复建房建设管理
开发区国土环保局是开发区复建安置工程主管部门，下设居民住宅建设管理办公室（简称“复建办”），具体负责对复建安置工程业务指导、进度督促和质量监督。按照规定程序牵头办理项目立项报批、建设规划许可证、招投标、建设工程许可证等复建房安置工程的相关审批手续，负责对施工现场进行标高测定、施工区域定位放线、施工资料记录整理归档以及工程竣工验收等有关事项。
【复建房管理机制】
1996年，开发区按照为民便民、惠民富民原则，在开发建设中同时把握农民复建房建设与社区建设一致性，同步考虑为农户今后生存和创收提供便利，同步考虑与城市化建设相衔接等问题，形成对规划、选址、设计、建设以及入住的科学管理机制。根据各复建房安置小区工程建设需要，1997年开发区总公司委派土建管理人员，具体负责施工现场组织、施工图纸指导、工程进度计划安排和督促、工程质量管理监督及月度工程进度审核。现场签证及工作量变更签证由建管办会同街道镇复建安置工程管理办公室共同确认。同时委派水电管理员负责每个复建片区供水、供电、排污、有线电视、通信以及小区相关配套工程施工的监督指导。复建房建设工程以招投标确定施工单位。由街道办、镇复建房安置工程管理办公室在各施工单位报名基础上，筛选入围单位，交由开发区招投标办公室按照法定程序最终确定施工单位。复建房安置工程交由街道办、镇具体实施后，因进度质量所引起的矛盾由街道办、镇负责协调处理。开发区总公司根据各复建房工程建筑面积，按每平方米6元标准支付给街道办、镇，作为工程管理费用；复建房工程保修期满后，由开发区总公司按每年每平方米1元标准，核算支付给街镇作为维修基金，专户存储专款专用。
2003年，开发区推行农民复建房主要领导负责制。管委会总负责人为何承洪，开发区复建办总牵头，各镇（街道）党工委一把手作为本单位第一责任人，复建办副主任（科长）为具体实施负责人。为确保目标任务完成，开发区每年对目标承办单位所有人员实行风险抵押制。总责任人、镇（街道）党工委书记缴纳风险抵押金1万元，复建办副主任（科长）8000元，副科长6000元，员工4000元。年终完成目标任务且工程质量符合规定要求和无重大安全事故的，全额退还风险抵押金，同时按照风险抵押金3倍标准予以奖励；完不成目标任务或工程质量不符合规定要求或有重大安全事故的，风险抵押金全额扣除；超额完成任务的另有奖励办法。
推行政府引导、群众参与、主管单位监管、施工单位负责的运行机制。2004年，开发区组织老党员、老干部等社区群众代表参与工程建设监督，让农户能够自发参与复建房建设的过程监督。在建设质量上，实行分管领导终身负责制。复建房建设质量责任不因个人职务调动而改变，杜绝豆腐渣工程，确保农民复建房建设工程优质、分配公平、管理有序。在工程质量、内部设施、环境配套等建设标准上，坚持与商品房同样要求。对产权证办理所缺失质检手续问题，由政府相关部门牵头，组织专业工作小组对已建成而没有取得产权证的尽快办理产权手续，确保分房农户的正当权益。2005年，开发区出台文件，规范运作农民复建房建设及分配，主要内容是规范管理，“建一块成一块”，避免出现新的“城中村”问题。对开发区五大组团内、属于镇街集镇组成部分的，开发区制定相应优惠激励政策，鼓励镇街改造原有集镇基础设施，推动镇街早出形象，促使组团格局出环境、出形象。
【农户集资建房管理】
为缓解区内农户及拆迁过渡户住房困难，1994—1998年，开发区对凡是需要集资建房的农户，只要符合有关条件，由本人向所在村委会提出书面申请，经审核后由农村工作局汇总报开发区拆迁安置领导小组审批。经报批后，集资建房农户与国土部门签订集资建房协议。
集资建房户必须服从统一安排。1998年，根据区域分布现状和总体规划布局，分别在相关指定地区兴建农户住宅。考虑到基础设施和社会公共设施的布局配套，集资建房只限于征地范围内各村村民。外迁户在区内有合法住房的也可参加，优先安排拆迁过渡户、危房险房户和住房困难户，无合法住房的外迁户一律不予安排。凡已在农民复建小区安排住房的农户暂不安排集资建房。集资建房的缴款标准，按大、中、小套实际建筑面积每平方米缴纳500元，符合集资建房的外迁户每平方米缴纳650元。储藏室每平方米缴纳150元。集资款一次性交清，由总公司财务部收取管理，不计利息，专款用于集资建房。凡集资建房农户，在未拆迁前均不享受过渡费、搬家费等。
复建小区永欣新寓
【复建工程建设管理】
开发区从1995年起，开发区农民复建房建设实行统一建设、统一管理、统一分配。1996年，在农民复建房建设管理工作中，根据施工实际情况，严格把关，严格执行监控制度，开发区已建成交付使用8个复建房住宅小区计7300多套住房。1999年，开发区由于农民复建房建设数量多、周期长，入住后农户反映住房质量问题时有发生。开发区对此高度重视，责成总公司积极组织维修队伍集中突击修理，抓好日常专人维修，在最短时间内解决质量问题。另一方面与各街道分管物业领导沟通，充分调动各小区物管部门积极性，对一些老百姓反映的小修小补问题及时处理，为拆迁农户提供便利。
2002年以后，开发区按照有关规定，施工单位在工程竣工交付后，在工程总造价中留有5%维修保证金。复建房安置工程在维修期内出现质量问题时，由街道办、镇复建房工程管理办公室以电话或书面形式通知施工单位，施工单位及时予以维修。若施工单位未能在通知规定时间内维修，街道办、镇复建房工程管理办公室按照合同约定，直接使用该施工单位留有的维修保证金予以维修。各施工单位剩余的维修保证金，由开发区总公司财务部经街道办、镇复建房安置工程管理办公室确认后，按照规定结算支付。对延误工期或出现质量问题而不能及时维修的施工单位，不再允许其入围参加新一轮建房投标。
2004年，开发区复建房开工建设496栋17724套，建筑面积164.6万平方米，竣工验收440栋16320套、建筑面积151.4万平方米，交付375栋13644套、建筑面积126.8万平方米。2006年，开发区复建办在农民复建房建设现场管理工作中，根据实际情况和施工条件，严把建筑材料进场关，严格执行监理制度，组织相关人员进行巡查，严密监控每个施工环节，认真贯彻“安全第一、预防为主”方针，全年没有发生一起安全事故。对施工企业资金状况及流向细心摸排，把钱花在刀刃上，最大限度提高资金使用效率。与技术人员一起认真把握技术质量环节，制定合理施工计划，保证工程有序推进。
【农民住宅小区建设】
创建初期，开发区对拆迁农民的住房，采用划拨土地、统一规划、补助费用、农户自拆自建办法进行。1993年10月以后，开发区根据总体规划要求，按照档次高、功能全、格调新原则，一次规划到位，分期分步设施，新建一批农民复建住宅小区。
2000年来，开发区按照农民生活地区差距，区别不同经济条件，分别确定不同区域复建标准，以提高复建小区档次，提供不同经济条件农户的选择标准。按照城市住宅小区要求，配备相应文化、卫生和教育、商贸等实施，对区内水、电、通讯、道路等基础设施实行一次规划到位。小区建设采用统一设施，分别复建原则进行，注意区域格调各异，讲究整体效果，按低造价、高效能原则进行单体设计。基础实施建设原则上按规定费用一次性包干到村委会，确保水、电、路、通讯，污水处理畅通，条件具备的主要干道架设路灯。费用不足部分暂由开发区总公司代垫，在以后的土地补偿费中扣除。根据需要配备幼儿园、小学、中学、卫生服务站、商贸服务、物业管理机构。
2002年来，建管办全体员工团结一心，努力拼搏，克服时间紧、任务重、地质复杂等困难，狠抓安全和质量管理，忙而不乱、有条不紊地加速复建殷巷小区、太平花苑、胜利二小区101幢农民复建房，总建筑面积达315169平方米，3768套，其中大套384套，中套2280套，小套1104套，创造了开发区复建房工程建设的新高。
为确保广大拆迁农户能早日搬进新房安居，2003年开发区强化复建房建设工作的领导责任，把复建房建设的质量、安全、进度落到实处，本着“重激励、硬约束、严考核”的原则，开发区与百家湖、秣陵、谷里、东善桥等街道办、镇签订复建房建设目标承办责任书。对住户室内装饰过程，也加以规范和管理。要求事先提出申请和装饰项目内容，由社区维修管理人员现场审核；签订相关协议交纳装修押金。装饰中不得损坏公用部分、承重结构和邻居利益等。对农民复建小区内道路、绿化、自来水管网、电力设施、电信、闭路电视、路灯、文化娱乐等设施的维护管理；雨污水排放、下水道疏通、公共停车场以及太阳能热水器安装等，均由各小区物管部门负责实施监管。
2004年9月，开发区不断强化复建小区物业管理工作，适时出台农民复建小区管理意见。要求各镇、街道在分房入住前，组建社区物业管理工作班子，确定一名分管领导负责，明确并细化物业管理的内容及其职责。如治安保卫、环境保洁、市容秩序、水电费收缴、维修服务、房屋出租、装饰工程审查等。
2007年，复建办共有8个复建点，在建楼房100多栋，建筑面积40多万平方米。为让拆迁农户早日搬进复建房，复建办争分夺秒，抓紧每一个环节。具备开工条件的立即开工，对开工存在困难的，积极快速解决问题。全年新开工建设东善桥三期12栋、谷里二期25栋、殷巷六期C组团7栋、胜利小区2栋、龙池小区4栋、太平花苑3栋，还圆满完成秣陵二期42栋共1536套房屋交付工作，殷巷六期23栋、陶吴12栋、东善桥4栋计39栋竣工交付。
【复建房交付管理】
复建房分配牵涉到拆迁的家家户户，往往矛盾十分突出。开发区历次分房，均由分房领导小组组织实施，各村委会由党支部书记负责，对随意推卸矛盾和徇私舞弊者给予严肃批评，直至追究责任。分房一般根据先拆先分原则进行，结合实际情况，将房票落实到分房户，登记造册后交开发区国土局国土科。1999年12月，开发区第四次分配农民安置房共计540套。管委会高度重视，要求全力做好分房中的思想教育和具体操作工作。2000年分房，拆迁户凭领到的房票及村委会证明，到开发区国土局相关科室登记，到开发区财务部交款，对房款结清分房户开具住房通知单，分房户凭住房通知单到相关小区物业管理办公室领取住房钥匙，办理房屋移交登记手续。对未交房款抢住安置房的拆迁农户，由村分房领导小组对当事人进行批评教育，责成立即交款或退出。不听劝阻的由司法部门依法给予处理。
2002年开发区出台复建房交付管理办法。要求分房前各镇、街道成立分房领导小组，由镇街道党（工）委书记作为第一责任人，确定一名分管领导具体负责分房工作。做到超前了解消化分房中可能出现的各种矛盾，制定具体分房到户方案并张榜公示，同时制定具体操作办法。为解决好住户最关心的复建房产权证问题，开发区管委会责成开发总公司和相关部门按规定要求办理好复建房产权证。根据办理程序，先办楼幢产权大证、再分户办产权小证。开发总公司与街道办明确各自职责，进行协调办理。办理大证由开发总公司直接负责，指定专人办理，先办理土地使用证、规划建设许可证、楼栋竣工验收证明书等各项文件，报区房产局办理大证。然后交付相关街道社区办理分户产权小证，实行以户拆迁、以户办证。2004年，开发区一次办证涉及12个村委会，办证9144套房，切实做到产权到人到室，一户不漏不错，产权无纠纷及后患。
房屋交接前，由开发区总公司与相关镇、街道签订分房协议（协议附房屋幢号）。开发区复建办相关科室准备《住户须知》《房间管线示意图》《钥匙交接办法》等有关资料，按规定要求将房号与储藏室号、住户水、电表核对准确无误。将所要分配的房屋楼栋号、单元数、套型数、门牌号及储藏室与大房的对应号制表册，提供给镇、街道分房领导小组。分房时先由开发区拆迁办牵头，相关镇、街道组织有关人员对被拆迁户财产进行清算，核准参加分房人口，对涉及拆迁户所分房号进行登记造册、核对及清算。各镇、街道将计算好的分房户财产表报拆迁办审核，将拆迁分房户财产表及人口核准清单报开发区总公司财务部门按有关规定分户结算，然后逐户与分房户结账。镇、街道凭财务部门结算通知单，给分房户发放入住通知书。社区物管部门会同施工单位凭入住通知书方可发放钥匙。
分房交接后，开发区复建办相关科室及时将房屋施工单位地址、负责人电话提供给镇、街道及社区物管部门，及时提供房屋验收合格证复印件，指派专人配合办理房屋产权的相关证件。镇、街道及时对已分房屋楼栋号、套型、数量、户主家庭基本情况登记造表，报复建办审核后上交开发区总公司备案。每次分房后未分完房屋由相关镇、街道将楼栋号、单元号、房间号登记造表，报开发区总公司核实确认，再由镇、街道办理签收手续列入下期分房范围。
交付后维修，分房后已有户主的房屋，因资金问题未能办理交款结账手续的，由相关镇、街道与开发区总公司统一办理结账手续后接收。分房后的水、电费收缴由相关镇、街道水、电部门按有关规定收缴，物业管理由相关镇、街道组织实施。房屋交付后维修费用，保修期内由物管部门牵头，复建办相关科室负责联系施工单位，落实维修事宜，同时填报维修单报开发区复建办，费用由施工单位承担。保修期外维修由物管部门全权负责处理，费用按规定在维修专款中列支。公共设施维修，保修期内由物管部门通知施工单位解决，费用由施工单位承担。保修期外由物管部门全权负责，费用在维修专款中列支。
附：复建房小区简介
太平新寓（又名太平花苑）。太平新寓位于胜太路西侧，长泰街北侧，西至静淮街，南至通淮街，平泰街从小区中穿过，将该小区分为南北两个组团。2000年12月开工建设，2005年4月竣工。小区占地470.25亩，建筑面积45.49万平方米，共110幢4584户入住，人口约2.6万人。小区内有主干道3条，宽均为6米，总长2400米，次干道27条，楼幢间距25米。有一大型菜场占地4000平方米，一个超市占地1000平方米，一个休闲广场占地400平方米。翠屏山小学、翠屏山幼儿园紧临小区。小区2006年为江宁区社会主义新农村建设示范点，被南京市命名为“十佳富民社区”，小区党支部被中共南京市委命名为“先进基层党组织”。
石马新寓。石马新寓位于秦淮新河南岸，东靠曹村电站、天秀湾花园，西靠机场高速公路，南临秦淮路，占地面积92.8亩，建筑面积12.42万平方米，计19幢，入住984户，人口1944人。小区1998年5月开工建设，2005年5月交付使用。小区内有主干道2条各宽8.5米，总长300米，楼幢间距20米。入住该小区居民均为原石马村村民，现为秦淮社区。2006年社区被江宁区列为建设社会主义新农村示范点。小区临近翠屏山小学、翠屏山幼儿园，社区居民子女入学方便。小区内有篮球场占地504平方米，绿化覆盖率达34%。2006年社区投入360万元，兴建综合办公大楼，内设社区卫生服务中心、老年活动室、青年活动中心等。
胜太新寓。由原龙池小区、胜利小区两部分组成。原龙池小区坐落于通用磨坊路南侧、庄排路以东、秦淮河以西、西门子路以北，2003年1月开工建设，2005年6月完工。原胜利小区在胜太东路以南，庄排路以东，通用磨坊路以北，秦淮河以西，1996年5月开工建设，2002年12月完工。整个胜太新寓占地208.21亩，建筑面积27.74万平方米，计69幢2904户居民入住，总人口达9000余人。小区内有主干道3条，宽度为9米，总长1550米；次干道25条，楼幢间距20米。小区内有大型菜场占地4000平方米；市民休闲广场占地400平方米，置有各种健身器材；有建筑面积80平方米卫生室。百家湖小学、百家湖中学、百家湖幼儿园紧临小区，居民子女入学十分方便。
殷巷新寓。秣陵街道居住人数最多的复建小区。2003年3月动工建设，2006年3月交付使用。小区占地979亩，建筑面积88.83万平方米，北抵清水亭东路和殷富街，南至九竹路，西到双龙大道，东靠前庄路。诚信大道从小区中心横向穿过。该小区分为8个组团，每号即为一个组团：C1—17幢在殷华街268号；18—41幢在殷华街267号；42—53幢、116—123幢在铺岗街269号；54—68幢在殷华街262号；69—92幢在殷华街261号；93—115幢在铺岗街263号；124—187幢在殷华街367号；188—241幢为一个组团。总计241幢入住9372户，人口近3万人。原殷巷乡8个村委会下辖自然村拆迁农户入住该小区。小区内有主干道13条，宽均为9.5米，总长6500米；次干道72条。小区内有一大型菜场占地5000平方米，5个超市总面积1000平方米，16个休闲广场。清水亭小学、清水亭中学在小区西侧。隔双龙大道即为殷巷集镇，交通、购物、入学、就医较为方便。
殷巷复建小区
欣旺花苑。位于秣陵集镇东侧，东临东旺社区东长居民小组，西至凤仪街，北靠正方东路，南依秣陵至龙都公路。占地1000亩，约40万平方米，分二期建设。一期工程已于2004年底完工并交付使用，建筑面积27.37万平方米，99幢3372套，入住人口约1.2万人。在建的二期42幢1553套，入住人口约0.5万人。小区有主干道一条，宽24米，次干道一条，宽16米。区间道路分别宽3米、5米、6米，并与主次干道相连。楼幢间距23米。一条景观河长约1000米连通整个小区，是居民休闲、健身、观景于一体的综合性风景带。东大门处建一幼儿园占地8万平方米，建筑面积5000平方米，内设6轨18个班，可容纳3—5岁幼儿540人。入住的各社区均分别建有文化活动室，可供开展各种文化活动。秣陵卫生院紧临小区西侧，秣陵农贸市场在小区西大门附近，入住居民生活、娱乐、就医都比较方便。
农民复建小区安置情况统计表 表05-05
农民复建小区配套设施情况统计表 表05-06
