案例55.出租人侵害承租人优先购买权是否需要承担损害赔偿责任?

案例55.出租人侵害承租人优先购买权是否需要承担损害赔偿责任?

原告杨某从2009年6月以来，一直承租被告甲公司的一套房屋经营照相业务。杨某与甲公司于2011年6月1日签订的租房协议第4条约定：“承租方必须在当年12月25日以前与出租方续签下年租房合同，并一次性交齐半年或一年的全部租金，必须先交款，后使用。”2011年12月25日、2012年4月5日，杨某向甲公司交纳了房租。2012年6月22日，甲公司内负责水电与房租的工作人员马某给杨某送来甲公司的通知一份，内容为：“因公司门面房整体出售他人，产权已发生变更，我公司原与你所签的租赁协议到2012年6月30日已执行到期，望你接通知后与现购房人协商具体租赁事宜。特此通知”。杨某认为该通知事项侵犯了其享有的优先购买权，故向河南省荥阳市人民法院提起诉讼。(https://www.daowen.com)

《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

原告杨某与被告甲公司签订的租房协议，意思表示真实，符合法律规定，且已履行多年，是有效合同。当出租人出卖杨某承租的房屋时，杨某享有优先购买权。但本案中甲公司在出售房屋时并没有通知承租人，侵害了承租人的优先购买权，应当承担损害赔偿责任。