第四节 房屋租赁
第五十三条 【房屋租赁的定义】房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
条文注释
【房屋不得出租的情形】公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。有下列情形之一的房屋不得出租:(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
【承租人的优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
应用要点
【案由选择】房屋租赁纠纷
房屋租赁是指房屋所有人作为出租人在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向其支付租金的行为。房屋租赁纠纷案件主要表现在租金支付纠纷、优先购买权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷等方面。
案例解读
案例38.转租房屋租赁合同的效力如何判定?
2006年11月15日，被告陈某与某市居委会第二居民小组(以下简称第二小组)签订了《土地使用租赁合同》及《房屋租赁合同》，约定由陈某租赁第二小组的土地3．24亩及房屋一栋。2008年3月16日，原告尹某、被告陈某双方签订了《房屋及土地租赁合同》，约定陈某将上述土地及房屋租赁给尹某使用。尹某租赁该房屋及土地准备用于餐饮经营。合同签订后，尹某实际向陈某支付租金共97．5万元。后尹某投资装修时，发现该土地及房屋系陈某从第二小组租赁而来，陈某的转租行为得到第二小组的认可，但陈某并未拥有完全所有权和使用权。尹某遂以陈某欺诈为由提起诉讼，要求撤销陈某、尹某所签订的合同。
一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条及《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。本案中，尹某、陈某所签订的租赁合同，虽系双方真实意思表示，也得到了房屋所有人第二小组的追认，但在双方所签订的合同中，陈某承诺租赁给尹某的房屋具有完全的所有权和使用权，实际上该房屋系陈某从第三人处租赁而来，陈某未在与尹某订立的合同中予以说明，故陈某在房屋产权问题上具有欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条的规定，陈某违背了诚实信用原则，导致了双方所签订的合同无效，应承担相应的责任。尹某在签订合同时，并未及时在合同签订前让陈某出具所租赁房屋的相关产权证书，没有尽到应尽的审查注意义务，具有一定的过错。一审法院判决合同无效，陈某承担租金损失的70%，尹某自行承担租金损失的30%。宣判后，陈某、尹某均不服，提起上诉。
陈某上诉称:本案的租赁合同合法有效，陈某已经履行了交付标的物的义务。原审判决认定事实错误并且超越诉请范围。尹某上诉称:陈某存在欺诈行为，请求判令撤销合同，陈某承担全部责任。
二审法院审理认为，本案争议的焦点是:陈某与尹某签订的《房屋及土地租赁合同》是否应当撤销。《中华人民共和国合同法》第八条规定:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈某与尹某双方签订的《房屋及土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同订立后得到房屋所有权人第二小组的认可，该合同其内容和形式均不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。合同订立后陈某已经将出租的土地和房屋交付尹某，已经履行了交付租赁物的义务，为此，尹某就应当依约履行向陈某支付租金的义务。陈某所收取的租金不应当返还尹某。上诉人尹某诉称陈某所出租的房屋和土地在政府规划范围内以及因陈某的欺骗行为所签订合同，请求撤销合同和返还租金的主张无事实和证据予以证明。据此，认定合同有效，支持陈某诉求，驳回尹某诉求。
根据《合同法》的规定，转租合同如果经过了原出租人的同意，则转租合同合法有效。
第五十四条 【房屋租赁合同的签订】房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
条文注释
【租赁合同内容】房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款:(1)当事人姓名或者名称及住所;(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;(3)租赁用途;(4)租赁期限;(5)租金及交付方式;(6)房屋修缮责任;(7)转租的约定;(8)变更和解除合同的条件;(9)当事人约定的其他条款。
【租赁合同终止、续租、继续履行】房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
【租赁合同的变更、解除】有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同:(1)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;(2)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(3)当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
【租赁登记备案】房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房产管理部门登记备案。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内持规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件:(1)书面租赁合同;(2)房屋所有权证书;(3)当事人的合法证件;(4)城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
应用要点
【证据规则】
房屋租赁合同纠纷案件需要提交的证据材料:
1.房屋产权凭证;
2.房屋租赁许可证;
3.房屋租赁合同;
4.欠租时间、金额的证明或者欠据;
5.修缮前房屋质量情况的证明和为修缮房屋支出的合理费用的凭证;(https://www.daowen.com)
6.原房屋平面构造草图;
7.转租协议及转租人从中渔利的证据;
8.其他证据。
案例解读
案例39.租赁房屋失火，损失如何承担?
2006年9月15日，被告李某与案外人冉某订立《租房协议》约定，李某将其所有的一间平房出租给冉某用于开小吃店，双方还就租金、防火安全等作了约定。2007年2月8日，冉某承租的小吃店门市部起火，将与该小吃店相连的原告王某的房屋以及屋内财产烧毁。2007年5月9日，市消防大队认定，起火部位在李某出租给冉某作小吃店的门市部，但未发现火灾的直接证据和直接证人，火灾原因不明。
原告王某认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第十三条、第十四条之规定，城市房屋租赁应当实行登记备案制度，但李某与冉某之间的房屋租赁没有登记备案，其房屋租赁协议无效，李某作为房屋所有权人理应承担赔偿责任，请求判令李某赔偿损失。李某认为，起火房间是承租人冉某在管理和使用，并非李某在管理使用，故应由冉某担责。李某不是补偿的义务主体，不承担赔偿责任，故请求法院驳回王某的诉讼请求。
法院经审理认为，由于火灾原因不明，不能断定李某对该起火灾发生存在过错，故李某对其出租的房屋不应承担管理责任，对王某的诉求不予支持。
一、关于冉某与李某签订的房屋租赁合同是否有效的问题。因《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第十三条、第十四条规定的房屋租赁合同登记备案制度属于管理性规范，不是强制性规范，并且上述法律法规并没有规定房屋租赁合同登记备案是合同生效的必要条件，故冉某与李某签订的房屋租赁合同合法有效。二、关于李某是否应当对其出租的房屋承担管理责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，李某作为房屋的出租人，对其出租房屋进行必需的维修是其法定义务，除此之外的其他义务应当根据其与房屋承租人之间的特别约定予以确定，而王某没有提供证据证明李某除了法定的房屋维修义务外，李某与冉某之间还特别约定了其他管理义务，同时，由于火灾原因不明，不能断定李某对该起火灾发生存在过错，故李某对其出租的房屋不应承担管理责任，对王某的诉求不予支持。
第五十五条 【住宅用房和非住宅用房的租赁】住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第五十六条 【以划拨方式取得的国有土地上的房屋出租的特别规定】以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
条文注释
【以划拨方式取得土地使用权的房屋租赁的土地收益】本条规定的房屋出租，是否向国家缴纳“土地收益”(其性质与出让金相同)，取决于该出租房屋所占用的土地使用权性质，即是划拨土地使用权还是出让土地使用权，而确认其性质的只能是土地管理部门。因此，以划拨方式取得土地使用权的房屋租赁的“土地收益”，也应按照出让金的管理办法，由土地管理部门负责征收管理。
案例解读
案例40.划拨方式取得土地使用权土地上的房屋租赁合同是否有效? 2005年3月10日，原告某物业公司与被告贾某签订一份《租赁协议》，约定:由贾某承租某省交通厅机关综合服务楼半地下层至地上一、二层作为经营餐厅使用，租赁期预定为五年，每年租赁费为320，000元，租赁费按季度交纳，次季度租赁费应在上季度到期前提前30日内交纳。2005年6月，贾某向工商行政管理部门和税务机关领取了个体工商户营业执照和税务登记证。后贾某拖欠租金，某物业公司两次发出催款通知，要求贾某交纳拖欠租金。在通知时间内贾某均未交费，某物业公司遂通知贾某解除合同。贾某主张该《租赁协议》无效。2006年4月13日，原告某物业公司提起诉讼，请求法院确认原告解除与被告签订的《租赁协议》的行为有效，要求贾某承担相应的违约责任。
法院经审理最终认定本案租赁协议合法有效，支持了物业公司的诉求。
某物业公司出租给贾某经营使用的综合服务楼所占用的土地性质虽然为国有划拨用地，我国《城市房地产管理法》第五十六条规定:“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”，现土地管理部门已通知省交通厅要求缴纳土地使用权收益金，但是否缴纳土地使用权收益金并不是房屋租赁合同成立并生效的前提条件，因此，某物业公司与贾某签订的《租赁协议》合法有效，双方均应按约定全面善意地履行各自的义务。
第五十七条 【房地产中介服务机构】房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
应用要点
【案由选择】居间合同纠纷
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
案例解读
案例41.如何认定房地产中介是否全面履行了中介服务?
原告甲经纪公司下属31分部作为中介方为被告朱某购房，朱某分别于2007年7月16日、2007年7月31日和2007年8月11日和他人签订了《商品房定购合同》。根据2007年8月11日签订的《商品房定购合同》，朱某通过甲经纪公司的居间关系购买了房屋。按照合同约定，朱某应支付中介费人民币7000元。此后，朱某交纳了房款，并于2007年9月11日取得了该房屋产权证。因朱某未按照合同的约定支付居间费用，故甲经纪公司向法院提起诉讼。朱某辩称:甲经纪公司仅提供了房屋的信息，未按合同约定办理居间代理业务，仅完成了部分房地产经纪行为。众所周知，房屋交易中介合同是买卖双方进行房屋交易，中介方提供服务的合同。《城市房地产管理法》规定，“房地产中介服务”包括房地产咨询(包括提供信息等)，房地产经纪，房地产评估等三类。其中，房地产经纪是指为委托人提供房屋信息和居间代理业务的经营活动。本案中，甲经纪公司以“甲房地产经纪有限公司31分部”签约，而不是以“房地产咨询公司”签约，其应履行的法定义务就应包括“提供房屋信息和居间代理业务”两方面。本案中，该合同本质是提供了信息，但甲经纪公司未履行合同约定和法定的居间代理业务。
法院经审理认为，双方当事人之间建立了居间法律关系，甲经纪公司为朱某提供了房屋信息，履行了合同义务，并促成朱某购房，朱某应当承担支付费用的义务，据此判令朱某承担民事责任。
本案争议的焦点是双方当事人协商签订的居间合同中是否约定了甲经纪公司为朱某代办房产证。按照行业惯例，甲经纪公司在向朱某介绍双方达成买卖合同之外，还应该帮交易双方完成过户手续，这与朱某上诉主张甲经纪公司作为经纪工作经营范围是相互一致的。但朱某在没有通知甲经纪公司的情况下，自行与房子买主办理房屋过户手续，因此朱某自行放弃了甲经纪公司帮其完成过户手续的权利，自行处理这一行为应当认定双方变更了合同内容。