【规则理解】
一、物业服务合同概述
随着城市房地产业的高速发展，出于对住宅小区专有部分行使权利的需要，以及对共有部分、公共区域、公共设施管理和维护的需要，物业服务应运而生。由于最初许多物业服务企业是从房管机关脱胎而来，或者附属于房地产开发公司，其最开始带有更多的管理色彩。因此，在2003年9月1日起施行的《物业管理条例》中，采用了“物业管理”这一用语，相应的物业服务公司称为“物业管理企业”，后来随着物业公司作为市场独立主体的定位，以及主要从事物业服务功能的明确，2007年10月1日施行的《物权法》则更多地采用了“物业服务”这一概念，之后修订《物业管理条例》时，根据《物权法》的有关规定，也将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，故文中采纳“物业服务企业”和“物业服务合同”的概念。
根据《物业管理条例》第2条的规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。相应地，物业服务合同就是指业主与物业服务企业之间规定相关权利义务关系的合同。但是，《物业管理条例》第35条第1款也规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”，同时《物权法》第81条第1款还规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。从而可知，物业服务合同的主体并不限于业主和物业服务合同，还可包括业主相应的代表机构业主大会或者业主委员会，以及其他从事物业服务的管理人。
二、物业服务合同的种类
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，一般情况下“前期物业服务合同”与“物业服务合同”分开使用，“前期物业服务合同”专指建设单位与物业服务企业签订的合同，而“物业服务合同”则指业主委员会与物业服务企业之间订立的合同。但是，在某些情况下，“物业服务合同”包括建设单位与物业服务企业签订的合同，也包括业主委员会与物业服务企业签订的合同。如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”本文对物业服务合同采纳广义的概念，认为物业服务合同包括两大类，即前期物业服务合同与普通物业服务合同。
三、前期物业服务合同
（一）前期物业服务合同的内涵
根据《物业管理条例》第2条和第21条的规定，所谓前期物业服务合同，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与物业服务企业之间就房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等方面进行约定的合同。
（二）前期物业服务合同的特征
前期物业服务合同具有如下特征：(https://www.daowen.com)
1.合同主体具有特定性。《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”可见，前期物业服务合同的主体就是建设单位与物业服务企业。在建筑物区分所有中，同一住宅小区，买受人购置住宅的时间不同，业主入住小区的时间也有所不同。因此，在部分房屋尚未出售，或者部分业主尚未入住的情况下，召开业主大会，成立业主委员会，选聘物业服务企业从事物业服务，可能存在困难。但是，房屋及配套设施和相关场地却不能处于无人管理的状态，为了解决这一问题，《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业对住宅小区进行管理。关于物业服务企业的选聘方式，《物业管理条例》第24条也有相应规定，该条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”
2.合同内容具有广泛性。物业服务合同的内容主要是就房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等方面的约定。但是，相比普通物业服务合同而言，前期物业服务合同显然有自己的特点。前期物业合同存在于物业建成之后，业主大会尚未选聘物业服务之前，因此，前期物业合同除了应对小区物业进行维护、管理等事项进行约定外，还应为业主入住、装修等事项提供服务，进行管理。此外，考虑到签订前期物业服务合同时，部分房屋尚未出售，业主尚未全部入住，具体物业服务费用的收取可能也与普通物业服务合同存在一定差异，应当进行特别约定。
（三）前期物业服务合同与普通物业服务合同的关系
尽管前期物业服务合同与普通物业服务合同虽然均是房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等方面的约定，均对业主有约束力。但是，两者仍存在不同之处。第一，主体不同。前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业所签订；而普通物业服务合同是业主大会、业主委员会与物业服务企业所订立。第二，存在的阶段不同。前期物业服务合同存在于住宅小区建成后，业主大会尚未召开，业主委员会尚未成立之时；而普通物业服务合同存在于业主大会召开，选举业主委员会之后。第三，内容有所不同。前期物业服务合同应约定关于业主入住，规范业主装修，以及完善相应物业的内容；而普通物业服务合同更着重约定建筑物及其附属设施的维持、保养等方面。第四，终止时间不同，除了合同期限届满，合同终止外，业主大会、业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同的，前期物业服务合同终止；而普通物业服务合同则无此约定。
四、前期物业服务合同的效力
（一）前期物业服务合同的效力范围
前期物业服务合同尽管是建设单位与物业服务企业之间签订的合同，但是，该合同对业主具有约束力。对此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条予以了明确，该条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”
一般而言，合同具有相对性，只在合同当事人之间产生效力，何以建设单位与物业服务企业之间签订的物业服务合同，对不是合同当事人的业主具有约束力呢？法律如此规定的理由在哪里？笔者认为，理由如下：第一，从前期物业服务合同存在的必要性分析。在住宅已经部分出售，业主部分入住的情形下，必然对房屋及其附属设施进行管理，以规范各业主的装修、入住行为，同时为已入住业主提供必要的服务，以维持住宅小区的正常秩序和业主的正常生活，但此时，尚无法召开业主大会，无法成立业主委员会，因此，业主无法自行与物业服务企业签订物业服务合同，由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同成为最为可行的必要方式。第二，从公平原则进行分析。既然由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同对住宅小区的物业进行管理是必要选择，那么，如果该合同对业主不能产生约束力，则业主没有交纳物业服务费的义务，那么，将出现业主享受物业服务则不承担相应义务的局面，与此同时，建设单位为了业主的共同利益与物业服务公司签订合同，却要自己承担相应的物业服务费用，如此显然不公平。此外，从一定意义上讲，前期物业服务合同的目的是规范各业主的装修、入住行为，对全体业主而言，是有利的，具有利他合同的性质。第三，从实际操作来看。建设单位在出售房屋时，一般会告知前期物业服务合同，并由买受人表示接受该合同，特别是根据《物业管理条例》第25条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位已经告知前期物业服务合同的内容，业主表示接受的行为，或者业主在包括前期物业服务合同内容的买卖合同上签订的行为，可以认定业主同意履行前期物业服务合同中约定的义务，概括承受了原建设单位在前期物业服务合同中的义务，并享受相应权利。因此，前期物业服务合同对业主有约束力。
（二）前期物业服务合同的效力期间
根据《合同法》第44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。法律、行政法规并未规定前期物业服务合同必须办理批准、登记等手续生效，因此，前期物业服务合同应自合同成立时生效。购房人与建设单位签订买卖合同之日起，表示接受前期物业合同的约定，因此，前期物业服务合同对业主的拘束力自房屋买卖合同签订之日起产生。
关于合同的失效时间，根据合同法的相关规定，一般有如下几种情形：一是合同履行完毕，自动失效；二是双方协商解除合同，或者一方行使解除权解除合同；三是合同期限届满。但是，对于前期物业服务合同而立，存在一种特殊的情况，即《物业管理条例》第26条所规定的合同终止情形。该条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”根据该条规定：虽然合同约定的期限未满，但是业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。作此规定，应是考虑到选聘物业服务企业本应是业主的权利，前期物业服务合同实属特殊时间的“权宜之计”，故一旦业主形成自己的决策与执行机构，可以行使其权利时，建设单位代为签订的物业服务合同即告终止。
（三）前期物业服务合同的无效情形
前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业所签订，但是，建筑区划内的建筑物及其附属物，在依法出售给业主后，却属业主所专有或共有。因此，除了一般合同所约定的无效情形外，前期物业服务合同还需特别避免以下无效情形：第一，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分，否则，该行为无效。第二，物业管理实则是依据物业服务合同产生的权利义务的统称，物业服务企业一方面具有进行物业服务的义务，另一方面享有收取物业服务费用的权利，可见，物业管理不是“权力”，也不是单纯的“权利”，更不归属于建设单位，因此，建设单位无权转让、发包“物业管理权”，或从中收取费用，否则该行为无效。第三，建设单位与物业服务企业中所签订的损害业主利益的条款应为无效。