业企业除外），且住宅商用目前确实对促进企业发展以及扩大就业，方便居民生活方面发挥积极的作用，笔者认为应当有限制地允许住宅商用。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”可见，我国法律允许在一定条件下将住宅改变为经营用房。
（二）住宅商用的条件
我国物权法虽然肯定了在一定条件下可将住宅用于经营，但该条规定较为原则，究竟应遵守哪些法律、法规的规定，何为“有利害关系的业主”，应采取何种方式经有利害关系的业主同意，《物权法》并未明确规定。对此，应结合其他法律法规的相关规定予以认定。
1.符合法律、法规以及管理规约的规定。首先是必须遵守法律、法规的强行性规定。如《互联网上网服务营业场所管理条例》第9条规定：“中学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所”等。这些规定或者是出于对某类消费群体（如中小学生）的特殊保护，或者是出于公共安全考虑，对某类经营的工作场所给予了特别规定，必须得到遵守。其次，如果某些小区管理公约，明确约定小区不得从事任何经营活动，或者明确约定不得从事某类经营活动，由于小区管理公约对全体业主具有约束力，小区的居民也必须遵守。
2.经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”上述司法解释对“有利害关系的业主”进行了明确。具体区分了两个层次：
（1）本栋建筑物内的其他业主，直接视为有利害关系的业主。一般而言，同栋居民需要共用楼下空间、楼梯（电梯）、公共通道、进楼大门等，与生活息息相关，因此，司法解释直接规定同栋居民属于有利害关系的业主。但是，该规定是否意味着，只要是同栋居民，住宅商用就必须经过他的同意呢？笔者认为并非如此，上述司法解释只是为了节省举证成本，提高诉讼效率，并在无法查明的情况下，侧重于保护同栋居民的居住利益。因此，上述司法解释只是一种事实推定，应当允许住改商的业主有反驳的权利，如果其能证明住宅商用根本不会给同栋居民带来不利影响，则不需要经其同意。
（2）建筑区划内，非本栋业主须举证证明自己是“利害关系人”。非本栋居民的联系较同栋居民稍微疏远，因此，法律规定，非本栋居民提出自己是利害关系人的，应当证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
关于同意的范围，鉴于上述司法解释第10条第2款明确规定“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”，应当认定将住宅商用必须经过所有有利害关系的业主同意，而不能适用有利害关系的业主“多数决”。此外，关于同意的方式，法律并没有明确的规定，但是笔者认为，同意至少应当以明示的方式作出，沉默与容忍不能视为同意。至于采取书面的方式，或者是会议表决的方式，以及其他方式，是以将住宅商用的业主亲自征得同意的方式，还是以物业管理企业或业主委员会代为征得同意的方式，则都应予以肯定。
（三）住宅商用的法律后果
1.未经有利害关系业主同意住宅商用的法律后果。司法解释明确规定，即《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第1款规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。” 人民法院在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第77条关于业主改变住宅用途的规定处理。
2.经过有利害关系业主同意住宅商用的法律后果。在有利害关系人同意住宅商用的情形下，还应当允许有利害关系的业主与拟将住宅商用的业主协商确定适当的补偿方式。如果因住宅商用导致电梯维护费用增加，其他业主可要求其支付相应增加费用。
综上所述，虽然建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，在住宅商用的情况下，业主必须征得有利害关系的业主的同意，并承担相应的法律后果。