【裁判规则】

物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，由物的所有权人（即业主）决定其行使主体。开发建设单位擅自与物业管理公司签订合同，将住宅小区的物业管理权“发包”给物业公司行使，借机收取承包金，侵犯了业主的合法权益，属于无效行为。(https://www.daowen.com)