案例54.承租人未经出租人同意转租，转租合同是否有效?

案例54.承租人未经出租人同意转租，转租合同是否有效?

2009年1月，张某因做生意需要租房开店，遂与程某签订了房屋租赁合同。在合同中双方约定：房屋由张某使用，租金每月1000元，租期为两年，租金按季度支付。合同签订后，张某随即向程某支付了第一个季度3000元的租金，合同开始履行。2010年1月，张某因经营不善欠债，遂将所租程某房屋转租于刘某，但未将转租情况告知程某，后程某得知，要求张某解除与刘某的转租合同，否则将收回房屋。

董某在珠江路以每月300元租金租了李某的一间房屋开饭店，营业半年后，因董某嫌房子太小就将该房以每月400元转租给王某。李某知道后，以违约为由，要求解除合同。(https://www.daowen.com)

以上两案涉及的是转租的问题。所谓转租，是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给第三人使用、收益。转租以后，承租人虽然是原租赁合同的当事人，但是租赁物已经由第三人即次承租人进行使用、收益。次承租人对租赁物的使用、收益，会对租赁物产生影响，进而会影响出租人的利益。因此，为了维护出租人的合法权益，《合同法》第224条规定承租人将租赁物转租给第三人必须经过出租人同意。否则，该转租合同对出租人不发生法律效力，并且出租人有权解除与承租人之间的租赁合同。

但转租未经出租人同意，承租人与次承租人之间的转租合同是否有效呢?答案是有效。因为我国《合同法》第224条并未明确说明未经出租人同意承租人转租他人的行为当然无效，所以我们不能想当然就认定其无效，法律所赋予出租人的权利只是解除权而已，转租合同约束的是承租人与次承租人，次承租人与出租人之间不发生直接的法律关系。如果转租合同双方当事人意思表示真实，且不违反法律规定，就应当认定为有效。至于由于出租人解除与承租人的租赁合同而导致次承租人损失的，次承租人可以依据其与承租人之间签订的合同而要求承租人承担违约责任。