房地产权属登记管理
第六十条 【房地产登记发证制度】国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
案例解读
案例43.所购房屋未经法定程序是否能够取得使用权?
2005年1月30日，原告温某购买某村民小组的五套宅基地，每套18000元，五套共90000元。同年3月20日，被告蓝某与施工方签订建房《合同书》，由施工方负责在该宅基地上建造房屋，工程款由蓝某支付。5月27日动工兴建，10月初竣工。2005年11月15日，由于借贷纠纷，法院认为蓝某借款后恶意逃避债务，因情况紧急，为避免损失，裁定查封上述房屋。之后，温某提出异议，法院于2005年12月20日驳回异议人温某的异议。温某遂于2006年5月18日提出诉讼，请求依法确认其对上述宅基地和房屋属于合法使用和所有。
法院经审理认为:本案中，温某虽然持有2005年1月30日某村民小组出具的证明其购买宅基地的付款《收据》和2005年11月18日该村民小组出具的《证明》，但未能履行法定的审批确权和登记手续，故温某主张对上述宅基地拥有使用权的请求于法无据，法院不予支持。同时，温某主张对上述宅基地上附属建筑物拥有所有权，依照法律相关规定，公民和法人对房屋所有权必须建立在其拥有该房屋占用范围内土地使用权的基础上。温某没有依法取得建房所用宅基地使用权，且其关于投资建造争议宅基地上房屋的主张缺乏足够的事实依据，因此不予支持，驳回起诉。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记制度”。因此，产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力。
案例44.商品房出售方未按合同约定为买受方办理房产证应如何处理?
2008年6月19日，原告王家丰(买受人)与被告高速快运公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，主要约定:买受人购买出卖人开发的位于郑州市管城回族区郑汴路41号A幢1单元11层1104号商品住宅一套，建筑面积37．91平方米，每平方米5770．69元，总房款人民币218767元，2008年6月19日，付首付款人民币65767元，余款人民币153000元，办理公积金贷款，付款时间为2008年7月19日。出卖人应当在2009年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理:逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行;逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款不小于万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了房款，被告向原告出具收到房款的销售不动产统一发票。原、被告双方在2010年10月份办理了房屋交接手续。被告称目前本案涉及的小区均未办理房屋所有权证，原因是政府对被告的行政处罚正在进行，无法办理备案手续。
法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约交纳了房款，但本案争议房产未在郑州市房地产管理部门办理初始登记，现无法办理房屋产权证。故对于原告要求被告为其办理位于郑州市管城回族区郑汴路41号A幢1单元11层1104号的房屋产权证的诉讼请求，不予支持。由于被告的原因，原告至今不能取得房产证，原告要求被告按照合同约定向其支付逾期办理房屋产权证书违约金2100元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。被告辩称其没有为原告办理房屋所有权证书的义务，按合同约定，被告仅有办理备案手续的义务。被告的该项辩称，理由不当，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决被告河南省高速快运实业有限公司于本判决生效后十日内向原告王家丰支付逾期办理房屋产权证违约金2100元;驳回原告王家丰的其他诉讼请求。
第六十一条 【房地产权属登记】以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
条文注释
【不动产物权变更的登记】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
【房地产开发项目转让备案】转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
【房屋所有权初始登记】因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料:(1)登记申请书;(2)申请人身份证明;(3)建设用地使用权证明;(4)建设工程符合规划的证明;(5)房屋已竣工的证明;(6)房屋测绘报告;(7)其他必要材料。房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
【申请房屋所有权转移登记】发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记:(1)买卖;(2)互换;(3)赠与;(4)继承、受遗赠;(5)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的;(6)以房屋出资入股;(7)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的;(8)法律、法规规定的其他情形。申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:(1)登记申请书;(2)申请人身份证明;(3)房屋所有权证书或者房地产权证书;(4)证明房屋所有权发生转移的材料;(5)其他必要材料。前述第(4)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
案例解读
案例45.一屋两证分属不同权利人如何处理?
本案争议标的为一栋二层房屋。1998年7月16日，某市人民政府给被告王某颁发了上述争议房屋土地的《国有土地使用证》。2000年7月，该市人民政府给原告彭某颁发了《房屋所有权证》。彭某以王某占住该房屋侵权为由提起诉讼。
一审法院经审理后认为:原告彭某拥有争议房屋的《房屋所有权证》，该证来源合法，应予确认。因此，原告彭某对争议的房屋拥有合法的产权。被告王某对争议的房屋没有经过房产部门的登记，尚未取得房产权证，没有所有权而占住该房屋，已对原告彭某构成房屋侵权。因此，原告彭某的侵权主张于法有据，应予支持。被告王某虽然持有该房屋所占土地的《国有土地使用证》，且该证的内容真实，但根据有关房地产法律法规的规定，不予确认其拥有房屋的所有权。故判决被告王某对原告彭某已构成房屋侵权，争议的房屋归原告彭某所有。
一审宣判后，王某不服判决上诉称:被上诉人彭某的房产来源不合法。根据我国《城市房地产管理法》第六十一条第二款的规定，办理《房屋所有权证》必须持有合法的《国有土地使用证》，没有合法的《国有土地使用证》就不能办理《房屋所有权证》。据此，请求二审法院依法撤销一审法院的判决，并改判所争议的房屋所有权和房屋所占地的土地使用权归其所有。
二审法院经审理认为，被上诉人彭某主张上诉人王某构成对自己所拥有的房屋侵权的诉求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此撤销一审判决，驳回彭某的诉讼请求。
法律上的房屋权利人是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。本案争议的焦点是上诉人王某是否构成对被上诉人彭某房屋所有权的侵犯行为。综合本案认定查明的事实，被上诉人彭某持有某市人民政府2000年7月颁发的《房屋所有权证》，而同时上诉人王某则持有1998年7月16日某市人民政府颁发的上述争议房屋占用范围土地的《国有土地使用证》，且经本院查实，双方当事人分别持有的两证均为由某市人民政府颁发的有效权证。
案例46.市政府越权颁发房屋所有权证是否可以被撤销?
因案外人某工业城公司未按期偿还某市建行的贷款，经法院判决、执行后，该工业城公司的办公大楼框架两幢(各占地614．4平方米)、混凝基础一幢(614．4平方米)及其所占土地作价抵押给市建行。2003年10月16日，上述土地及地上建筑物经公开拍卖由原告赵某竞买成功。2003年11月7日，市建行给赵某出具了《债权转让证明书》，将上述土地及地上建筑物的权益转让给赵某，但未办理产权过户登记手续。由于某工业城公司自1994年起即对上述项目停止建设，2004年1月20日，被告某市政府作出批复，同意市处置办无偿收回某工业城公司征用的300亩土地和投资建设的七栋土建框架公寓楼及办公楼(包括本案争议的土地及地上建筑物)并处置拍卖恢复建设。2004年3月5日，第三人某实业有限公司以74万元竞买成功。2004年5月，某实业有限公司以上述土地及地上建筑物已由其通过公开拍卖竞买取得并经市政府及其有关职能部门批准建设为由，恢复对原某工业城公司的项目建设。2004年6月，赵某以某实业有限公司侵权为由，向市人民法院提起民事诉讼。在上述民事诉讼过程中，市政府于2004年12月8日和2005年10月18日根据某实业有限公司的申请，分别给其颁发了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。赵某认为被告市政府向某实业有限公司颁发《房屋所有权证》侵犯其合法权益，提起诉讼。
法院经审理认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款的规定，房屋所有权证应由房产管理部门颁发，市政府向某实业有限公司颁发《房屋所有权证》显然属越权行为，是违法的，故《房屋所有权证》依法应予撤销。
市政府给某实业有限公司颁发的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，是某实业有限公司基于市政府处置拍卖某工业城公司停缓建工程而竞买取得的。但在市政府处置该停缓建工程之前，市人民法院已于2000年7月26日裁定查封了某工业城公司部分土地和房产(即本案讼争的土地及地上建筑物)，随后经审理、执行将其抵债给市建行，因此本案讼争土地及地上建筑物的权属已转移给市建行。市政府在明知本案讼争土地及地上建筑物已被市人民法院查封、且本案讼争土地及地上建筑物已抵债给市建行并由市建行通过拍卖程序处分转让给赵某的情况下，仍将本案讼争土地及地上建筑物作为某工业城公司的停缓建工程进行处置，并再次拍卖给某实业有限公司，显然其处置拍卖该土地及地上建筑物的行为与人民法院的抵债裁定是相冲突的。市政府无视上述事实，向某实业有限公司颁发《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，显然侵犯了赵某对本案讼争土地及地上建筑物的民事权益。
案例47.迟延办理土地使用权证是否需要承担支付违约金的责任?
2000年9月6日，原告张某与被告加州公司签订《商品房购销合同》，加州公司将某商品房出售给张某。张某已入住并已取得房屋所有权证。但由于加州公司未将楼房土地分户发证的基础材料送到土地管理部门，到原审庭审辩论终结前，张某尚不能办理分户土地证。张某遂起诉请求加州公司协助办理土地使用证，并支付违约金10万元。
一审法院认为:张某与加州公司签订的《商品房购销合同》和《协议书》，采用了法律规定的书面形式，协议的内容不违反法律规定，且已部分履行，因此《商品房购销合同》和《协议书》有效。加州公司未按《商品房购销合同》的约定协助张某办理土地使用证，构成违约。加州公司应当协助张某办理土地使用权变更登记手续，并提供必要的证明文件。但是张某提出的关于按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，要求加州公司支付违约金的诉讼请求，因该规定是针对由于出卖人的原因买受人未取得房屋权属证书的情况，而权属证书在实践中表现为房产证，而不是土地使用权证。因此张某这一请求无法律依据，且双方合同并无约定，因此不予支持。张某不服，提起上诉。
二审法院经审理认为:《商品房购销合同》及《协议书》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体及他人合法权益，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用原则履行各自的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。关于上诉人请求被上诉人给付迟延办理土地使用权证违约金10万元的问题。上诉人与被上诉人并未就被上诉人迟延履行协助办理土地使用权证约定违约金责任。上诉人与被上诉人在《商品房购销合同》中仅第十七条有“关于产权登记的约定”，而产权通常指的是所有权，城市规划区范围内的土地归国家所有，使用人仅能依法获得使用权，而非“产权”，该条款不是当事人就办理土地使用权证问题所作出的约定。因此，原审判决认定“被告(被上诉人)未按‘《商品房购销合同》第十七条’的约定协助原告(上诉人)办理土地使用证”不当。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被上诉人负有协助办理土地使用权变更登记并提供必要的证明文件的法定义务，被上诉人未在法定期限内履行该义务的，当事人有权请求法院强制其履行，但并不必然产生违约金责任。本案当事人在《商品房购销合同》中就迟延办理土地使用权证并未约定违约金责任，因此，上诉人主张违约金责任没有法律依据。据此，维持原判，驳回上诉。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十八条中载明的“房屋权属证书”仅指房屋所有权证书，并不包括土地使用权证书。《解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的‘房屋’向社会销售并‘转移所有权’于买受人，买受人支付价款的合同”，该条明确规定买卖合同的标的物为“房屋”而非“土地”，且出卖人须“转移所有权”，而非“转移使用权”。土地使用人对国有土地仅能享有使用权，而不享有所有权，所以本条所称的转移所有权系指房屋所有权，而取得房屋权属证书系房屋所有权转移的标志。故《解释》第十八条中的“房屋权属证书”只能是与《解释》第一条相对应的房屋所有权证书，而不能是土地使用权证书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定也是将“土地使用权变更手续”与“房屋所有权登记手续”分别表述，两者并不存在包含关系。因此，上诉人以《解释》第十八条中的“房屋权属证书”包括房屋所有权证及土地使用权证为由要求依照《解释》第十八条判令被上诉人给付违约金的请求不能成立。据此，维持原判，驳回上诉。
案例48.没有充分证据证明房产登记有误的，如何推定真实权利人?
原告姚甲、姚乙与被告姚丙系兄弟姐妹关系，被告陈某与被告姚丙系夫妻关系。第三人系上海某房地产开发有限公司(以下简称某公司)。2000年4月被告姚丙与案外人支某签订房屋买卖合同一份，约定以38000元的价格购买上海市青浦区的一套房产。被告姚丙于合同签订后1日内向支某一次性支付了房款，并于2000年5月取得了该房屋的房地产权证。2003年，第三人某公司取得了上述房产地块的房屋拆迁许可证，并与被告姚丙签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》。协议签订后，被告仅将房产证原件交给了第三人，但未履行协议其他条款。两原告诉称，其与被告姚丙因投资而购买系争房屋，三方达成书面协议，由两原告与被告姚丙作为投资的三方，每方出资三分之一，并享有出资同等比例的房屋产权，并约定由被告姚丙具体负责办理购房、办产权证等手续。后两原告向两被告交付了相应的购房出资款。2005年原告姚甲因贷款需要欲将系争房屋抵押时发现系争房产登记在被告姚丙一人名下，遂起诉要求法院确认系争房产为两原告及两被告共有。两被告承认两原告诉请的事实，对两原告的诉请亦表示同意。第三人某公司认为，两原告及两被告是为了拖延拆迁工作有恶意串通的嫌疑，故不同意两原告的诉请。另，诉讼中，两原告又与两被告签订了调解协议，其中约定两被告同意两原告与其按份共有系争房产。
一审法院经审理后认为，房地产转让、抵押，当事人应当依据法律规定办理相应的权属登记。其次，两原告与被告姚丙一同出资购买房屋后，近6年未关心房屋的权属登记，这与常理不符。第三，两原告对登记有误仅提供“协议书”予以证明，该协议书只是与两被告的陈述一致，并无其他证据证明，由此不足以判断房产登记有误。第四，两原告与被告姚丙之间的争议发生在动迁协议签订之后，且房产证原件已经交给了第三人，因此法院不能排除原、被告所称之事实可能影响国家、集体及诉讼第三人及其他涉及该动迁事项的案外人的合法权益的可能。综上，法院驳回了两原告的诉请。原告不服，提起上诉。
二审法院认为，除一审法院认定的事实以及裁判理由之外，针对诉讼过程中两原告又与两被告签订的同意由两原告与两被告按份共有系争房产的调解协议。由于两被告已经与第三人某公司签订了拆迁补偿安置协议，某公司已经成为利害关系人，被上诉人的处分权因此受到限制，因此其所作的同意两原告按份共有房屋的意思表示无效，即使按份共有也仅是对拆迁补偿款的按份共有。综上，二审法院作出驳回上诉，维持原判的判决。
物权变动采公示和公信原则，以登记作为不动产物权变动的公式方法。首先，房屋所有权登记作为一种法定的公示制度，具有较强的公信力，除非出现强有力的证据足以证实登记有误，否则就应当以登记的所有权人为真实权利人。
第六十二条 【房地产抵押登记】房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
条文注释
【房地产抵押登记部门】办理房地产抵押登记时，可以分别向土地管理部门和房产管理部门申请办理抵押登记。房地产抵押价值中，土地的抵押价值要远远大于房产的抵押价值，抵押权人主要是着眼于土地价值才设定抵押，而且土地使用权抵押的合法性决定了整个房地产抵押的合法性。因此，如果一个部门负责抵押登记，这个部门应为土地管理部门。
案例解读
案例49.房屋抵押行政登记应提交哪些审查材料?
原告简某与案外人温某于1995年2月9日结婚。2003年11月17日，第三人甲公司作为抵押权人(卖方)、第三人乙公司作为买方(信用限额使用人)、温某作为抵押人，三方签订最高额抵押合同，温某以其拥有完整所有权的某房地产抵押给第三人甲公司。同日，温某向被告某市房产管理局提交乙公司营业执照、身份证复印件、乙公司出具的委托书、房地产抵押登记申请审批表、最高额抵押合同、房屋产权证以及报告书等有关材料，申请办理上述房地产的抵押登记。被告某市房产管理局经审核，于2003年12月3日核准颁发房地产他项权证，并在房地产权证上作了他项权利记载。原告不服，认为诉争房地产是原告与温某的共有财产，被告在没有原告到场签名确认也没有原告向其出具表示同意抵押的书面确认函的情况下，在诉争房地产上为第三人甲公司办理他项权利登记，违反了法定的审查义务。故向法院提起诉讼，请求法院判令撤销他项权利登记。
法院经审理认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十二条第一款的规定，被告市房产管理局依法享有管理本行政区域内的房地产抵押管理工作的职权。抵押人温某因与第三人甲公司、第三人乙公司签订最高额抵押合同，向被告申请办理诉争房地产的抵押登记，并向被告提交了相应材料，其提交的材料符合《城市房地产抵押管理办法》第三十二条的规定。温某提供的房地产权证上记载的权属人是温某，并无共有人，被告已依法审查诉争房地产的权属。被告审查上述材料后，对诉争房地产做出房地产他项权证的行为，事实清楚，证据充分，程序合法。温某向被告申请办理抵押登记时提交的是房地产权证，该证记载诉争房屋的权属人是温某，温某有处分诉争房地产的权利。原告认为“诉争房地产是原告与温某的共有财产。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效”，应循民事途径解决，不属行政诉讼审理范围。据此，判决驳回简某的诉讼请求。
《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定，“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件:(一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;(二)抵押登记申请书;(三)抵押合同;(四)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;(六)可以证明抵押房地产价值的资料;(七)登记机关认为必要的其他文件。”
第六十三条 【房地产权属证书】经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。