不动产抵押权登记内容缺失

《物权法》实施后，《房屋登记办法》随即颁布施行，成为首部明确规范不动产登记的指引性文件。其第四十四条规定，抵押当事人申请办理抵押登记的，登记部门应当将被担保的债权数额登记于房屋登记簿上，但将利息、违约金、实现债权的费用等项目遗漏。

《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年实施，自此开启了不动产登记由特定行政机关办理的登记制度。其第六十八条规定，抵押当事人协商变更抵押担保之优先受偿顺序、抵押担保的主债权数额以及抵押担保的范围的，且该变更会使同一抵押物上其他抵押权人遭受不利后果的，该变更应当以书面的形式得到其他遭受不利后果的抵押权人的同意，并在向不动产登记部门申请变更登记时提交该抵押权人的身份证明材料。从该规定的内容看出，立法者在制定新的不动产抵押登记规范时，意欲将抵押担保范围登记在不动产登记簿上，以修正《房屋登记办法》立法的不足。(https://www.daowen.com)

但2015年国土资源部（今自然资源部）发布的《国土资源部关于启用不动产登记簿样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）附件中，关于抵押权登记簿样式及使用填写说明部分指出，抵押权登记信息包括抵押当事人信息、抵押方式、被担保主债权数额或者是以最高额抵押担保的债权数额、登记时间等。根据体系解释，登记簿中“被担保主债权数额”应当与《物权法》第一百七十三条规定担保范围中的“主债权数额”一致，而非包含抵押担保范围的其他债权。

基于此，《不动产登记暂行条例实施细则》欲改变先前不动产抵押登记的尴尬状况，将抵押担保范围载入登记事项，反而在实施过程中，以登记簿制式的限制方式，将担保范围排除在登记事项之外，使得不动产抵押登记内容从实质上缺失，成为优先受偿范围争论的现实原因。