房地产抵押
第四十七条 【房地产抵押的定义】房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第四十八条 【房地产抵押物的范围】依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
条文注释
【不得设定抵押的房地产】土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。下列房地产不得设定抵押:(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(6)依法不得抵押的其他房地产。
第四十九条 【抵押办理凭证】房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
案例解读
案例36.未审查房屋产权证的抵押登记是否可以被撤销?
位于安溪县官桥205线开发小区39号的综合楼，系原告官桥茶叶公司的财产。2002年9月27日，神龙公司以自己址在安溪官桥车站边的厂房作为抵押物向安溪工行提供抵押担保，并向被告安溪县规划建设局下属的安溪县房地产交易管理所申请抵押登记。安溪县房地产交易管理所未经认真审查，将属于原告所有的39号综合楼错误地作为神龙公司的财产一并予以抵押登记。原告认为被告下属单位的具体行政行为严重地侵犯了原告的财产权利，向法院请求撤销被告下属的安溪县房地产交易管理所于2002年9月28日做出的抵押登记行为。被告辩称:安溪县房地产交易管理所对外办理房屋抵押登记上是一个独立主体，安溪县规划建设局作为被告是错误的，原告的起诉应予以驳回。原告的注册资本登记显示并没有该讼争房产作为固定资产投资，讼争涉及的财产属神龙公司所有，原告官桥茶叶公司对该财产不具有所有权，不享有主体资格，应驳回其起诉。
经审理，本案终审法院认为:安溪县规划建设局是安溪县范围内办理房地产抵押登记的行政管理部门，依法负责本行政区域内的房地产抵押管理工作，其作出的具体行政行为，应当事实清楚，适用法律正确，程序合法。安溪县规划建设局作为登记机关，其工作人员未尽到严格审查义务，即准予将该综合楼抵押登记，其具体行政行为证据不足，应予撤销。据此撤销该抵押登记行为。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条规定:“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理”，《城市房地产抵押管理办法》第三十二条、第三十三条均明确规定房屋产权证是作为抵押登记的合法依据。
第五十条 【房地产抵押合同】房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。(https://www.daowen.com)
条文注释
【房地产抵押合同的主要内容】房地产抵押合同应当载明下列主要内容:(1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;(2)主债权的种类、数额;(3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;(4)抵押房地产的价值;(5)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;(6)债务人履行债务的期限;(7)抵押权灭失的条件;(8)违约责任;(9)争议解决方式;(10)抵押合同订立的时间与地点;(11)双方约定的其他事项。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
案例解读
案例37.房屋抵押未签订书面合同，抵押是否有效?
原告黄某与第三人系亲戚关系。第三人经黄某同意，利用黄某的两本房权证向被告某农村信用社办理了抵押贷款手续，并到县房产部门办理了房地产抵押登记手续。借款到期后，被告分别于1998年9月19日、1998年11月9日、1999年6月19日、2000年7月24日、2001年6月10日向黄某及第三人发出了贷款催收通知书，第三人除2005年6月24日归还借款500元外，剩余借款本金及利息一直未付。2007年4月23日黄某将某农村信用社诉至法院，要求确认第三人逾期贷款的抵押行为无效，由被告返还房权证给黄某，并承担本案诉讼费。
一审法院认为:《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和六十二条分别规定:“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同”、“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记”。本案虽然办理了抵押登记，但被告与黄某并未办理书面抵押合同，因此，被告与黄某之间的抵押行为自始至终都不具有法律效力。此外，黄某房屋的抵押期限是1996年4月16日至1997年1月16日一年，抵押期限到期后，没有重新登记或续登，担保物权的存续不具有法律约束力，遂认定抵押行为无效。农村信用社不服，提起上诉。
二审法院认为:被上诉人黄某提供其身份证及房产证给原审第三人办理抵押贷款手续是明知的，也是自愿的。这从贷款到期后被上诉人还曾多次签收上诉人送达的《贷款到期催收通知单》而从未提出异议可以得到进一步印证。由于本案的抵押物系房屋，属于《中华人民共和国担保法》第四十二条规定的应当办理抵押物登记的财产，根据该法第四十一条之规定:当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记。本案中，虽未签订书面抵押合同，但由于其提供房产抵押担保的意思明确，并且抵押房产还依法办理了抵押登记，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案的抵押行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，而且还符合法律关于房屋抵押登记生效的法律要件，因此，本案的抵押担保应认定为合法有效。据此，撤销原判，驳回黄某的诉求。
虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定:“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。”《中华人民共和国担保法》第三十八条也规定:“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”但是，上述规定均属于倡导性规定，而不属于法律的强制性规定。
第五十一条 【以划拨土地使用权设定的房地产抵押权的实现】设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第五十二条 【房地产抵押后土地上的新增房屋问题】房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。