第三节 拆迁补偿
开发区建立初期，征地拆迁工作由开发区工委、管委会直接负责。1996年4月2日，管委会成立拆迁安置领导小组，负责区内拆迁安置事宜。此后，该拆迁安置领导小组根据人事变动适时充实调整人员。同时又根据工作需要，针对拆迁安置工作不同阶段的突出问题或不同的工作重点，分别成立相应的领导小组，统一组织领导相关方面的工作。根据国家《土地管理法》及江宁区（县）政府有关征用土地补偿办法，开发区依据法律规定给予农村集体经济组织及农民补偿，切实保护区域内拆迁农民合法权益。2000年后，按江宁政发[2000]106、108号文件具体规定执行。征地拆迁后剩余土地依法收归国有，由国土管理部门统一管理。建设征用土地由建设单位支付土地补偿费、青苗补偿费、房屋及附着物补偿费和农业人口安置保养等费用。建设征用土地，由国土管理部门统一办理，分别与建设单位签订征地协议，与被征用土地所有权人和使用权人就补偿、安置等事项签订协议。建设征用土地依法定程序批准后，由江宁区（县）人民政府公告征地方案和范围，国土管理部门在被征用土地所在地公告征地补偿安置方案，征求意见后组织实施。
【土地、青苗和附着物补偿】
按照《南京市建设征用土地补偿和安置办法》及江宁区（县）有关规定，土地补偿费依法归农村集体经济组织所有，青苗补偿和附着物补偿费归其所有者所有。2000年4月，开发区对非市政建设项目土地补偿费征用耕地（含蔬菜地），按该土地被征用前3年年平均产值的10倍计算；征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地年产值的8倍计算；征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地，按该土地年产值的5倍计算；征用宅基地、乡镇企事业用地、公共设施用地等集体所有土地，按征用邻近耕地补偿标准的60%计算；拆迁房屋统一安置的，原宅基地不给予土地补偿；征用无收益的非耕地，按征用邻近有收益的非耕地补偿标准的50%计算。青苗补偿费，按一季农作物产值计算，能收获的不予补偿。多年生经济林木，由建设单位给予补偿。树木及名贵观赏树木可以移植的，由建设单位付给移植费；不能移植的，由建设单位给予补偿或作价收购；突击抢栽的树木，不予补偿。农田水利及机电排灌设施、电力、广播、通讯设施等附着物，能迁移的由建设单位付给迁移费；不能迁移的由建设单位依据重置价结合成新的给予补偿。需迁移坟墓的，公告坟主限期迁移。公告费、移坟补偿费由建设单位按规定标准支付。
2002年以来，开发区对属于市政建设项目，按土地、青苗和附着物计算补偿费。征用农村集体土地的，土地、青苗及附着物补偿费标准为9万元/公顷。该费用优先支付属农民个人所有的青苗及附着物补偿；使用国有农用土地（含撤组剩余土地）的，其青苗及地上零星定（附）着物等补偿费标准为1.5万元/公顷；取土用地按临时用地手续办理，由国土管理局组织复垦，建设单位支付复垦补助费。补助费包括：青苗、附着物补偿、耕作土覆盖及恢复农田水利设施补助、减产补助等。补助标准为：水田3.6万元/公顷，旱地、山地3万元/公顷；施工临时用地支付临时用地补偿费，不得建永久性建筑。占用期在1年之内的，按1.2万元/公顷支付；第二年继续占用的，按2.2万元/公顷支付；因施工需要排水清淤的鱼塘，除已征用面积外，其他水面补偿0.8万元/公顷；用地范围涉及电力、电讯、广播等杆线及地下电缆、管道迁移，由产权单位自行负责，迁移费由建设单位支付。
【房屋拆迁补偿标准】
按南京市及江宁县政府征用地补偿办法规定，1992年起，开发区征地房屋拆迁及征地撤组后剩余土地上的原房屋拆迁，原则上统一拆迁安置。没有条件统一安置的，由农民自拆自建。自拆自建的宅基地由街镇政府统一规划、统一安排，用地按规定程序报批。征地拆迁实施单位与被拆迁人，依照相关规定就补偿、安置等事项签订书面协议。协议内容主要有补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限。经协商达不成协议的由国土管理部门协调；协调不成的由区（县）人民政府裁决。当事人对裁决不服的，在接到裁决书之日起15日内向江宁区（县）人民法院起诉。2000年起，开发区房屋拆迁安置具体控制标准为：人均耕地在1/15公顷以下的每户不超过130平方米，人均耕地在1/15公顷以上的每户不超过170平方米。征地经批准后，征地拆迁实施单位持建设用地批准书、经核准的征（拨）地范围图、拆迁申请报告及拆迁情况说明向区（县）国土管理局提出拆迁申请，经审核同意并取得拆迁许可证后，由国土管理局公告迁移决定并组织实施。拆迁许可证有效日期为4个月，超出规定时间仍未完成拆迁的，在期满前10日内向原批准部门申请续期，续期时间不超过3个月。建设征用土地需要拆迁的，在进行用地现状调查之前办理户口冻结。
拆迁涉及房屋及附属物。拆除个人私有房屋及镇、村、组集体房屋，按房屋原面积重置价、结合成新给予补偿；自拆自建房屋，按房屋原面积重置价格结合成新的120%给予补偿。建设单位在此基础上，增加20%作为公用设施配套费，由所在街镇、村包干使用。持有农民宅基地集体土地使用证和建房许可证的，按规定给予补偿安置；只有土地使用证、没有建房许可证的房屋，在计算补偿与安置房屋面积时，认可每户宅基地面积最多不超过130平方米，房屋覆盖率不超过70%；土地使用证和建房许可证均不具备的，视为违法建筑，不予补偿安置。突击抢建的建筑物，不予补偿安置。暂住户口或虽是常住户口但属租用房屋居住的，不计入安置人口。
计入安置对象的人口。依据相关规定，原有常住户口并实际居住的；原有常住户口的未婚现役军人；原有常住户口的援外工作人员和留学生；按规定户口迁往所在单位，在单位无房并经常回家住宿的；本人系常住户口，其不在本市居住的配偶；原有常住户口，正在劳教、服刑期间的。统一安置的，依据相关规定确定面积和人口，其安置标准为：按人均建筑面积25—30平方米安置。年龄在16周岁以上，且未婚的，照顾每人25—30平方米。照顾面积以建筑成本价计价。拆除的房屋旧料原住户不再回收，由征地拆迁实施单位集中处理。征地拆迁实施单位按规定安置标准对被拆迁人予以安置，安置房屋系成套住房的，被拆迁人必须购买房产权。被拆迁人获得的房屋拆迁补偿款须先用于冲抵购房款后再结算，多退少补。
拆迁购买房屋计价。按标准以建筑面积计算购房款，按规定计算安置面积不超过原房面积部分，以建筑安装工程造价计价；实际安置面积在规定安置面积内、但超过原房面积的部分，以建筑成本价计价；实际安置面积超过规定安置面积的，以该地区规定的商品房价计价；其中超过规定安置面积在一个不可分割的自然间以内且不到10平方米的，以建筑成本价计价。经认定的被拆迁人原房屋面积超过实际安置面积的，超出部分面积按每平方米100元标准予以奖励。被拆迁人放弃或减少安置标准的部分，原房屋面积超过实际安置面积的按每平方米100元给予奖励；原房屋面积未超过安置面积的不予补偿。
统一过渡安置。拆迁过渡期间，由建设单位支付搬家费、自行过渡费和学生交通费。自行过渡的过渡期限按实际计算，复建多层住宅过渡期不超过24个月，超过最高过渡期限的加倍发给自行过渡费。
拆迁非住宅房屋。对学校、幼儿园等具有区域功能单位的房屋，按城区规划要求进行安置；对具有工商营业执照、用地与建设手续合法的产权人，拆迁企业房屋由征地拆迁实施单位按补偿价收购。因搬家造成停产停业的，按企业实有职工总数，以上年度社会人均月工资总额的110%为标准给予补偿（补偿费用中包括工资、企业和职工应缴纳的社会保险费），补偿期限以实际停产停业时间为准，最多不超过6个月；在拆迁公告发布前已停产停业的，不给予停产停业补偿。被拆迁企业职工系农业人口，且因征地已得到安置的，不计入企业实有职工总数。
拆迁企业生产用房。拆迁企业生产用房，设备的拆除安装和搬迁费用，按房屋总建筑面积重置价结合成新的10%补偿；其中有重型设备的，按20%补偿。拆迁企业非生产用房按5%补偿。拆迁个体工商户自有营业用房及连家店，被拆迁人须提供该房屋的经营用房建设许可证及土地批准证件，按房屋重置价结合成新的120%补偿，不另行安置。征地拆迁实施单位按规定向被拆迁人支付原房屋电话、空调、有线电视拆移补偿费、拆除管道煤气补助费和电增容费。市政建设项目拆迁集体房屋的补偿标准，按房屋重置价结合成新的70%计算。
【拆迁补偿费发放】(https://www.daowen.com)
1992年来，根据市区（县）拆迁安置补偿办法和有关会议要求，开发区对需要征用的土地，与相关村委会对征用范围内涉及的农户、建筑物、附着物进行调查核实，在此基础上逐户签订房屋拆迁补偿协议书。协议书主要内容有动迁范围、面积、位置补偿标准等。其中建筑物分楼房、准楼房、平房、厨房、附房、披房、杂房、杂棚、鸭棚、鱼（土）棚、鱼房、土房；附着物分水泥地坪、走廊、外楼梯、大水井、小水井、压水井、厕所、围墙、双眼灶、单眼灶、水池、下水道、猪圈、雨棚、沼气、粪池、饲料池、灰棚、大树、小树、大果树、小果树、大风景、小风景、花木、短拨、电杆、双坟、单坟；属于集体的部分，给予补偿的有库房、电站房、小机台、电线杆、雨棚、水井。
协议书内容还包括三大建材差价款、过渡费、搬家费、奖惩费。在规定时间内完成的按拆迁费的8%予以奖励，超过时间的予以扣除并处以一定罚款。协议甲方为开发区管委会，相关村委会为乙方。甲方另给付拆迁者不可预见费及拆迁管理费。补偿费按拆迁补偿费的5%计算，管理费则按拆迁总费用的3%给付。协议经甲、乙双方同意，签字盖章后生效。协议明确各项补偿费总数，付款方式由甲方一次性付给乙方，以便乙方及时支付给拆迁农户。
为规范被征地农民基本生活保障资金管理，2005年8月24日，根据《南京市江宁区被征地农民基本生活保障试行办法》精神，江宁区财政局设立“被征地农民基本生活保障资金”专户储存，资金封闭运行，严格实行专款专用。区劳动和社会保障局征地保障所（以下简称“区征地保障所”）设立“被征地农民基本生活保障资金”支出户，专门用于被征地农民基本生活保障金和第二、第三年龄段人员生活补助费的发放。同时负责被征地农民个人账户设立。个人账户根据被征地农民个人所选择缴费档次标准记入。
征地农民基本生活保障资金来源，主要包括土地补偿费的70%部分；被征地人员安置补助费；政府从土地出让金等土地有偿使用收益中列支的部分。被征地农民个人选择基本生活保障缴费标准，由区国土局一次性解缴区财政局“被征地农民基本生活保障资金”专户；土地出让金收益部分，由区财政局从“土地出让金”专户直接划拨到上述同一专户；区财政补贴和其他收入，由区财政局根据有关规定直接划拨到该专户。
【百家湖、秣陵地区征地拆迁】
江宁开发区成立不久，即对原胜利、池田、太平3个村进行征地拆迁。征用土地3000亩拆迁农户240户，搬迁企业12家，拆迁公私房屋73221平方米，撤销14个生产队建制。按照征地拆迁实施方案，撤队农户人口农转非2298人、安排劳力就业1473人、保养191人。对粮食等青苗按规定给予补偿，拆迁房屋后在集中建复建小区内给予安置住房并发给每户拆迁过渡费，整个拆迁过程较为顺利。
1995年，禄口机场高速公路经过秣陵家元、新丰、高塘、桥南、周桥、凤凰、大里、西旺8村，总长9公里。第一次征地900亩，拆迁176户；第二次征地810.9亩，拆迁134户。这次拆迁由政府一次性发给住房重建补贴，青苗补贴，划拨房基地，由被拆迁农户按政府指定区域自己重建居宅。1996年，由于入园企业剧增，开发区实施西进南拓，开发区征迁部更名为“国土规划环境保护建设局”（简“称国土环保局”），陆续拆迁石马、太平、前进、陈墟、水阁、长山等村。
2000年，殷巷乡划为江宁开发区管理并更名为“江宁经济技术开发区殷巷办事处”。办事处设置土建科，负责土地界定、建房发证工作，协助开发区国土环保局做好征迁准备。2002年百家湖街道成立，土建科更名为“百家湖街道拆迁办公室”，原殷巷乡部分开始陆续拆迁，开发区西进南拓的同时将军路、清水亭大道向南延伸。2003年2月，秣陵镇西部，机场高速公路两侧开始征地拆迁，秣陵镇政府成立征地拆迁领导小组，由镇长任组长，下设征地拆迁办公室、工程办公室、拆除违章建筑办公室、来访接待办公室。为尽快抓好复建房工作，同时成立拆迁复建办公室。此次拆迁，严格按照江宁县人民政府政办发[1996]39号文件规定的拆迁安置补偿办法执行。
从2003年2月到2007年，秣陵境内拆迁涉及家园、新丰、高塘、西旺、双金等5个村3983户、11604人，征地21.88平方公里。同时为加固秣陵联圩水利工程，拆迁火炬、东垾村113户400人。2006年拆迁工作基本结束。在征地拆迁同时，农民复建房建设同步进行。1992—2007年，原百家湖街道拆迁涉及16个村委会11932户，涉及人口34686人。
原百家湖、秣陵街道征地拆迁情况统计表 表05-04
续表
